Земельный налог при объединении земельных участков

Земельный налог при объединении земельных участков

Земельный налог при объединении земельных участков

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

“Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!”

Обзор документа

Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 15 марта 2017 г. N 03-04-05/14570 О предоставлении имущественного налогового вычета по НДФЛ при продаже объединенного земельного участка, образовавшегося из двух смежных земельных участков

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращения по вопросу предоставления имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) разъясняем следующее.

Согласно пункту 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также – образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”.

Пунктами 1 и 2 статьи 11.6 Земельного кодекса установлено, что при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок.

При этом на основании статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, поскольку при объединении земельных участков возникает новый объект права собственности, которому присваивается новый кадастровый номер, а данные объекты прекращают свое существование, срок нахождения в собственности образованного при таком объединении земельного участка исчисляется с даты его регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”.

Согласно положениям пункта 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 217.1 Кодекса предусмотрено, что доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Пунктом 3 статьи 217.1 Кодекса установлено, что в целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, доходы от продажи которого освобождаются от налогообложения, составляет три года в случае, если соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком – плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В случаях, не указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет (пункт 4 статьи 217.1 Кодекса).

При этом в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (пункт 5 статьи 217.1 Кодекса).

Из обращения следует, что налогоплательщиком в мае 2016 года был продан новый объект права собственности, подлежащий государственной регистрации, а именно объединенный земельный участок, образовавшийся из двух смежных земельных участков. Учитывая, что объединенный земельный участок находился в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, доход от его продажи подлежит обложению налогом на доходы физических лиц.

Вместе с тем в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 млн рублей.

Вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подпункт 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса).

Читать еще:  Есть ли испытательный срок в армии

Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, направленные налогоплательщикам и (или) налоговым агентам, имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым органам и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора Департамента Р.А. Саакян

Обзор документа

Разъяснено, что при объединении земельных участков возникает новый объект права собственности, которому присваивается новый кадастровый номер. Срок нахождения в собственности образованного участка исчисляется с даты его регистрации.

Доходы от продажи недвижимости не облагаются НДФЛ, если объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения. Разъяснено, в каких случаях он составляет 3 года, а в каких – 5 лет.

Если доходы от продажи меньше, чем кадастровая стоимость объекта по состоянию на 1 января года, в котором совершена госрегистрация перехода права собственности на продаваемый объект, умноженная на коэффициент 0,7, то доходы от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7.

Максимальный размер вычета составляет 1 млн руб. Вместо него доходы от продажи объекта можно уменьшить на расходы, связанные с приобретением имущества.

Объединение земельных участков.

Чтобы ответить точнее о плюсах и минусах объединения рассмотрим 2 сравнительных варианта:

1) участки объединены (как планируется). При этом будут:

+ экономия сил при уплате налогов (будет одно уведомление);

+ свободная планировка одного общего участка, и более свободное расположение построек на нем (можно не бояться СНиПов и противопожанрных нормативов);

+ проще изменить назначение земли на одном участке, чем на нескольких;

+ экономия при подводе коммуникаций (можно оформить оформление к одному участку, а не к каждому отдельно);

+ незначительная экономия при оплате коммунальных услуг (например электроэнергии или водоснабжения);

– никак не повлияет на налоги и целевые сборы (платить придется в зависимости от общей площади земли в собственности);

– если решите продавать землю по частям, то нужно будет заново звать кадастровых инженеров и проводить межевание;

– если заложить сразу один большой участок для получения займа или кредитной линии, то перезаложить его будет сложнее;

2) участки разделены на 2 независимых (как сейчас). При этом будут:

+ отдельные участки проще отчуждать по частям;

+ на большее количество участков можно получить большую мощь поставляемой электроэнергии, чем на один;

+ проще заложить несколько земельных участков под открытие кредитной линии, при этом можно заложить их в разных кредитных организациях;

– стоимость содержания коммунальных услуг по каждому отдельному участку выйдет дороже, чем по одному общему;

– понадобится больше времени и средств на подключение коммуникаций к участкам;

– сложнее изменить назначение земли на нескольких участках, чем на одном;

– можно попасть в ситуацию, когда по СНиПам не хватит места для расположения построек на земельном участке (до границ соседних участков), что может повлечь риск сноса таких построек.

Насколько это серьезные плюсы и минусы решать Вам.

Если решите объединять участки, то нужно будет:

а) вызвать кадастровых инженеров и провести процедуру межевания участков;

б) получить отчет о проведении межевания (межевое дело);

в) подать документы о новом межевании участка для регистрации права и постановки на кадастровый учет, как единого объекта, в ближайшее МФЦ, управление Росреестра или через интернет портал Госуслуги;

г) оплатить госпошлину за регистрационные действия с недвижимостью;

д) получить документы о постановке участка на кадастровый учет как единого целого (выписка из ЕГРН).

Для оформления объединенного земельного участка нужно будет подать регистраторам следующие документы:

– заявление об объединении участков;

– комплект правоустанавливающих документов на землю (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН и т. д);

– документ, удостоверяющий личность собственника или его представителя по доверенности;

– межевое дело с новыми границами одного общего участка, полученный от кадастровых инженеров;

– платежный документ об уплате госпошлины.

Статья 389 ЗК РФ. Объект налогообложения

1. Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог.

Как минимум, в плане налогообложения у Вас будет меньше обязательств и платить земельный налог Вы будете за один земельный участок.

Для объединения земельных участков Вам необходимо воспользоваться услугами кадастрового инженера. Отзывы о лучших кадастровых инженерах можно найти в Интернете.

Далее необходимо обращаться в территориальный орган Росреестра, в ближайшее отделение МФЦ, для постановки вновь образованного земельного надела на кадастровый учет и регистрации на него права собственности.

“Подводных” камней при объединении Ваших же земельных участков нет. В принципе, если в дальнейшем Вы планируете строительство дома на этом земельном участке, то объединение земельных участков для Вас будет идеальным вариантом в плане оформления права собственности на объект недвижимости на земельном участке.

Перечень документов, необходимых для оформления объединенного земельного участка:

– правоустанавливающие документы на землю: свидетельство о праве, либо выписка из ЕГРН;

– межевой план, изготовленный кадастровым инженером;

-заявление для постановки объекта на учет и проведения регистрационных действий;

Читать еще:  Могут ли приставы списать кредитные деньги

– платежное поручение, подтверждающее перечисление госпошлины.

Буду благодарна за отзыв и оценку ответа.

Здравствуйте. Даже не сомневайтесь в плюсах объединения земельных участков. Зачем вам надо иметь две папки с бумагами, если можно одну иметь? Никаких минусов и подводных камней нет. “И куда мне обращаться для объединения, если я приму такое решение?” Начните с кадастрового инженера. Оставьте, пожалуйста, отзыв.

После объединения участоков у Вас появится обязанность платить как за один земельный участок.

Поэтому экономия налицо.

Для объединения нужно межевание и заявление в Росреестр.

Поэтому ищите инженера-землеустроителя.

С ним и заключите договор на работы по оформлению бумаг.

Здравствуйте Сергей! В вашем случае с пользой и выгодой для Вас было бы объединение этих участков в один.

Во – первых , при объединении будет облагаться налогом как за1 участок;

Во- вторых,Вы получаете приемущество в планировке одного общего участка, и более свободное расположение построек на нем (;

В-третьих , Вам будет проще изменить категорию назначения земль на одном участке, чем если бы это вы делали на двух;

В-четвертых, Вам выгоднее будет подвести коммуникации на 1 участок чемк каждому раздельно,соотвественно и оплата коммунальных услуг в будущем;

Минусов практически нет.

Для того, что объединенить участки Вам необходимо обратиться в кадастр и картографию Вашего района,(города) для проведения межевания. После этого, обратитьсяя в МФЦ или росреестр о новом межевании участка для регистрации правасобственности и постановки на кадастровый учет, как единого объекта.

Добрый день, уважаемый Сергей! Объединение двух земельных участков – это вид кадастровых работ с одновременным прекращением их существования в кадастровом учете. Процедура объединения закреплена пунктом 1 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ.
В соответствии со статьей 11.6 Земельного кодекса РФ допускается объединять только смежные участки, как в Вашей ситуации.
При этом составляется межевой план, так что участие кадастрового специалиста (кадастрового инженера) не избежать.
Результатом работы кадастрового инженера являются документы для госрегистрации новообразованного участка в территориальном отделе органов кадастрового учета:
– технический план территории участка
– межевой план, который удостоверяется подписью (электронно-цифровой подписью) кадастрового инженера.

Таким образом, процесс объединения смежных земельных участков включает в себя составление межевого плана для новообразованного участка с проведением всех кадастровых работ и его постановкой на кадастровый учет.

Согласно статье 11.6 Земельного кодекса РФ:
– при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок – при объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок.

Окончание процедуры объединения участков заканчивается оформлением Вашего права собственности на новообразованный объект недвижимости – единый земельный участок. То есть Вам будет нужно пройти процедуру государственной регистрации права собственности на новый земельный участок в Росреестре (можно это сделать через МФЦ).

И, конечно, в целях экономии средств по благоустройству (получения разрешительной документации по коммуникациям и т.д.) это выгоднее.

Верховный суд: раздел земельного участка лишил продавца льгот по НДФЛ

При продаже земли Налоговый кодекс освобождает от НДФЛ, если ей владели больше определенного срока. До Верховного суда дошел интересный вопроса как быть, если условие о времени владения было соблюдено, но потом участок разделили на несколько мелких и сразу же их продали? Юристы с существующей судебной практикой не согласны. Кто-то даже считает, что пришло время вносить поправки в налоговое законодательство.

У Иннокентия Зорькина* была земля, которую он разделил на 8 участков и в 2013 году продал. При этом НДФЛ не заплатил. Логика Зорькина была следующая: в общем земля находилась в его собственности более трех лет, а значит, доход от продажи участков нужно освободить от налогообложения (п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса в редакции действующей до 1 января 2016 года. Далее срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ составил пять лет – введен № 382-ФЗ «О внесении изменений в ч. 1 и 2 НК»). У ИФНС была другая позиция – именно проданные участки находятся в собственности Зорькина менее трех лет.

Спор дошел до суда, а потом и до административной коллегии Верховного суда. Как настаивал там Зорькин, при определении периода следует исходить не из даты регистрации права собственности на образованные в результате раздела земельные участки, а с даты регистрации первоначального участка. Суды с этим не согласились и отказали в требованиях Зорькину. И по мнению Верховного суда, поступили они правильно.

Согласно Земельному кодексу исходные земельные участки (из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются новые) прекращают своё существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки, указала коллегия ВС. Как резюмируется в ее определении:

При разделе земельного участка возникают новые объекты недвижимого имущества, срок нахождения которых в собственности налогоплательщика определяется на основании Гражданского кодекса и Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

По этой логике спорные участки были в собственности Зорькина менее трех лет. Поэтому акты нижестоящих инстанций, поддержавших налоговую, коллегия ВС оставила в силе. Таким образом, Верховный суд закрепил практику, которая сложилась при рассмотрении аналогичных дел, обращает внимание адвокат Марина Краснобаева, партнер КА “Юков и партнеры”. Однако она с таким подходом не согласна: “Несмотря на то, что с точки зрения земельного и гражданского законодательства налогоплательщик стал собственником новых вещей, по существу, с экономических позиций налогоплательщик остался собственником актива, который был у него на правах собственности более трех лет, и при совершении сделок купли-продажи участков не преследовал спекулятивных целей, на борьбу с которыми направлены соответствующие нормы налогового законодательства (ст. 17.1 НК). Соответственно суды должны были учесть существо, а не форму отношений”.

Читать еще:  Списание кредиторской задолженности с истекшим сроком исковой давности

“Формалистским” подход судов называет и Антон Божко, адвокат КА «Барщевский и партнеры». На его взгляд, он идет вразрез с назначением института имущественного вычета при продаже недвижимого имущества, а кроме того, “несколько противоречит” позиции Президиума ВАС относительно сохранения разделенного земельного участка как объекта права для целей виндикации. “Иными словами, в настоящее время складывается ситуация, когда для целей применения налогового законодательства созданные в результате разделения земельные участки признаются новыми объектами права, а для целей гражданского регулирования техническое изменение границ земельного участка не имеет правового значения”, – поясняет юрист.

Не согласен с определением ВС и Станислав Вивчарь, руководитель краснодарского филиала «Хренов и партнеры». По его словам, Верховный суд “несколько широко” истолковал нормы Земельного кодекса (пп. 1 и 2 ст. 11.2 и 11.4), указав, что при разделе земельного участка возникают новые объекты. В этих положениях кодекса слово “новые” не фигурирует. “Следовательно, эти участки можно именовать иными, но никак не новыми, поскольку образованы они были на площади и в границах исходного земельного участка”, – считает Вивчарь. В обоснование своей позиции юрист приводит следующий пример. В спорный период, когда Зорькин продавал участки, Налоговый кодекс предусматривал освобождение от уплаты НДФЛ доходов, полученных от продажи как земельных участков, так и долей в них, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более. “Получается, что если физическое лицо продало долю в участке, которым владело более трех лет, НДФЛ с такой сделки не уплачивается, а если продало земельный участок, образованный при разделе исходного (по сути та же самая доля, но выделенная в натуре), то НДФЛ, исходя из позиции Верховного суда, платить надо”, – поясняет Вивчарь. Это, по его мнению, является наглядной иллюстрацией того, что пора внести в Налоговый кодекс изменения и четко разграничить случаи, когда НДФЛ платить надо, а когда – нет.

*имена и фамилии изменены редакции

Земельный налог в Балашихе

Порядок удержания земельного налога определяется Налоговым кодексом РФ и нормативными актами муниципальных образований. Поэтому точные ставки налога и объем предоставляемых льгот может существенно отличаться даже для соседних районов одной области.

Кто должен платить земельный налог

Плательщиками налога являются организации, владеющие участками на праве собственности. Граждане должны платить налог, если владеют участком:

  • на праве собственности;
  • на праве постоянного бессрочного пользования;
  • на праве пожизненного наследуемого владения.

Если земля передана гражданам или организациям на условиях аренды или во временное безвозмездное пользование, платить налог не нужно.

За что начисляется земельный налог

Налог начисляется в отношении сформированного земельного участка, поставленного на кадастровый учет в Росреестре. Налог не начисляется на следующие виды участков:

  1. земли, изъятые из оборота, либо ограниченные в обороте;
  2. земли, занятые особо ценными объектами культурного наследия;
  3. участки из земель лесного фонда;
  4. земли, занятые водными объектами государственной собственности;
  5. участки, входящие в общее имущество многоквартирного дома.

Ставки земельного налога в Балашихе

Ставки земельного налога утверждаются представительными органами власти муниципальных образований. Они не могут превышать 0,3 % от кадастровой стоимости участков :

  1. отнесенных к землям сельхозназначения, используемых для сельхозпроизводства;
  2. занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры ЖКХ либо приобретенных для жилищного строительства;
  3. приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного хозяйства;
  4. ограниченных в обороте для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд.

Для иных категорий участков ставка не может превышать 1,5 % от кадастровой стоимости . Также местные власти могут дифференцировать ставки, в зависимости от категории и разрешенного использования, от места нахождения участка.

Как рассчитывает земельный налог

Организации-собственники обязаны сами рассчитать земельный налог в декларации, оплачивать авансовые платежи. Для граждан-собственников расчет земельного налога осуществляет ИФНС по месту нахождения участка.

Рассчитать налог можно с помощью калькулятора налога на землю.

Срок оплаты земельного налога

Порядок и сроки оплаты земельного налога для организаций-собственников определяется нормативным актом местных властей. Граждане должны уплачивать налог за свои участки не позднее 1 декабря года, следующего за отчетным периодом.

Рост земельного налога не должен превышать 10 % в год

С 2019 года применяется коэффициент, ограничивающий рост налога не более чем на 10 % по сравнению с предшествующим годом. Исключение составят участки для жилищного строительства, при расчете налога по которым применяется повышающий коэффициент из-за их несвоевременной застройки (пп. 15 – 17 ст. 396 НК РФ).

Новая кадастровая стоимость земельного участка в случае изменения вида разрешенного использования, категории земель и (или) площади будет учтена при расчете налога со дня внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Если при перерасчете земельного налога за предыдущие налоговые периоды сумма окажется больше уже уплаченной, то перерасчет проводить не будут.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector