Соглашение об индексации арендной платы образец

Уведомление об увеличении арендной платы: образец

В большинстве случаев, принято, что арендодатель занимает более выигрышную сторону, чем арендатор по договору аренды.

Например, арендодатель имеет право на увеличение арендной платы. ГК РФ прямо устанавливает, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Данная норма является диспозитивной, т.е. норма, которая представляет возможность сторонам самостоятельно решать, как вести себя в некоторых ситуациях, таким образом, в договор может быть включен пункт о праве изменять арендную плату в одностороннем порядке. В таком случае, нужно четко оговорить порядок оформления такого изменения по договору.

В договоре нужно отразить тот факт, что «арендодатель» должен в письменной форме уведомить арендатора об изменении арендной платы. Пункт договора об арендной плате считается измененным с момента получения арендатором уведомления.

И если порядок одностороннего изменения арендной платы в договоре не предусмотрено, то иной порядок изменения договора, т. е. не по соглашению сторон, считается неустановленным, и все изменения возможны только по соглашению сторон (п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452 ГК РФ).

В этом случае, простое уведомление арендодателя о повышении арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.

Если договор зарегистрирован, и в нем прописана процедура изменения арендной платы по уведомлению, то этого недостаточно.

Применяется общее правило о том, что соглашение об изменении договора заключается в той же форме, что и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Данное соглашение также подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

В случае обращения арендодателя в органы Росреестра по вопросу регистрации уведомления о повышении арендной платы, государственный регистратор вряд ли зарегистрирует этот документ, и в дальнейшем придется обращаться в суд. И до окончания судебного разбирательства будет невозможно изменить размер арендной платы.

Когда договор не подлежит государственной регистрации, необходимо прописать процедуру уведомительного порядка изменения арендной платы арендодателем в самом договоре.

При заключении договора на срок менее одного года, необходимо установить условие об индексации твердой суммы арендной платы, в случае уведомления арендодателя при изменении стоимости коммунальных услуг, роста инфляции и иного конкретного показателя.

Данное действие правомерно, поскольку речь идет не об изменении арендной платы, а о расчете размера на основании механизма, установленного в договоре (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Образец уведомления о повышении арендной платы

Образец уведомления здесь.

(наименование или Ф.И.О. арендатора)

адрес: г.Новороссийск, ул. 2й Стрелковой дивизии, д 32

от Смирнова Олега Юрьевича

(наименование или Ф.И.О. арендодателя)

адрес: г.Новороссийск, ул. Ленина, д 45

телефон: 457-25-69, факс: 293-78-24,

адрес электронной почты: Smirnoff@mail.ru

УВЕДОМЛЕНИЕ

об увеличении арендной платы

«12»апреля 2016 г. между Смирновым Олегом Юрьевичем и Жилкомсервис 2 был заключен Договор аренды 2-х комнатная квартира от «12»апреля 2016 г. N 42. В соответствии с п. 3.8 Договора аренды от «12»апреля 2016 г. N 42 размер арендной платы может изменяться в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

На основании вышеизложенного и руководствуясь п. 3.8 Договора аренды от «12»апреля 2016 г. N 42, Смирнова Олега Юрьевича об увеличении с «10»сентября 2016 г. арендной платы за 2-х комнатную квартиру на 500 (пятьсот) рублей.

Таким образом, арендная плата будет составлять 22 500(двадцать две тысячи пятьсот рублей).

«12»апреля 2016 г.

Уведомление о прекращении договора аренды.

Как составить акт приема-передачи к договору аренды квартиры, читайте тут.

Уведомление о повышении арендной платы: бланк

Бланк уведомления здесь.

(наименование или Ф.И.О. арендатора)

(наименование или Ф.И.О. арендодателя)

телефон: _______________, факс: ___________,

адрес электронной почты: ___________________

УВЕДОМЛЕНИЕ

об увеличении арендной платы

«___»________ ____ г. между _________________________________________ и (наименование или Ф.И.О. арендодателя)___________________________________ был заключен Договор аренды (наименование или Ф.И.О. арендатора)__________________________________ от «___»________ ____ г. N ___. (указать объект аренды)В соответствии с п. ___ Договора аренды от «___»_________ ____ г. N ___ размер арендной платы может изменяться в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

На основании вышеизложенного и руководствуясь п. ___ Договора аренды от «___»________ ____ г. N ___, ___________________________________ уведомляет (наименование или Ф.И.О. арендодателя) об увеличении с «___»________ ____ г. арендной платы за ____________________________ на ________ (__________) рублей. (указать объект аренды). Таким образом, арендная плата будет составлять ___________ (__________) рублей в месяц (год).

«___»________ ____ г.

Уведомление о повышении арендной платы за землю

Бланк уведомления здесь.

УВЕДОМЛЕНИЕ

Сообщаем Вам, что с «__».__.20__ года Распоряжением Министерства экологии и природопользования ____________ области от «__».__.20__ года №_______ в________ раза увеличена кадастровая стоимость земельных участков _______________________, расположенных по адресу. ____________________________________.

Соответственно, соразмерно увеличился земельный налог, в связи с чем, рыночные цены на оказываемые услуги по аренде изменились.

Настоящим письмом уведомляем Вас об увеличении с ____. ____. 201_ года арендная плата по заключенному между нашим сторонами договору аренды №_________________ от ____________________ на __________ % (__________ процентов).

Напоминаем Вам, что согласно условиям заключенного между нашими сторонами договора аренды, арендатор не со­гласившийся на изменение арендной платы вправе отказаться от Договора.

Направляем в Ваш адрес дополнительные соглашения к заключенным договорам аренды об увеличении арендной платы.

Сроком акцепта, т.е. согласования и возврата согласованного экземпляра договорных документов содержащих подпись уполномоченного лица и печать Вашей организации, просим считать «_____» _______________ 201_ года.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Какая индексация в Договоре аренды является приемлемой

Как понять, какая индексация в Договоре аренды является приемлемой? Договор аренды коммерческой недвижимости в большинстве случаев предусматривает индексацию Арендной платы и сопутствующих платежей.

Понятие индексации.

Индексация – это одностороннее увеличение Арендной платы и/или сопутствующих платежей (эксплуатационного, маркетингового платежа) раз в год на %, согласованный Сторонами в Договоре аренды. Индексация служит механизмом защиты Арендодателя от инфляции. Для Арендатора она невыгодна и влечет увеличение издержек на аренду.

Приемлемой в Долгосрочном Договоре аренды коммерческой недвижимости является индексация 1 (Один) раз в год не более чем на 5 (Пять) процентов. Данная цифра является стандартом в долгосрочных контрактах. Есть ситуации, когда она снижается до 3-4 (Трех-четырех) % в год или повышается до 6 (Шести) %, но не более. Ранее некоторые крупные холдинги включали в договоры аренды индексацию 10 (Десять) %, но данный размер индексации влияет в целом на окупаемость проекта, и возможно его согласование только в случае, если Вы понимаете, что Арендная плата по объекту согласована сразу со скидкой, существенно ниже, чем в целом по рынку. Хотя даже в такой ситуации, я бы предпочла предусмотреть ступени оплаты Арендной платы, нежели 10-ти % индексацию.

1 год Арендная плата составляет – 100 000 (Сто тысяч) рублей
2 год Арендная плата составляет – 110 000 (Сто десять тысяч) рублей и т.д. При этом индексация составляет не более 5 (Пяти) % и применяется с 3-его года начала срока аренды. Таким образом, второй год аренда как бы «индексируется» на 10 (Десять) %, а с 3-его года и далее, на не более чем на 5 (Пять) % ежегодно. Но эта схема скорее исключение, чем правило.

Как правильно прописать индексацию в Договоре аренды.

Пример 1 (более выгодный для Арендатора):

«Начиная с первой годовщины Даты отсчета, Арендодатель имеет право (в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ) не чаще одного раза в год увеличить в одностороннем порядке размер Фиксированной части Базовой арендной платы, но не более, чем на __% (___________ процентов) в год, письменно уведомив об этом Арендатора за 30 (Тридцать) календарных дней до такого увеличения.»

Как «сэкономить» на индексации:

1. Дата отсчета в Примере 1 выше по тексту подразумевает момент начала коммерческой деятельности в Помещении. Например, Вы подписали «01» сентября Акт приема-передачи Помещения и начали выполнять ремонтные работы в Помещении. У вас были арендные каникулы. После окончания ремонта, например, «01» ноября вы подписали Акт о начале коммерческой деятельности и начали работу.

Дата отсчета в вашем Договоре привязана к дате подписания Акта о начале коммерческой деятельности, то есть индексация произойдет через год после подписания Акта о начале коммерческой деятельности, то есть «01» ноября следующего года, а не «01» сентября. Вы «экономите» таким образом 2 (Два) месяца индексации и доплаты арендной платы. Можно не вводить термин «Дата отсчета», а прописать конкретную дату следующей индексации или привязаться к Акту о начале коммерческой деятельности, если он есть.

2. Второй важный момент, мы указываем, что Арендодатель обязан уведомить Арендатора за 30 (Тридцать) дней до увеличения. То есть, если Арендодатель забудет о том, что он должен уведомить, Вы вправе отказываться от индексации до тех, пока не будете уведомлены.

Читать еще:  Отпуск перед декретом беременной женщины

Например, он не уведомил Вас «01» октября о том, что с «01» ноября планируется повышение индексации, а сразу выставил «01» ноября счет на Арендную плату с учетом индексации. Вы вправе отказаться платить с учетом индексации и попросить официального уведомления в соответствие с условиями Договора, таким образом, вы выигрываете еще 30 (Тридцать) дней на отсутствии индексации.

3. К тому же, получив от Арендодателя уведомление о грядущей индексации, вы можете успеть провести переговоры о ее отмене. Разумеется, что Арендодатель не обязан ее отменять, но если он понимает, что в противном случае существуют риски потерять Арендатора и потратить время на поиск нового, то возможно ему будет выгоднее согласовать отмену.

Данный тип индексации за определенное количество дней считается «уведомительным», то есть Арендодатель обязан заранее уведомить Арендатора о планируемой индексации.

4. В Примере 1 мы говорим об индексации только Базовой части (она может называться Фиксированной частью, Основной частью и т.п.). То есть это основная Арендная плата. Но так как Договор может предусматривать оплату отдельно Эксплуатационного платежа (до 20-30% от стоимости Арендной платы), Операционных Услуг (то же что и Эксплуатационные платежи), Маркетингового платежа и т.п., то можно и нужно побороться за отсутствие индексации по этим дополнительным платежам. Оставив только индексацию Базовой части Арендной платы.

5. В случае внесения Арендатором Обеспечительного/Страхового депозита в Объект удостоверьтесь в отсутствие следующих формулировок в Договоре: «При изменении Ставки Арендной Платы Арендатор обязан доплатить Депозит». Тогда можно избежать доплаты Обеспечительного платежа в связи с Индексацией.

Пример 2 (менее выгодный для Арендатора):

«Начиная с 13-го месяца с даты подписания Акта о начале коммерческой деятельности и далее – ежегодно, но не чаще одного раза в год, Минимальная Постоянная часть Арендной Платы, стоимость Операционных услуг за каждый последующий календарный год увеличивается на 5 (Пять) %.
Во избежание сомнений, индексация Минимальной Постоянной части Арендной Платы, стоимости Операционных услуг не считается пересмотром соответствующих платежей и не требует согласования Сторонами, внесения каких-либо изменений или дополнений в настоящий Договор аренды, или подписания Сторонами каких-либо дополнительных документов, или направления Арендодателем Арендатору каких-либо предварительных уведомлений об индексации, или какого-либо согласия Арендатора на индексацию. Каждая индексация производится в соответствующих счетах на оплату путем корректировки соответствующих сумм, причитающихся с Арендатора за следующий платежный период (и последующие периоды в течение Договора аренды).»

В данном примере из «минусов» для Арендатора:
1. Автоматическая индексация (без предварительного уведомления Арендатора)
2. Индексация не только Арендной платы, но также Операционных услуг.

Подводя итог, самый выгодный вариант индексации в Долгосрочном Договоре аренды для Арендатора – это отсутствие индексации.

И если вам удалось договориться о фиксированном платеже на весь согласованный срок вашего Договора, то можно:
1. Либо в разделе про Арендную плату уточнить, что «Арендная плата на весь срок аренды составляет _____ ежемесячно за все Помещение и не подлежит изменению».
2. Либо указать «Стороны особо договорились об отсутствии Индексации Арендной платы и иных платежей, предусмотренных Договором аренды»

На что еще обратить внимание:

Если вы заключаете Краткосрочный Договор аренды на 11 мес. (без регистрации), то будьте внимательны, чтобы Арендодатель не прописал индексацию раз в год. Например: «Арендодатель имеет право увеличить Арендную плату не более чем 1 (Один) раз в год в одностороннем порядке и не требует согласования с Арендатором». Если прописать такую фразу в Краткосрочном Договоре аренды, то уже через условно 3 (Три) дня после подписания Договора на 11 (Одиннадцать) месяцев, Арендодатель может уведомить Вас о том, что он поменял цену.
Если подписывается Краткосрочный договора аренды на 11 месяцев, но в нем предусматривается автопролонгация/автопродление Договора, то тогда индексацию можно указать. Но первую индексацию не ранее чем через 12 месяцев с момента подписания Акта приема-передачи помещения в аренду.

Образец уведомления об увеличении арендной платы

В договорах аренды часто прописывается возможность одностороннего увеличения арендной платы со стороны арендодателя. Это исключение из общего правила. Увеличение арендной платы вступает в силу только с момента уведомления арендатора. Необходимо выяснить, что представляет собой данный документ.

Суть уведомления

Уведомление об увеличении арендной платы представляет собой юридически значимое сообщение (ст.165.1 ГК РФ). Это сведения, с которыми должен быть ознакомлен арендатор. На практике это означает, что уведомления порождают гражданско-правовые последствия для адресата.

Закон не оговаривает форму. Уведомление может быть совершено как письменно, так и устно. Рекомендуется составить полноценный документ. Работает простая схема: получил письмо – значит ознакомлен с новыми условиями.

Уведомительный характер – привилегия арендодателя и проблемы для арендатора. Собственнику имущества не требуется согласовывать и обсуждать финансовый вопрос с нанимателем – он просто отправляет ему письмо. Если арендатор не согласен с новыми условиями, то он не исполняет свои обязательства. При такой расстановке сил арендодатель выступает сильной стороной.

Факт доставки юридически значим сам по себе. Нет уведомления – нет и увеличения платы. Сообщение необходимо для того, чтобы обновить условия сделки.

Уведомительная схема работает только тогда, когда это прописано в договоре. Перед отправкой сообщения следует изначально выяснить, предусмотрено ли правило в соглашении.

Уведомление – это документ, со всеми вытекающими правовыми последствиями. Отсюда – необходимость тщательного составления.

Как составить уведомление?

Уведомление об увеличении арендной платы должно содержать две группы сведений: реквизиты и существенные условия.

Реквизиты:

  • герб, логотип или иная символика (если арендодатель – юридическое лицо);
  • наименование организации либо ФИО, если составитель – физическое лицо;
  • ИНН;
  • ОКПО (для организаций);
  • банковский счет;
  • контакты: почтовый и электронный адреса, телефон;
  • дата составления;
  • место оформления;
  • подпись составителя.

Документ без реквизитов – простая бумажка, не имеющая юридической силы. Рекомендуется заполнять уведомление максимально подробно.

Под существенными закон понимает условия, без которых невозможна юридическая значимость документа. Если они отсутствуют, то нет и уведомления.

Существенные условия:

  • дата, с наступлением которой действует измененная величина арендной платы;
  • итоговая сумма платы.

Как и другие гражданско-правовые сообщения, уведомление составляется в свободной форме. Тем не менее, техника письма должна сохраняться.

Текст состоит из трех частей:

Вводная часть содержит реквизиты, которые пишутся в правом верхнем углу. Обязательно название документа – «Уведомление об увеличении арендной платы». Пишется по центру после реквизитов.

Далее указываются причины, по которым возникла необходимость повысить сумму. Вводное предложение начинается с деловой конструкции. К примеру, если арендная плата увеличивается по причине роста цен, то так и пишется: «в связи с повышением уровня цен…».

Основная часть содержит нормы, на которые ссылается составитель. Например, если в договоре прямо предусмотрено право в одностороннем порядке увеличить цену аренды, то указывается конкретный пункт соглашения.

В заключительной части излагается итоговая информация: сроки и новая цена. Рекомендуется составить отдельный пункт «Приложения», в который будут входить дополнительные документы. Это может быть сам договор аренды.

В конце текста ставится печать или подпись составителя, а также дата и место оформления.
Общий стиль оформления – деловой. Факты должны быть изложены сухим языком.

Уведомление – это сообщение, которое должно быть ясным и понятным адресату. Должны четко фиксироваться размер и сроки.

В каком виде отправлять?

Закон не оговаривает строгую форму доставки уведомления. На практике используются следующие виды:

  • заказным письмом;
  • ценным письмом;
  • в электронном виде.

ГПК РФ содержит норму, согласно которой юридически значимые сообщения можно отправлять по факсу или телеграммой. Рекомендуется отправлять ценным письмом с описью. Не забыть вложить и приложения. Таким способом обеспечивается подтверждение факта отправки. Если дело дойдет до суда, то письмо с описью будет существенным доказательством по делу.

Сообщение должно быть доставлено не раньше, чем за 30 дней до внесения очередной арендной платы.

Способы доставки:

  • лично, вручается непосредственно в руки арендатора;
  • через курьера;
  • почтой.

Личное вручение действенно, так как появляется возможность поговорить с глазу на глаз. Необходимо убедить лицо сделать отметку на одном из экземпляров. Отметка делается в виде надписи «Документ получил».

С организациями-арендаторами дело обстоит сложнее. Каждый юридически значимый факт заносится в специальный регистр. Простое вручение из рук в руки может не принести никаких последствий, если соответствующий факт уведомления не был зарегистрирован. Необходимо убедиться в этом лично – обратиться к регистрирующему отделу организации.

Отправка через электронную почту – не лучший вариант. Он оперативен, но ненадежен. В случае судебного разбирательства не будет возможности доказать факт доставки. Суд принимает во внимание только уведомления на материальных носителях. Так сложилась практика.

Отправка через Почту России – наиболее распространенный вариант. Не требуется личного посещения контрагента. На руках у арендодателя остается чек и опись вложения. Порядок:

  • составить два экземпляра уведомления и описи;
  • обратиться в ближайшее отделение Почты России;
  • отправить письмо.

Средний срок доставки – 10 дней. Зависит от региона.

Куда отправлять?

Неоднозначная ситуация: что делать, если местоположение контрагента неизвестно? Постановление Пленума ВС РФ от 2015 года разъясняет, когда уведомление является надлежащим образом отправленным. Конкретные нормы зависят от категории контрагента:

  • гражданину – по адресу его регистрации;
  • организации или индивидуальному предпринимателю – по адресу, который указан в ЕГРЮЛ или в ЕГРИП.
Читать еще:  Мат капитал как первоначальный взнос по ипотеке

Даже если адресата нет на месте, а письмо доставлено, то арендатор в любом случае будет считаться уведомленным. Уклониться от сообщения не получится.

Необходимость регистрации

Одобрение от государственного органа зависит от сроков договора. Если сделка заключена на период меньше одного года, то необходимости в регистрации нового соглашения нет. В то же время, долгосрочные договоры с обновленной информацией придется регистрировать заново. Юридически это означает изменение существенного условия. Раз изменилось содержание сделки, то это уже считается новым договором.

Само по себе уведомление не регистрируется.

Образец уведомления о повышении арендной платы

Изначально уведомление составляется в двух экземплярах. Один хранится у арендодателя, другой доставляется контрагенту. Реквизиты и существенные условия – обязательные требования к содержанию. Важно тщательным образом подойти к составлению документа. Ниже предлагаются бланки и образцы, которые помогут правильно оформить уведомление.

Механизм изменения арендной ставки по договору аренды недвижимого имущества

Данная ситуация прежде всего вызвана тем, что стороны при заключении договора аренды большое внимание уделяют вопросу согласования размера арендной ставки и другим существенным условиям договора аренды, а механизм изменения арендной ставки часто сторонами в договоре не прописывается, либо регламентируется некорректно.

На практике это влечет большое количество споров, поскольку у арендодателя всегда есть соблазн повысить размер аренды при отсутствии надлежащей регламентации данного вопроса в договоре. В данной статье мы рассмотрим наиболее актуальные вопросы порядка (механизма) изменения арендной ставки по договору аренды недвижимого имущества.

Общее правило

Согласно пункту 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Указанное правило на практике ранее вызывало немало трудностей как у сторон договора, желающих изменить размер арендной платы, так и среди судейского корпуса в вопросе ее толкования, поскольку существовало несколько основных позиций по вопросу толкования указанной статьи ГК РФ:

При этом в большей степени и участники оборота и суды руководствовались позицией Президиума ВАС РФ, которая изложена в информационном письме от 11.01.2002 № 66 (п. 11): «…при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления».

Таким образом, ранее превалировал подход, что даже двусторонним соглашением стороны не вправе были пересматривать размер арендной платы чаще одного раза в год, поскольку такие соглашения являются ничтожными (постановление ФАС Центрального округа от 28.08.2009 N Ф10-6163/08 по делу N А14-2547/2008/87-17).

С выходом Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подходы к толкованию пункта 3 ст. 614 ГК РФ изменились и в этом вопросе появилась определенность.

Так, согласно разъяснениям, содержащимся в п. 21. Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (в ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Пленум ВАС РФ по аренде №73) норма, заложенная в пункт 3 статьи 614 ГК РФ, является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Таким образом, в настоящее время судебная практика исходит из права сторон договора аренды самостоятельно решать вопрос об изменении размера арендной платы путем подписания дополнительных соглашений (неограниченное количество раз в течение года, в том числе первого года аренды). Однако если одна из сторон против изменения размера арендной платы и подписания соответствующего дополнительного соглашения, а условия договора аренды позволяют арендодателю в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, то такое изменение может быть не чаще одного раза в год. Указанное ограничение по замыслу законодателя должно защищать слабую сторону договора аренды (арендатора) от «произвола» арендодателя.

Одностороннее изменение арендной платы по инициативе арендодателя

В настоящее время также появились важные для оборота изменения в части регулирования одностороннего изменения арендной платы по инициативе арендодателя.

Сформирован подход, что право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, когда такое право прописано в договоре аренды, не должно приводить к неравному размеру обязательств сторон.

С этой целью правоприменителем была сформирована позиция, согласно которой если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки (п. 22 Пленум ВАС РФ по аренде №73).

За год с небольшим уже сформировалась судебная практика по спорам, где арендатор в целях защиты своих нарушенных прав применял данные разъяснения ВАС РФ и оспаривал (признавал недействительными) сделки по изменению в одностороннем порядке условия договора о размере арендной платы, оформленные в виде уведомления арендодателя (см., например, Постановление ФАС Уральского округа от 26 сентября 2014 г. N Ф09-6062/14; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21 мая 2013 г. N А58-3082/2012).

Индексация арендной платы

Во избежание споров по вопросу изменения арендной ставки, сторонам целесообразно согласовать механизм изменения арендной ставки на весь период действия такого договора, который будет в рамках согласованных параметров «автоматически» изменять размер арендной ставки в согласованные в договоре сроки.

Судебная практика подтверждает эффективность данной рекомендации, поскольку наибольшее количество споров по изменению арендной ставки происходит тогда, когда данный вопрос в договоре не урегулирован и разрешается сторонами уже в процессе исполнения договора аренды, а не на стадии его согласования и заключения.

Для того чтобы корректно регламентировать механизм изменения (индексации) арендной платы по договору необходимо знать следующее:

1) Норма п. 3 ст. 614 ГК РФ по смыслу, придаваемому ей правоприменительной практикой, не препятствует сторонам предусмотреть в договоре аренды механизм исчисления арендной платы, учитывающий инфляционные процессы, изменение курсов валют и т.д. (см. Определение Конституционного Суда РФ от 29.09.2011 N 1313-О-О).

2) Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ. Оно представляет собой исполнение условия о корректировке размера арендной платы (пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Таким образом, изменение размера арендной платы в соответствии с механизмом такого изменения, предусмотренным договором, не является изменением договора аренды, которое регулируется п. 3 ст. 614 ГК РФ, и, следовательно, не подпадает под вышеуказанные ограничения, установленные данной статьей.

Однако включение в договор аренды механизма изменения арендной ставки не в полной мере гарантирует отсутствие споров между сторонами по вопросу уплаты аренды, поскольку очень часто такой механизм прописывается либо очень сложно, либо не в полной мере регулирует изменение арендной ставки, что влечет возникновение споров.

Для понимания приведем пример из судебной практики. Так, стороны в договоре прописали условие, что размер арендной платы может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке в случае увеличения тарифов за пользование земельным участком, на котором расположено здание пропорционально площади арендуемых помещений, а также увеличения тарифов на коммунально-эксплуатационные и другие расходы, в том числе за водоснабжение, канализацию, теплоснабжение и электроснабжение.

Предусмотрев в договоре возможность одностороннего повышения размера арендной платы, стороны не поставили подобное повышение в пропорциональную зависимость от понесенных расходов арендатора на оплату коммунальных услуг, а также не предусмотрели порядок и не установили расчет, применяемые в случае одностороннего повышения арендной платы, что повлекло произвольное увеличение арендной платы арендодателем (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.01.2010 по делу N А05-7679/2009).

Если говорить о сложности механизма изменения арендной платы, то здесь важно помнить, что если в договоре прописан такой механизм определения арендной платы, который на момент заключения договора не позволяет точно определить ее размер, то условие об арендной плате будет являться несогласованным, что в свою очередь может повлечь признание договора аренды незаключенным в судебном порядке (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.01.2009 по делу N А31-2872/2007-21; постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.02.2010 по делу N А42-6481/2007).

Читать еще:  Как можно обратиться в налоговую с жалобой

В этой связи очень важно согласовать в договоре аренды такой механизм изменения арендной платы, который будет четко и детально регулировать основания и порядок изменения арендной платы, размер которой надлежащим образом согласован сторонами.

Арендодатель, если иное не предусмотрено договором, не обязан уведомлять арендатора об изменении размера арендной платы в результате ее увеличения в соответствии с механизмом ее определения, предусмотренным договором, поскольку это является исполнением условия договора аренды (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.02.2011 по делу N А39-1416/2010; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.02.2010 по делу N А78-2851/2009).

В случае если договором предусмотрена обязанность арендодателя уведомлять арендатора об изменении размера арендной платы, то обязанность уплаты по новым ставкам наступает у арендатора с момента получения такого уведомления (Определение ВАС РФ от 20.01.2011 N ВАС-18378/10 по делу N А57-12453/2009).

Важно знать, что изменение арендной платы, не соответствующее механизму ее расчета, установленному в договоре, требует подписания дополнительного соглашения и подпадает под действие п. 3 ст. 614 ГК РФ. В случае если договор аренды был зарегистрирован, то такое соглашение также требует регистрации (Определение ВАС РФ от 15.12.2010 N ВАС-16219/10 по делу N А55-37624/2009; Определение ВАС РФ от 27.02.2010 N ВАС-7379/09 по делу N А72-6461/2008-3/204).

В заключении еще раз отметим, что сторонам целесообразно на стадии переговоров выработать и согласовать взаимовыгодный механизм изменения арендной ставки по договору; определить условия, при наступлении которых стороны обязуются пересмотреть размер арендной платы (как в сторону повышения так и понижения), а также четко и надлежащим образом прописать порядок такого изменения.

Материал подготовил Василий Трофимов, руководитель проектов, адвокат МКА «Яковлев и Партнеры».

Затрудняюсь с пунктом индексации арендной платы, подскажите, пожалуйста, на что можно опираться в этом пункте.

У меня есть намерение взять в аренду производственную площадку по долгосрочному договору, сроком на 10-15 лет.

Затрудняюсь с пунктом индексации арендной платы, подскажите, пожалуйста, на что можно опираться в этом пункте. Спасибо.

Ст. 614 ГК РФ позволяет арендодателю менять плату раз в год.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Вот и указывайте на изменение платы не чаще одного раза в год.

Предусмотрите, увеличение стоимости арендной платы в процентном соотношении к сумме, определенной при заключении договора и периодичность.Можно прописать, что это делается на основании уведомления арендодателя (ст. 421, 614 ГКРФ). Но не чаще 1 раза в год.

Вы в договоре можете указать, что индексация арендной платы осуществляется не чаще 1 раза в год и не может превышать уровня инфляции или какого-либо значения в процентах (ст. 421 ГК РФ).

Статья 614. Арендная плата

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. “Законом” могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

согласно ч. 3 ст. 614 Гк РФЕсли иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Здравствуйте Уважаемый Анатолий,

Вы можете ссылаться на ст. 614 ГК РФ Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Можете включить в договор пункт, на основании которого арендная плата может быть пересмотрена сторонами:

“В связи с повышением стоимостных факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость передаваемого имущества, арендная плата может быть пересмотрена и оформлена дополнительным соглашением”.

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. 3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определены договором.

В соответствии с ч. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” разъяснил, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Эта позиция поддерживается решениями ФАС округов, причем по вопросу, является ли правомерным изменение коэффициентов арендной платы письмом или необходимо вносить изменения в договор и регистрировать их в установленном законом порядке, суд становится на сторону арендодателя даже в случае направления им уведомления арендатору без дополнительного согласования условий арендной платы.

Об этом свидетельствует, например, позиция суда, изложенная в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 31.07.2007 N Ф08-3716/2007, в котором суд взыскал с ответчика в пользу истца сумму долга, возникшую в результате индексации истцом арендной платы с учетом инфляции, поскольку арендатор знал об изменении арендной платы, но проигнорировал письма истца с уведомлением о ее повышении.

В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 24.01.2007 N Ф08-6972/2006 суд удовлетворил требования арендодателя о взыскании с арендатора неосновательного обогащения в виде разницы между установленной арендной платой и фактически перечисленной, поскольку в соответствии со ст. 622 ГК РФ арендодатель вправе потребовать возмещения убытков в случае, когда арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков. Причем изменение коэффициентов арендной платы суд допускает путем направления арендатору письма.

Таким образом, учитывая мнение Президиума ВАС РФ и сложившуюся арбитражную практику, можно сделать вывод, что арендодатель вправе индексировать арендную плату с учетом инфляции даже в том случае, если в течение года размер арендной платы уже увеличивался. Причем необязательно при этом вносить изменение в договор аренды и регистрировать его в установленном законом порядке: для изменения коэффициентов арендной платы достаточно уведомления, направленного арендатору.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector