Обмен долями между родственниками

Обмен долями между родственниками

Обмен долями в квартирах между родственниками

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Обмен долями между родственниками является довольно распространенной сделкой. Причем, совершенно не важен размер доли, главное, чтобы жилье было должным образом зарегистрировано. Подробнее об этой процедуре, вы узнаете, прочитав нашу статью.

Обмен долями между родственниками в неприватизированном жилье

Для осуществления сделки требуется обязательное согласие всех лиц, живущих в одной квартире с обменивающейся стороной. Процедура обмена регулируется 72 статьей ЖК РФ. Объекты могут находится как в одной квартире, так и в разных населенных пунктах.

Для оформления сделки требуется заключение договора между сторонами. Документ составляется в трех экземплярах: по одному остается у сторон и один передается в местную администрацию.

После того как обмен будет официально зарегистрирован, прежние договора социального найма аннулируются, а между сторонами и администрацией города заключаются новые соглашения о передачи муниципального жилья нанимателю.

Для того чтобы совершить обмен неприватизированными долями между родственниками следует подать соответствующее заявление от имени всех участников (не только тех, кто заключает сделку, но и тех, кто владеет соседними долями) в местную администрацию. Рассмотрение заявки будет осуществляться в течение 10 дней с момента принятия документов в работу.

Необходимые документы

В администрацию населенного пункта стороны должны сдать пакет из следующих документов:

  • паспортов всех участников и их копии;
  • договоров соцнайма на доли/ордеров на вселение;
  • справок о составе семей обменивающихся сторон;
  • согласий на сделку нанимателей остальных долей;
  • разрешений на сделку от опеки и попечительства (если в обмениваемых комнатах проживают несовершеннолетние лица);
  • квитанций об отсутствии задолженностей перед коммунальными службами.

Когда в обмене может быть отказано

Согласно нормам 73 статьи ЖК РФ, у администрации есть право на аргументируемый отказ в выдаче разрешения на обмен. В качестве причин отрицательного решения могут выступать следующие ситуации:

  • одна или обе из долей находятся, а аварийном состоянии и не пригодны для проживания;
  • право на использование жилья закреплено судебным решением;
  • жилье, указанное в договоре мены, расположено в доме, который идет под снос;
  • у участника сделки имеется хроническое заболевания, из-за чего он представляет опасность для здоровья окружающих;
  • жилой дом нуждается в капитальном ремонте;
  • стороны пытаются обменяться служебным жильем;

Если считаете, что отказ в обмене выдан несправедливо, вы всегда можете обжаловать его в судебном порядке.

Если доли не равны

С официальной точки зрения обмен долями в муниципальном жилье между родственниками является сделкой безвозмездной. В реальной жизни иногда владельцы большей доли требуют доплату. О финансовой стороне сделки стороны должны договориться самостоятельно, но этот факт при оформлении обмена нигде фиксироваться не будет.

Пример. Антон и Сергей Ивановы, являются нанимателями муниципального жилья, проживают в одном городе в разных районах. Антону принадлежат две большие комнаты в трехкомнатной квартире, Сергей проживает с семьей в одной комнате в «двушке». После того, как у Сергея родился ребенок, братья решили поменяться долями, но Антон, попросил за вторую комнату 300 тысяч рублей. Стороны подписали между собой соответствующий договор, где указали сумму и срок ее передачи. При оформлении документов на жилье, этот договор они не предоставили. После того, как все юридические вопросы были урегулированы, Сергей перевел Антону на банковский счет 300 тысяч, а Антон, в свою очередь подтвердил поучение денег распиской.

Обмен долями в приватизированном жилье

Для регистрации сделки с приватизированными долями не требуется разрешение местной администрации, достаточно просто оформить обмен в Росреестре.

Необходимые документы

Для того, чтобы официально зарегистрировать договор обмена, к нему следует приложить ряд других документов и сдать все бумаги в Росреестр или МФЦ.

Итак, регистратору необходимо предоставить:

  1. Договор обмена, в котором обязательно должна содержаться информация о размере долей, их стоимости и техническом состоянии.
  2. Паспорта сторон.
  3. Бумаги, подтверждающие наличие родства между сторонами.
  4. Правоустанавливающие документы на каждую долю (выписка из ЕГРН).
  5. Заверенные нотариальное согласия остальных собственников на сделку.
  6. Заверенное нотариально согласие второго супруга (если доля является совместно нажитым имуществом).
  7. Разрешение на обмен органов опеки и попечительства (если в одной из комнат проживает ребенок).
  8. Справки, подтверждающие отсутствие обременений на объектах.
  9. Квитанции об оплате госпошлин.
  10. Технические паспорта квартир.

Договор

В документе, который подтвердит согласие сторон на обмен принадлежащими им долями, необходимо указать следующие сведения:

  • правильное наименование;
  • дата составления;
  • населенный пункт, где он заключается;
  • описание размера каждой из долей, ее местонахождение;
  • условия обмена;
  • подписи сторон;
  • нотариальное удостоверение законности сделки.

Если доли не равны

По закону, если размеры долей существенно отличаются, сторона чьи жилищные условия в результате обмена стали лучше обязана материально компенсировать потери в квадратных метров второй стороне. Но, так как подобные сделки чаще всего случаются между родственниками, например, родителями и детьми, финансовая сторона вопроса уходит на второй план.

Если вы желаете просто переоформить доли и никому ничего не платить, вместо договора мены, можете оформить две дарственные. Тогда размер долей, а соответственно и их стоимость, не будут никак учитываться.

С 2016 года регистрация сделки по отчуждению доли в квартире, в том числе и мены, у нотариуса обязательна. Государственный представитель грамотно и с учетом интересов всех сторон составит договор, подготовит заявление для Росреестра, и как только оформление будет завершено, выдаст вам на руки выписки из ЕГРН, подтверждающие переход прав собственности. Однако его услуги достаточно дороги. Об этом вы можете прочитать в нашей статье «Сколько стоит договор дарения доли квартиры у нотариуса«. Поэтому лучше обратиться за составлением договора к юристу, а потом заверить уже в нотариальной конторе.

Расходы на переоформление

Для того, чтобы зарегистрировать в Росреестре договор мены, даже если по площади доли не особо отличаются и доплачивать за них никто не должен, потребуются некоторые финансовые вложения:

Госпошлина в росреестр за внесение изменений в ЕГРН по 2000 рублей с каждой стороны.
Услуги нотариуса по заверки соглашений от 500 рублей, цена зависит от объема работ.
Услуги юриста (консультация, составление договоров) от 1000 рублей, не обязательная статья расходов, но пренебрегать ей не желательно.

Сроки

После того, как документы будут сданы в Росреестр, сотрудники государственного учреждения в течение двух недель осуществят их проверку и, если никаких ошибок не будет найдено, внесут изменения в единый государственный реестр недвижимости. О чем на руки вам будут выданы соответствующие выписки.

Обмен долями в квартирах с несовершеннолетними

Любые сделки с недвижимостью должны обязательно совершаться с учетом интересов несовершеннолетних лиц. Если вы хотите обменять большую долю, которой владеет ребенок, на меньшую. Орган опеки не даст такого разрешения. А вот в обратном порядке, сделку можно будет осуществить без труда. Выписать ребенка из квартиры в никуда тоже не получится. Поэтому либо откажитесь от сделки, либо ищите другой вариант для обмена.

Обмен приватизированной доли на неприватизированную

Такого рода сделку у вас заключить не получится. Обмен осуществляется только между недвижимостью одинакового юридического статуса. Если обменяться все-таки очень необходимо, сначала приватизируйте долю, а потом оформите сделку в Росреестре.

Налогообложение сделки между родственниками

По факту обмен приватизированного жилья – это два договора купли-продажи. Поэтому сторона в результате получившая доход со сделки должна уплатить в бюджет государства подоходный налог в размере 13% от прибыли, но только в том случае, если его доля находилась в собственности менее 3 лет.

Если у вас возникли какие-либо проблемы с обменом частей квартир, то специалисты нашего сайта окажут бесплатную консультативную помощь. Не стоит пренебрегать этой возможностью, ведь мнение опытного юриста может сыграть решающую роль и сохранит не только ваше время, но и деньги.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Обмен долями в квартирах между родственниками

Обмен (мена) долями в квартирах регулируется ст.567 ГК РФ. Исходя из нее, такая процедура относится к договорам купли-продажи со всеми вытекающими отсюда последствиями. Единственное отличие – вместо заключения двух договоров купли-продажи (двух долей) и, соответственно, оплаты каждого из них, заключается один договор мены. Более того, в большинстве случаев он не предполагает нотариального заверения, что значительно упрощает и удешевляет процедуру.

Инструкция по обмену долям в квартирах между родственниками

Если же нужно непременно заключить именно договор мены (например, если нет доверия между сторонами соглашения), то сделать это можно только при условии согласия всех участников сделки. И в данном случае разговор идет не только о владельцах долей, но и о совладельцах других долей в квартире. Они должны отказаться от своего преимущественного права на выкуп доли, ведь данный договор в этом ключе рассматривается именно как купля-продажа.

Порядок действий

  1. Составить предложение о покупке/обмене доли в квартире на тех же условиях, на которых владелец предполагает поменяться с родственником.
  2. Отправить такие предложения всем совладельцам. Лучше под роспись, заказным письмом или любым другим образом, который можно будет потом, в случае чего, подтвердить в суде.
  3. Подождать 10 дней (или больше) с момента получения предложения всеми собственниками (п.2, ст.250 ГК РФ). Если никто из них не захотел приобрести долю, можно продолжать процедуру.
  1. Составить договор мены между родственниками.
  2. Зарегистрировать договор и переоформить права собственности.

Документы

Примерный перечень документов для заключения договора мены:

  • Паспорта сторон сделки.
  • Заявление о перерегистрации права собственности (подается в Росреестр на последнем этапе).
  • Выписка из ЕГРН о наличии права собственности на долю, которую предполагается менять (нужна от каждой стороны). Как вариант может быть и другой документ, например, свидетельство о регистрации права собственности.
  • Непосредственно договор обмена помещений.

Расходы

В обычной ситуации, если не требуется помощь нотариуса и дополнительные документы, единственным видом расходов станет госпошлина за перерегистрацию права собственности в размере 2000 рублей на 1 человека. Так как в обмене участвует как минимум 2 стороны, они должны заплатить 4000 рублей.

Сроки

В связи с тем, что обычный договор мены не зависит от внешних факторов, единственным реальным сроком, на который можно ориентироваться, станет сам факт переоформления документов на долю в Росреестре. Эта процедура может занимать от 3 дней и до 1 месяца. Чаще всего 1-2 недели. Все остальное – индивидуально и напрямую зависит от владельцев.

Договор мены долей квартиры между близкими родственниками (образец)

Договор обмена обычно не требует нотариального заверения, однако не исключает его. Таким образом, если это необходимо, любая из сторон может настоять на том, чтобы документ был заверен по всем правилам.

Если договор равноценный, то достаточно просто указать, что обменивается одна доля на другую. Если же доли не равные (не столько по размеру, сколько по цене, ведь 1/10 доля в квартире в Москве может стоить значительно дороже чем половина квартира в поселке в другом регионе), то нужно обязательно предусмотреть пункт о компенсации разницы. (в образце ниже такой момент есть).

Кроме этого, договор обязан включать в себя следующие элементы:

  • Полные паспортные данные всех сторон.
  • Исчерпывающая информация о доле, вплоть до этажности, площади (жилой/нежилой) и так далее.
  • Информация о правоустанавливающих документах, на основании которых стороны владеют долями и получили их в собственность (например, договор купли-продажи и выписка из ЕГРН).
  • Данные о наличии/отсутствии лиц, которые на момент заключения сделки обмена имеют право на проживание в указанных долях. Например, кто-то временно зарегистрирован или снимает долю в аренду. Кроме того, не лишним будет оговорить (и указать в договоре) правила дальнейшего проживания или выселения таких лиц.
  • Наличие или отсутствие обременений.

Примерный образец договор обмена долей:

Обмен долями с несовершеннолетним ребенком между родственниками

Главное отличие договора мены, в котором будет участвовать несовершеннолетний ребенок (как и любое недееспособное лицо) – обязательная необходимость нотариального заверения. То есть, если в предыдущем случае достаточно было просто подписать договор и на его основании внести изменения в право собственности, а нотариус был «по желанию», то тут уже он нужен обязательно. Кроме того, к списку документов придется добавить разрешение от органов опеки. В остальном документы ничем не отличаются.

Договор мены долей квартиры с несовершеннолетним (образец)

Налоги

Договор мены приравнивается к договору купли-продажи и потому платить налог нужно будет на общих основаниях: 13% от суммы продажи. И не важно, что фактически денег человек не увидел. С точки зрения закона, такая операция равна той, при которой человек продает свою долю в квартире и на вырученные средства покупает другую долю. Единственный вариант не платить налоги: выждать определенный срок.

  • 5 лет для большинства случаев.
  • 3 года для долей, полученных в качестве наследства, дарения или приватизации.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Особенности обмена долями в квартире: как происходит мена между родственниками?

Ошибка полагать, что обменять можно только то имущество, которое полностью находится в собственности гражданина. На самом деле это далеко не так.

Обменять можно даже часть жилого помещения, главное быть его непосредственным собственником и выполнить еще ряд требований установленных законодательством. Поговорим о том, как правильно осуществить данную процедуру и какие есть нюансы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

Читайте на нашем сайте о том, как обменять комнату в коммуналке или общежитии, а также двухкомнатную и трехкомнатную квартиры, можно ли поменять ипотечную недвижимость, поменять старое жилье на новостройку или совершить междугородний обмен жилплощадью.

О возможности

Закон не запрещает обменивать свою долю в жилом помещении.

При этом совсем не важно, какая часть вам принадлежит – размер не имеет значения, главное, что вы являетесь непосредственным владельцем недвижимости.

Как и любое другое действие, обмен должен быть произведен в соответствии со статьями законодательства, обратимся к ним.

Об особенностях обмена муниципальной и приватизированной недвижимости читайте в наших статьях.

Какими законами регламентируется?

Все сделки в отношении жилого и нежилого имущества регламентируется Гражданским кодексом. Это нормативно-правой акт регламентирует не только основные этапы осуществления процедуры, но также основные нюансы, связанные с обязанностями сторон.

В Гражданском кодексе отражены два основных виды договора, посредством которых можно осуществить отчуждение части недвижимости путем обмена. Так, это договор мены, который регламентирован статьей 567 и договор купли-продажи в статье 454 Гражданского кодекса.

Гражданский кодекс РФ Статья 454. Договор купли-продажи

  1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
  2. К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи.
  3. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.
  4. Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.
  5. К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Данные нормы права рассказывают основные особенности осуществления сделки.

О том, можно ли обменять комнату в квартире на дом с земельным участком, как обменять частный дом или коттедж на квартиру с доплатой, а также об особенностях оформления договора мены квартиры на дом с земельным наделом, можно узнать на нашем сайте.

Нужно ли согласовывать с другими собственниками?

Конечно же. Продать часть имущества можно только после того, как заручилитесь согласием на это других собственников и прописанных на жилой площади.

Если родственники против продажи или обмена, они получают приоритетное право осуществить сделку.

То есть, родственники могут купить часть имущества по предложенной сумме.

Если они отказываются от такого предложения, то можно распоряжаться своим имуществом по собственному желанию, так как являетесь полноправным собственником.

Способы

Существует два установленных законом способа обмена. Первый из них предполагает собой простую мену. Он осуществляется посредством заключения соответствующего договора. В данном документе стороны прописывают свои права и обязанности, а также отражают такой важный момент как доплата (читайте о договоре мены с доплатой), если она имеется.

В договоре указывается, на каких основаниях осуществлена сделка. Но как правило, к соглашениюу мены нет такого доверия, как к купле-продаже.

Заключается два договора купли-продажи. Каждая сторона поочередно выступает и покупателем и продавцом. Минусом данного способа является необходимость платить за каждый заключенный договор.

Также можно задействовать риелтора. Так, он может выкупить интересующий вариант, собственник которого не заинтересован в обмене, и подождать, когда продадите свою часть недвижимости. После этого выкупите желаемую недвижимость у риелтора, отдав вознаграждение за содействие.

С чего начать?

Прежде, чем осуществит сделку, необходимо выполнить ряд подготовительных действий.

Первым делом, попытайтесь получить разрешение на сделку от собственников, имеющих остальные части.

Для этого необходимо собрать письменные разрешения на отчуждения или же предложите сделку собственникам в первую очередь, а при их отказе, попросите оформить его в письменном виде.

Далее, необходимо заручиться поддержкой прописанных лиц, получите разрешение от них.

После этого убедитесь в том, что оплачены квитанции за ресурсы и содержание дома, ведь никто не хочет приобретать недвижимость с задолженностями.

Теперь можно осуществлять действия для того, чтобы найти для себя подходящий вариант.

Куда обратиться?

Теперь можете заняться поиском покупателя или обменщика. Понравившийся вариант можно найти самостоятельно в объявлениях или же обратившись в риелторскую контору.

После этого, обговорив все детали сделки с оппонентом заключается договор.

Какие документы необходимы?

Для того чтобы обмен прошел в соответствии с законодательными актами, нужно правильно подготовить пакет документов. Именно их предоставление гарантирует быстрое осуществление сделки и достижение желаемого результата. В пакете документов должны быть следующие бумаги:

  • документы устанавливающие право обладать отчуждаемой частью жилой площади. К примеру, к ним относятся документы, подтверждающие права как собственника;
  • документ-выписка из БТИ;
  • документы, подтверждающие факт того, что собственники согласны на осуществление вами манипуляций;
  • выписка из домовой книги;
  • выписка из Росреестра о том, что вы действительно являетесь собственником части имущества.
  • Документы подаются изначально нотариусу, который составляет и помогает заверить договор на отчуждение имущества в форме мены или купли-продажи.

    После этого документы передаются в Росреестр где уже официально оформляется осуществленная гражданами сделка.

    Сроки и стоимость оформления

    Оформить право собственности можно в срок от трех дней до десяти рабочих суток. Как правило, срок варьируется от сложности сделки, наличия праздничных дней, а также правильности предоставленных вами документов.

    Если не донесли ту или иную бумагу, дается дополнительное время на устранение ошибок, а значит, срок увеличивается. Величина стоимости оформления права собственности на новое имущество варьируется в зависимости от суммы сделки.

    Когда могут оказать?

    Отказывают в оформлении в случае, если предоставленные вами бумаги не соответствуют действительности и по факту вы не являетесь собственником.

    Также не имеете право отчуждать имущество в обычном порядке если не достигли соглашения с другими собственниками. Для этого существует судебный порядок.

    Отказ может быть вызван отсутствием важного документа или документов. Но в этом случае дается время на предоставление недостающих сведений.

    Особенности и нюансы

    Если хотите обменять часть в одной квартире на часть в другой, то необходимо заручиться как согласием остальных собственников, так и в другой. Также необходимо прояснить факт того, в каком размере предоставляется часть недвижимого имущества. Они должны быть соразмерными.

    Как обменять часть на квартиру? При обмене скорее всего обяжут осуществить доплату. Она составит установленную собственником сумму.

    Как осуществляется мена квартиры на часть в жилом помещении? При такой сделке доплату требуете вы. Она будет зависеть от многих факторов, к которым относят как ремонт и состояния жилья в целом, так и его месторасположение. Немаловажным фактором является величина части имущества.

    Как лучше осуществить процедуру между родственниками?

    Можно ли сделать обмен доли несовершеннолетнего? Часть недвижимости несовершеннолетнего нельзя отчуждать без весомых на то причин. При этом, нельзя осуществить сделку не уведомив при этом органы опеки. Перед осуществлением сделки вы должны обратиться в орган опеки и попечительства с заявлением об отчуждении и получите разрешение, если действия не навредят ребенку.

    Часть недвижимого имущества не будет висеть мертвым грузом – ее тоже можно обменять.

    Но для этого необходимо знать все основные нюансы подобной процедуры.

    Теперь, когда вы ознакомились со статьей и находитесь во всеоружии, вы можете приступать от теории к действиям.

    Консультация адвоката на тему продажи доли в квартире в этом видео:

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-44-61 (Москва)
    +7 (812) 425-63-42 (Санкт-Петербург)

    Способы обмена долями недвижимости между родственниками в 2020 году: особенности и налоговый вопрос

    Несмотря на популярное заблуждение о некоторых льготах, в действительности обмен долями между родственниками выполняется по стандартной процедуре. Как и при совершении других сделок с недвижимостью требуется государственная регистрация объектов. Определенные обязанности по уплате налогов появляются у лица, получившего прибыль в ходе обмена. Представленные ниже сведения помогут совершать подобные операции быстро, без ошибок и ненужных затрат.

    Способы обмена

    Общие данные трех юридически правильных вариантов обмена родственников долями приведены в таблице. По каждому пункту имеются определенные правила, установленные нормами действующего законодательства. При детальном изучении практических вопросов следует не нарушать права других собственников, а также не забывать о выполнении обязательств перед государством в области налогообложения.

    Существенная экономия денежных средств при дарении – весомый аргумент в пользу дарения. Другим преимуществом является отсутствие требования о получении согласия других жильцов. Однако следует учитывать, что налог не уплачивают только близкие родственники: супруги, дети, родители, бабушки, дедушки, внуки, братья и сестры. Но эти льготы не действуют при аналогичном оформлении собственности, например, между дядей и племянником. Общие параметры других вариантов равнозначны. Важные детали приведены в следующих разделах.

    Список документов

    Оформление обмена долей родственниками завершается изменением записей в базе данных Росреестра. Для совершения этой процедуры через Многофункциональный центр подают следующие документы:

    • договор между сторонами с подробным описанием сути сделки, технических параметров перераспределяемых долей, адресами объектов недвижимости;
    • гражданские паспорта и другие документы для идентификации личностей;
    • брачные свидетельства, другие подтверждения родственных отношений;
    • справка из ЕГРН, содержащая сведения о долевом распределении, отсутствии обременений;
    • согласие органов опеки на проведение сделки для защиты прав недееспособных или несовершеннолетних граждан (родственников, других собственников);
    • паспорт объекта недвижимости с техническими данными;
    • кассовые документы, подтверждающие оплату государственной пошлины по действующим тарифам.

    Кроме согласия супруга понадобится отказ других долевых собственников от приобретения соответствующих частей – при купле-продаже и мене. После изменения записей с обменом долями родственниками в государственной единой базе данных новые владельцы обращаются в управляющую компанию и товарищество собственников жилья для корректировки счетов.

    При выборе любого способа родственного обмена следует оперировать только с равнозначными по форме собственностями объектами недвижимости. Заблаговременно приватизируют жилье. Не получится выполнить сделку, например, если одна из квартир занята одной из сторон по договору социального найма.

    Преимущественное право собственников

    Чтобы исключить опротестование сделки с недвижимостью в судебных инстанциях, нужна квалифицированная предварительная подготовка. При мене и купле-продаже у других собственников получают согласие в письменном виде на проведение сделки, которое заверяют в нотариальной конторе по стандартной процедуре. В обращении к ним приводят подробные условия продажи (обмена родственников долями). На получение ответа законом предусмотрен месяц. Если его нет, можно привлекать сторонних покупателей.

    При дарении соблюдать преимущественное право не нужно – можно сразу оформлять договор.

    К сведению! Права несовершеннолетних защищают органы опеки и попечительства. Без их согласия нельзя уменьшать долю ребенка, распоряжаться средствами материнского капитала. Соответствующее разрешение необходимо получить для завершения сделки с внесением новых записей в базу данных Росреестра.

    Купля продажа

    Два комплекта документов данной категории составляют и подписывают в трех экземплярах на каждый объект недвижимости, заверяют в нотариальной конторе. Два – покупателю и продавцу. Третий передают в Росреестр. Основные пункты обмена родственников долями – как в стандартном договоре купли продажи. Необходимы корректные описания:

    • сторон;
    • объекта недвижимости вместе со стоимостными и техническими параметрами;
    • процедуры сделки;
    • штрафных санкций и форс мажорных обстоятельств.

    Образец документа представлен ниже. С его помощью проверяют текст в процессе оформления обмена родственников долями. Для выполнения стандартной процедуры достаточно одного экземпляра, который подают в Росреестр.

    С помощью этого договора можно пояснить особый порядок действий, когда оба объекта не являются приватизированными. В этом случае надо подготовить для последующей передачи в местную администрацию муниципальных органов власти следующие документы:

    • гражданские паспорта сторон;
    • имеющиеся договора социального найма с официальными разрешениями на право занимать определенную жилплощадь (ордерами);
    • справки о действительном составе семей;
    • согласие других родственников (собственников) на соответствующий обмен долями;
    • стандартные согласия органов опеки (для несовершеннолетних и недееспособных членов семей, зарегистрированных собственников);
    • письменные подтверждения отсутствия задолженности по коммунальным услугам.

    Этот способ удобен тем, что администрация никак не проверяет равноценность объектов обмена родственников долями. Ответственные сотрудники уточняют правильность заполнения и состав поданных документов, не обращают внимание на финансовую составляющую сделки. Действительные расчеты можно выполнить без оповещения государственных органов. Факт оплаты подтверждают распиской. Для безопасных операций с безналичными переводами и бумажными купюрами следует пользоваться банковскими услугами – условным счетом и депозитарной ячейкой соответственно.

    Законный отказ муниципальных органов власти допустим в следующих случаях:

    • здание (часть помещений) непригодно для проживания по действующим строительным нормам;
    • в период совершения сделки запланирован (выполняется) капитальный ремонт или снос дома;
    • объект недвижимости зарегистрирован по категории «служебный», поэтому не может быть передан в частную собственность;
    • один из участников обмена долями страдает опасным заболеванием, санитарные нормы запрещают (ограничивают) контакты с окружающими.

    Дарственная

    Нотариально оформляют два документа. В этом случае отсутствует база для налогообложения и соответствующие обязательства перед государством. Расчеты выполняют в процессе обмена долями по удобной для родственников схеме. Регистрацию завершают по стандартной методике регистрацией в Росреестре.

    Нотариус, ЕГРН, налоговая инспекция

    При выборе любого из вариантов передачу долевой собственности оформляют через нотариальную контору. Дополнительное удостоверение подлинности документов и подтверждение дееспособности участников предотвратит лишние проблемы в ходе рассмотрения правомочности сделки в суде.

    После подписания заверенного соглашения начинают регистрацию новых прав самостоятельно (через региональный МФЦ), либо поручают выполнение процедуры нотариусу. Росреестр не выполнит процедуру регистрации, если обнаружены ошибки при оформлении обмена родственников долями. Отказ будет получен при наличии запретов и обременений. Для удостоверения в отсутствии ограничивающих факторов можно по типовому запросу получить развернутую справку. Только после создания новой записи в базе данных ЕГРН операция с недвижимостью считается полностью завершенной.

    Налог на полученный в ходе сделки доход выплачивают, если родственники желают обменять доли в квартирах даже с незначительной разницей в стоимости. Эта обязанность отсутствует, если объект недвижимости является собственностью менее трех (пяти) лет с оформлением прав на владение до (после) 01.01.2016 г. соответственно. Заполненную декларацию в стандартном виде подают не позднее 30 апр. следующей весны после года завершения данной операции. Оплату налогов можно сделать до 15 июля включительно.

    К сведению! При подаче документов для государственной регистрации в ЕРГН выполняется проверка по отсутствию задолженностей по уплате налогов. Отмеченные выше обязательства следует исполнить до истечения предельных сроков, чтобы не задерживать полное завершение сделки.

    Можно ли обменяться при вступлении в наследство

    Законом не запрещены подобные операции. Однако непосредственное их выполнение допустимо только после вступления в права наследования с прохождением типовой процедуры нотариального оформления. Далее придется подождать еще 6 месяцев, чтобы получить возможность распоряжаться объектом недвижимости без ограничений. Этот стандартный срок необходим для удостоверения в отсутствии других претендентов на получение наследства.

    На что еще обратить внимание

    Особенно внимательно следует проверять обмен с долями квартир несовершеннолетних. Такие ситуации контролируют органы опеки и попечительства – для проведения обмена нужно получить их согласие. Проверяется равноценность передаваемой и получаемой части недвижимости для соблюдения интересов ребенка в полном размере.

    Все перечисленные выше способы применяют на практике. Общие правила не дают особых преимуществ, если обмен долями выполняют родственники. Как и другие физические лица они обязаны выплачивать налог с полученной прибыли.

    Вам также может быть интересна пошаговая инструкция продажи доли в квартире.

    Ставьте лайки и репосты, добавляйте личные комментарии.

    При необходимости – обращайтесь к дежурному юристу для получения квалифицированной консультации.

    Жилищный Консультант

    Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

    Продажа квартиры

    Обмен квартиры между родственниками

    Содержание статьи:

    Договор мены

    Договор мены предполагает, что оба участника сделки обладают равноценным имуществом и способны одновременно зачесть стоимость своего имущества за стоимость другого. Несмотря на то, что по видимым признакам мена не является коммерческой сделкой, существует ряд сходных черт с договором купли-продажи (статья 567 ГК РФ). Моментом передачи собственности по такому договору становится дата, когда жилье было фактически передано во владение лиц. Подобное применение понятия мены исходит из трактовки статьи 568 ГК РФ, которая также делает оговорку, что в рамках договора могут быть установлены и иные условия.

    На практике встретить действительно равноценный обмен квартиры между близкими родственниками в 2017 году практически нереально – квартиры хоть незначительно, но отличаются в стоимостном выражении. Для исправления данной ситуации, стороны прибегают к доплатам или иным формам отражения завышенной стоимости (например, трехкомнатная квартира может быть обменена на несколько однокомнатных). В любом случае, важнейшим критерием документа является наличие встречного обязательства, указанного в договоре и исполняемого без наличия каких-либо условий, различных с теми, которые указаны в документе.

    Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

    +7 (800) 550-38-47 – Вся Россия

    +7 (499) 553-09-05 – Москва

    +7 (812) 448-61-02 – Санкт-Петербург

    Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас – это быстро и бесплатно!

    В рамках договора могут быть переданы любые имущественные права, не испытывающие на себе обременений, наложенных по решению или приказу суда, иными государственными органами. Стороны при этом становятся одновременно и продавцом, и покупателем, возлагая на себя сложный комплекс ответственности. Особым случаем в законодательстве принято считать, когда квартира передается от одного близкого родственника к другому. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец договора мены].

    Требования к договору мены между родственниками

    Основное требование к договору мены выражено в рамках статей 153-162 Гражданского кодекса, определяющих письменную форму заключения документа, если цена сделки составляет более 10 000 рублей. Таким образом, любая мена недвижимости осуществляется путем совместного написания сторонами документа, включающего следующие элементы:

    • Наименование документа, указывающее на предмет сделки.
    • Определение сторон, включающее персональные данные.
    • Права и обязанности при совершении сделки, а также ответственность за их нарушение.
    • Описание объектов недвижимости, которые являются предметом сделки, в частности полный адрес, позволяющий однозначно идентифицировать жилье.
    • Условия передачи, включающие в себя порядок обмена, комплектность (например, наличие мебели), а также обстоятельства оформления свидетельства о собственности.
    • Наличие или отсутствие компенсации при различной стоимости объектов. В таких случаях может указываться как полная стоимость каждого из них, так и просто указан размер компенсации.

    Договор, заключенный с целью обмена недвижимости, в силу наличия признаков купли-продажи, не будет требовать обязательной государственной регистрации. Стороны, заключившие соглашение, обязаны лишь обратиться в отделение Росреестра с целью регистрации перехода прав собственности. Нотариальное заверение, часто применяемое при обмене, практически игнорируется, когда договор заключается между близкими людьми. Куда более «неприятным» требованием, проистекающим из правового режима договора, является обращение в налоговую с целью последующего налогообложения.

    Порядок обмена квартиры между родственниками

    Для осуществления обмена квартирами, стороны должны не только на словах условиться о порядке передачи жилья, но и зафиксировать сделку в рамках многочисленных документов и процедур. Основные этапы обмена:

    Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

    1. Провести оценку жилья, в том числе «на глаз». Данная процедура даст возможность оценить необходимость доплаты.
    2. Провести подготовку квартиры к продаже, в частности убрать обременения, погасить действующие задолженности.
    3. В случае отсутствия получить технический паспорт в БТИ.
    4. Заключить договор мены квартир, содержание которого отражает порядок проведения процедуры;
    5. Передать жилье по акту приема-передачи.
    6. Подать в Росреестр заявление, экземпляр договора и перечень документов для проведения государственной регистрации. Подача производится синхронно, равно как и получение готовой выписки.
    7. Оформить новый паспорт БТИ.
    8. Обратиться в налоговую с заявлением и документами.
    9. Переоформить расчетно-кассовые счета, записи в ТСЖ и управляющей компании.

    Помимо Росреестра, зарегистрировать мену можно в многофункциональном центре либо через портал государственных услуг. Срок регистрации прав может варьироваться в зависимости от региона – 10-30 дней. Следует отметить, что действующая редакция Жилищного кодекса не делает различий между обменом с посторонними лицами или родственниками – различия проявляются в налоговом и гражданском законодательстве. Порядок, устанавливающий, как произвести обмен квартирами между родственниками, в ходе судебных заседаний вовсе копируется с аналогичной купли-продажи.

    Список документов

    Для передачи квартиры от одного родственника другому, необходимо обладать следующими документами (на этапах от заключения документа, до подачи сведений в налоговую инспекцию):

    1. Заявление каждой из сторон сделки (при одновременной подаче), в рамках которого указывается приобретатель недвижимого имущества и ссылка на договор мены.
    2. Паспорта сторон.
    3. Заключенный договор, в котором определен объект сделки и стороны.
    4. Ранее выданные правоустанавливающие документы, удостоверяющие законность сделки. К таковым могут быть отнесены бумаги, свидетельствующие о прежних сделках, передаче при приватизации или наследстве.
    5. Кадастровый паспорт, ранее полученный в БТИ.
    6. Документы, удостоверяющие согласие третьих лиц, имеющих право голоса. В таковые может быть включено согласие супруга либо заключение органа опеки, удостоверяющее, что права несовершеннолетнего не будут нарушены.
    7. Выписка из государственного реестра, которая дает характеристику статуса и обременений жилья;
    8. Две (поскольку мена подразумевает две записи в рамках одного договора) квитанции об оплате госпошлины.

    Частные случаи

    Обе квартиры неприватизированные

    Важная особенность между меной и куплей-продажей проявляется именно тогда, когда речь заходит о социальном найме. Продать чужое (государственное) имущество невозможно, а обменять – вполне. Граждане России, проживающие в квартире на основании социального найма, имеют право менять квартиры на аналогичные, причем в различных городах.

    Для проведения обмена необходимо:

    1. Заключить договор об обмене.
    2. Подать заявление в муниципалитет, приложив экземпляр договора.
    3. Получив в десятидневный срок ответ, зарегистрировать проживание. Регистрация производится на основе ордера, выданного муниципалитетом.

    Подобный порядок регламентирован статьей 72 ЖК РФ и применим ко всем сделкам в настоящем времени.

    Одна квартира приватизирована, а другая нет

    Наиболее очевидным вариантом в таком случае будет первоначальное проведение приватизации. Для этого подается заявление в органы местного самоуправления, уведомляющие также об отсутствии ранее приватизированного жилья.

    Если по каким-либо причинам провести ее невозможно, а также в семье с приватизированной квартирой есть несовершеннолетний, передача возможна посредством вселения ребенка в неприватизированную квартиру с последующим заключением договора социального найма. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец договора социального найма]. Вторая квартира передается при помощи дарения или купли-продажи. Отказать ребенку органы власти не могут, но, несмотря на простоту способа, всегда существует риск обмана.

    Обмен долями, в том числе в разных квартирах

    Обмен долей квартиры между родственниками производится аналогичным способом, кроме случаев, когда доли находятся в разных квартирах, в которых проживают иные собственники. Для проведения процедуры необходимо уведомить их, а также получить согласие. Если согласие не получено, обмен возможен только через суд.

    Наиболее популярные вопросы и ответы

    Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Елизавета. Если договор мены во всем приравнивается к договору купли-продажи, то как быть с налогами? Необходимо платить даже если меняются мать с сыном?

    Ответ: Здравствуйте, Елизавета. Действительно, налоговое законодательство вовсе обходит мену стороной, а в соответствии со статьей 567 ГК РФ мена и купля-продажа эквивалентны, применяется налог 13% за весь полученный доход. При этом действуют все налоговые вычеты, если лица ранее их не использовали.

    Чтобы не платить налоги, следует:

    • Либо меняться квартирами, которые пробыли в собственности более трех лет;
    • Либо меняться при помощи договора дарения, который освобождает родственников от подоходного налога.

    Минус дарения очевиден в случае возникновения судебных споров – при мене владение квартир вернется к статус-кво, а в случае дарения необходимо доказывать отсутствие законности в каждой сделке.

    Пример по обмену квартиры между родственниками

    Два брата, один из которых был гражданином России, а другой – Азербайджана, решили обменяться своими квартирами. Обратившись за консультацией к риелтору, они обнаружили, что при любом стечении обстоятельств россиянин заплатит 13% налогов, а азербайджанец – 30%, поскольку не является налоговым резидентом (статья 217 НК РФ).

    При этом, братья не доверяли друг другу настолько, чтобы провести дарение, которое не облагается налогом, даже если братья живут в другой стране. В данном случае Налоговый кодекс допускает установление статуса резидента после 183 дней проживания в России, чем и воспользовались стороны, заплатив каждый по 13% с учетом вычета в 1000000 рублей.

    Заключение

    Договор мены, являясь менее удобным инструментом проведения сделок, нежели договор купли-продажи, все же незаменим, когда сторонам необходимо гарантировано провести мену двух конкретных объектов недвижимости. Правовое регулирование мены устанавливает, что:

    1. Мена облагается налогами наравне с договором купли-продажи;
    2. Обмен возможен вне зависимости от приватизации жилья, но только при применении установленных законом процедур. Обмен приватизированных квартир между родственниками возможен по договору дарения;
    3. При расторжении мены квартиры возвращаются исходным владельцам.

    Образцы заявлений и бланков

    Вам понадобятся следующие образцы документов:

    Читать еще:  Налог на добавленную стоимость по авансам
    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector