Задержка оплаты по договору дду

Задержка оплаты по договору дду

Задержка оплаты по договору дду

– Взыскание неустойки без предоплаты
– Споры с застройщиками
– Сопровождение сделок по ДДУ

Подписывая договор, граждане должны понимать, что не только застройщик берет на себя определенные обязательства, но также и они обязаны соблюдать условия ДДУ. Основной обязанностью дольщика является своевременная оплата по договору. Чтобы это не стало непосильным бременем, необходимо заранее рассчитать свои силы и взвесить все положительные и отрицательные моменты участия в долевом проекте. В случае нарушения своих обязательств по внесению платежей, с дольщика взыскивается пеня за просрочку оплаты. Если выплаты будут систематически задерживаться, застройщик может вообще прекратить все отношения с участником и расторгнуть договор по своей инициативе. Все эти моменты необходимо учесть перед подписанием ДДУ.

Отношения между строительной фирмой и участником регулируются ДДУ, условия которого должны полностью соответствовать положениям 214 ФЗ. В соответствии с законом в условиях договора четко прописываются обязательства, принимаемые на себя обеими сторонами. Застройщик должен построить и в положенный срок передать дольщику квартиру, а участник обязан вовремя вносить необходимые платежи. За срыв сроков закон установил определенные штрафные санкции и для одной, и для другой стороны.

Закон позволяет установить в договоре один из двух возможных вариантов оплаты строящегося жилья. Дольщик может либо внести всю сумму сразу, либо оплачивать по частям в соответствии с условиями ДДУ. В каждом конкретном случае стороны самостоятельно решают, какой способ будет для них самым оптимальным.

Цена договора должна обязательно присутствовать в условиях ДДУ. При отсутствии данного пункта договор считается недействительным. В документе также должен быть отражен способ оплаты. Если предполагается единовременный платеж, в договоре указывается, до какой даты должна быть внесена требуемая сумма. Если стороны договорились о рассрочке, в документе прописывается график платежей. Вне зависимости от принятого способа расчетов участнику грозит оплата пени за просрочку платежа по договору.

Следует учесть, что застройщик не имеет права требовать внесение платы до регистрации договора в установленном порядке в органах Росреестра. Подробнее об оплате по ДДУ можно прочитать в статье «Что нужно знать об оплате по ДДУ».

Когда девелопер может по своей инициативе расторгнуть ДДУ:

  • просроченный платеж не выплачивается дольщиком два месяца и более;
  • участник более чем три раза за год нарушил график оплаты.

Однако закон и в этих случаях гуманно подходит к просрочке обязательств со стороны граждан и обязывает застройщика, прежде чем расторгнуть договор, направить участнику предупреждение о необходимости внесения оплаты. Если в течение месяца со стороны дольщика не последует никакой реакции, застройщик может отправить ему уведомление об аннулировании ДДУ с требованием о выплате неустойки.

Следует учесть, что договор считается расторгнутым с момента отправки письма. Через десять будних дней после этого девелопер обязан возвратить деньги дольщику. Однако закон не позволяет застройщику высчитывать неустойку с этой суммы.

ГК определяет неустойку как сумму, которую должна выплатить сторона, нарушившая свои обязательства по договору. Вместе с тем существует два вида пени: законная и договорная. Первая предусмотрена в Федеральном законе и является обязательной для конкретного вида нарушений, ее размер определяется на законодательном уровне. Вторая устанавливается по соглашению сторон, которые самостоятельно определяют ее размер и условия выплаты.

За нарушения условий ДДУ, допущенные как застройщиками, так и дольщиками, предусмотрена законная неустойка. Однако в договорах нередко можно найти пункты, в которых для расчета неустойки по ДДУ используются завышенные процентные ставки. Такие условия договора рассматриваются законодателем как ущемление прав граждан.

В 214 ФЗ приведена формула, которая применяется для расчета неустойки. Для вычисления пени используется ключевая ставка Центробанка, действующая на момент исполнения обязательств. Сегодня она составляет 10%. За основу берется 1/300 ставки от суммы, которую задолжал дольщик, за один день. Как рассчитать пени за просрочку оплаты самостоятельно, можно посмотреть ниже.

Пеня = Сумма долга × 10%/300 × количество просроченных дней

Например, дольщик должен был внести очередной платеж по договору в сумме один миллион рублей до 10 февраля 2017 года. Но деньги были перечислены застройщику только 15 марта 2017. В результате просрочка составила 34 дня.

1 000 000 × 10%/300 (0,033) × 34 = 11 333,33

Таким образом, размер пени за просрочку составляет 11 333,33. Дольщик помимо основного долга в один миллион рублей, должен будет оплатить застройщику пеню за тридцать четыре дня. Если он и дальше будет оттягивать оплату, то каждый день к сумме долга будет прибавляться 333,33 рубля.

За время пока строится дом, может произойти много событий. Вправе ли дольщик прекратить вносить платежи, если на то его вынуждают обстоятельства? Закон не позволяет участнику самостоятельно выйти из договора, если застройщик добросовестно исполняет свои обязательства. Участник может обратиться к девелоперу и при его согласии подписать с ним соглашение об изменении графика платежей или о переносе оплаты. Нужно учесть, что любое соглашение к ДДУ требует регистрации в Росреестре. Подробнее об этом можно узнать в статье «Все нюансы заключения дополнительного соглашения с застройщиком».

Участник может также переуступить свои права на квартиру другому лицу, подписав с ним договор цессии. Однако до проведения сделки он должен погасить все свои долги по оплате. Правовые основы данной сделки и процесс ее проведения подробно описаны в статье.

К заключению ДДУ нужно подходить очень серьезно. Дольщик берет на себя обязательства, которые необходимо исполнять вовремя. Просрочка оплаты влечет за собой применение к нему штрафных санкций, а если нарушения носят систематический характер, застройщик может односторонне расторгнуть договор. Конечно, до этого лучше не доводить, но в жизни случаются различные ситуации. При возникновении проблем с застройщиком, обращайтесь в Общество защиты прав дольщика. Опытные юристы нашей организации окажут вам помощь в любых ситуациях. Чтобы с нами связаться, перейдите в раздел «Контакты».

Ответственность дольщика за просрочку оплаты по долевому договору

Краткое содержание:

Когда в поисковике набираешь «просрочка, неустойка, долевое строительство», всегда или почти всегда выпадают статьи о просрочке застройщика – он поздно построил дом, поздно передал квартиру по акту, поздно исправил выявленные недостатки.

Но есть ведь и другая сторона договора, и сомневаюсь, что нарушений со стороны дольщика намного меньше.

Нарушение дольщика

Основное нарушение, допускаемое покупателем квартиры в непостроенном доме, – это, конечно, просрочка оплаты договора.

Изучая судебную практику, приходишь к выводу, что очень небольшая часть застройщиков инициирует судебный процесс по взысканию задолженности с дольщиков за просрочку платежей.

Чаще встречается следующий вариант. Дольщик подает в суд иск о взыскании с застройщика неустойки за нарушение срока окончания строительства и передачи квартиры по акту, а в ответ застройщик «неожиданно вспоминает», что и сам дольщик в течение срока действия договора позволял себе нарушения сроков оплаты на месяц-другой. Застройщик выставляет встречный иск с требованием взыскать с дольщика пени за нарушения.

Оба требования рассматриваются в одном судебном производстве, и судом производится зачет этих требований. То есть застройщик уменьшает сумму своей ответственности на размер ответственности дольщика перед ним. Поэтому, стремясь наказать застройщика рублем с помощью суда, неплохо бы самому дольщику не допускать нарушений.

Сроки подачи иска

Стоит помнить, что предъявить иск о взыскании неустойки и застройщик, и дольщик могут не позднее, чем через три года после даты нарушения в соответствии с общими сроками исковой давности.

Ответственность дольщика

Так что же грозит дольщику, если он нарушил срок оплаты по договору участия в долевом строительстве?

Ответственность дольщика предусмотрена законом об участии в долевом строительстве и представляет собой неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (п. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Важные моменты, касающиеся ответственности дольщика перед застройщиком:

1. Ставка рефинансирования берется на день исполнения обязательства, то есть на день, когда платеж был фактически произведен дольщиком.

Например, по договору дольщик должен оплатить платеж до 01.12.2017 года, а фактически оплатил 20.12.2017 года. Пени нужно считать исходя из ставки 7,75 % годовых, действующей на 20.12.2017 года.

Обратите внимание, что с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования и ключевой ставки Банка России уравняли. Даже если речь идет о ставке рефинансирования – берется значение ключевой ставки. Точный размер ключевой ставки на конкретную дату легко найти не только в правовых ресурсах, но и в открытых интернет-источниках.

Читать еще:  Смерть индивидуального предпринимателя: проблемы бухгалтера и наследников

2. Ставка рефинансирования (или ключевая ставка) берется в размере одной трехсотой. То есть просроченный платеж умножается на ставку рефинансирования, деленную на 300. Триста – это очень округленное количество дней в году.

Таким образом, при значении ставки – 7,75% годовых, пени будут составлять примерно 0,03% в день (если округлять до двух знаков после запятой).

3. Закон устанавливает, что пени исчисляются от суммы просроченного платежа. Представляется, что законодатель имеет в виду именно неоплаченную в срок часть платежа. В противном случае начисление пени будет несправедливо.

Например, дольщик должен был оплатить 1 000 000 рублей, но в срок оплатил только 800 000 рублей. Пени должны начисляться на оставшиеся 200 000 рублей.

4. Пени выплачиваются за каждый день просрочки, включая рабочие, выходные и праздничные. Единственным исключением является случай, когда сам день оплаты приходится на нерабочий день. Например, датой оплаты по договору является 2 января 2018 года. Однако, 2 января и последующие дни вплоть до 8 января являются праздничными. Если дольщик оплатит договор в первый рабочий день – 9 января 2018 года, будет считаться, что он произвел платеж в срок, и никакие пени ему не начислятся. Если срок оплаты в договоре звучит как «в срок до (например) 10 апреля», то оплата 10 апреля или раньше будет считаться оплатой без нарушений, а вот оплатив 11 апреля, дольщик просрочит платеж на один день.

5. Важно. Часто в долевом договоре застройщик прописывает, что платеж считается произведенным с момента зачисления платежа на расчетный счет застройщика. То есть в определенную договором дату платежа деньги должны попасть на расчетный счет застройщика. Например, дольщик внес плату в отведенный договором срок, а банк перевел деньги только через два дня. Эти два дня будут считаться просрочкой дольщика. Во избежание такой ситуации дольщику следует исполнять свои обязательства не «день в день», а на 1-2 дня раньше даты, указанной в договоре.

6. Как самому дольщику рассчитать сумму пени и проверить правильность расчета застройщика? Например, цена квартиры по долевому договору 3 000 000 рублей.

Оплата производится в следующем порядке: 1 000 000 рублей в срок до 01 апреля 2017 г., 2 000 000 рублей в срок до 01 июня 2017 года.

Фактически дольщик произвел следующие платежи:

1 000 000 рублей – 24 марта 2017 года,

100 000 рублей – 30 мая 2017 года,

400 000 рублей – 20 июня 2017 года,

600 000 рублей – 31 августа 2017 года

900 000 рублей – 10 октября 2017 года.

Это означает, что:

• первый платеж – 1 000 000 рублей – произведен без нарушения срока оплаты, пени не начисляются;

• 100 000 рублей без нарушения срока оплаты, пени не начисляются;

• 400 000 рублей – просрочка 19 дней. Расчет пени: 400 000 рублей х 9% (ставка рефинансирования на 20 июня 2017 г.) / 300 х 19 дней = 2 280 рублей;

• 600 000 рублей – просрочка 91 день. Расчет пени: 600 000 рублей х 9% /300*91 день = 16 380 рублей;

• 900 000 рублей – просрочка 131 день. Расчет пени: 900 000 рублей х 8,5% (ставка рефинансирования на 10 октября 2017 г.) / 300 х 131 день = 33 405 рублей.

Общая сумма пени: 2 280 рублей + 16 380 рублей + 33 405 рублей = 52 065 рублей.

Более точным результат будет, если считать именно так, как показано выше, а не делить заранее ставку рефинансирования на 300 и округлять результат до двух единиц после запятой.

Для сравнения, при округлении ставки, итоговая сумма пени будет отличаться.

400 000 рублей х 0,03% х 19 дней + 600 000 рублей х 0,03% х 91 день + 900 000 рублей х 0,03% х 131 день = 2 280 рублей + 16 380 рублей + 35 370 рублей = 54 030 рублей (на 1 965 рублей больше первоначального результата).

7. Получив, требование об уплате неустойки от застройщика, всегда имеет смысл попробовать договориться мирно, без суда. Написать письмо с просьбой снизить размер неустойки, либо выплатить неустойку в рассрочку.

8. Если же договориться вне суда не удалось, и застройщик подал в отношении дольщика исковое заявление, то у него остается возможность просить о снижении суммы неустойки суд, основываясь на ст. 333 ГК РФ, в связи с явной несоразмерностью неустойки последствиям нарушения обязательства.

Подпишитесь на 9111.ru в Яндекс.Новостях Подписаться

Что грозит за неоплату ДДУ?

Олеся

Присмотрели квартиру в новостройке от ГК ПИК. При заключении ДДУ дается срок для внесения денежных средств на счет застройщика (не более 5 дней после регистрации ДДУ). Собственно, вопрос. Что будет, если после регистрации ДДУ мы передумаем брать квартиру и не оплатим ДДУ? Как расторгнуть? Грозит ли за это какой-нибудь штраф или что-то еще?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

В случае неоплаты застройщик подаст в суд с целью расторгнуть ДДУ. На самом деле застройщики часто выжидают временной интервал около 1-1,5 месяца прежде чем подавать в суд. Для ответа на вопрос о штрафах необходимо читать сам текст ДДУ.

Какой смысл подавать в суд, если мы сами захотим того же, т.е. расторжения доровора?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Олеся, для того, чтобы подать на расторжение в суд, застройщик сначала попробует в досудебном порядке расторгнуть с Вами ДДУ- таковы нормы судебной практики. А уже если Вы уклонитесь от добровольного расторжения, то обратится в суд.

Видимо потеряете стоимость услуги по регистрации договора в Росреесте.

А почему на оплату цены ДДУ ПИК даёт 5 дней, ведь ФЗ-214 даётся срок ДВА МЕСЯЦА.

За 5 дней, покупатель не успеет получить подтверждение о регистрации своего ДДУ из Росреестра.

Что если некоторые пункты ДДУ нарушают ФЗ-214, Закон защищает покупателя?

Олеся, Вы думаете, что все ДДУ имеют абсолютно одинаковые условия, а мы эти условия наизусть выучили. 214 закон есть, ознакомьтесь со статьями 5 и 9 указанного закона, но имейте ввиду, что законом не запрещено вставлять в договор какие-то дополнительные условия. Так что ответ на Ваши вопросы не у нас – он в 214ФЗ и в том ДДУ, который Вы собрались подписывать.

Застройщики не подают в суд на расторжение, а отправляют письмо-уведомление в Росреестр о расторжение договора в одностороннем порядке, по причине неоплаты цены договора.В суд придётся подавать Вам, участнику долевого строительства, о признании незаконным расторжение оплаченного договора, а вот уложились ли вы в срок 5 дней и ДВА МЕСЯЦА или нет, решит Верховный Суд, и подобные дела там уже слушались (про 5 дней). Если бы по каждому расторжению неоплаченному ДДУ проходил суд, суды бы утонули в рутине.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Читаем 214 ФЗ «В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки». Застройщик может всё что угодно вписать в договор, но если есть противоречие с Законом, в том числе, по срокам, Суд на стороне закона. Я всегда объясняю Клиентам, что трудно заставить Продавцов по ДДУ внести поправки в Договор, но не стоит на них особо зацикливаться, т.к. если возникнут судебные разборки. договор не может вступать в противоречие с законом, и ухудшать условия, главное, чтобы в договоре фразы звучали по ДДУ 214 .

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Расторжение возможно : по инициативе дольщика;по судебному решению;по обоюдному соглашению;по инициативе застройщика. Штрафы/пени будут по Закону и по решению суда+ издержки оплачивает виновная сторона.

Как взыскать неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ?

Вопрос:

Что делать, если Застройщик задерживает сдачу дома? Какая компенсация в этом случае положена дольщику? И как получить неустойку от Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ?

Ответ:

Читать еще:  Срок исковой давности по КАСКО

Любимое развлечение российских Откроется в новой вкладке.”>Девелоперов-Застройщиков на рынке долевого строительства – это затягивать сроки сдачи дома в эксплуатацию. И несмотря на то, что за такую задержку им грозит финансовое наказание (неустойка), просрочка передачи квартиры дольщику по Договору долевого участия случается до неприличия регулярно.

Что делать дольщику в этом случае, и на какую компенсацию он может рассчитывать? Государство здесь встает на сторону дольщика до такой степени, что позволяет ему не только компенсировать потерянное время, но даже и немного заработать на задержке строительства.

Разберем этот случай по порядку.

Порядок действий, если Застройщик нарушил срок сдачи дома

Если Застройщик нарушил предусмотренные в Откроется в новой вкладке.”>Договоре долевого участия (ДДУ) сроки сдачи дома и/или сроки передачи квартиры дольщику, то по требованию этого дольщика Застройщик обязан выплатить ему неустойку (пени). Это прямо и однозначно указано в федеральном законе в Откроется в новой вкладке.”>п.2, ст.6, ФЗ-214. При этом нужно иметь в виду, что Застройщик освобождается от выплаты неустойки, если он выполнил свои обязательства в срок, но передача квартиры не состоялась по вине самого дольщика – вследствие уклонения им от подписания Передаточного акта.

Досудебная претензия к Застройщику о нарушении сроков сдачи дома

Вообще-то, юридически значимым согласно букве закона является не срок сдачи дома в эксплуатацию, а срок передачи квартиры дольщику, то есть момент подписания Передаточного акта. Именно эта дата должна быть указана в Договоре долевого участия, и нарушение именно этого срока (просрочка этой даты) влечет применение неустойки (пени) к Застройщику.

Чтобы получить неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ, нужно сначала направить ему досудебную претензию с требованием о выплате неустойки (пени) за задержку сдачи дома и передачи квартиры дольщику. В этом претензионном письме указывается факт нарушения срока передачи квартиры согласно ДДУ, и размер положенной по закону неустойки (формула для ее расчета приведена ниже). Если Застройщик откажется выплачивать неустойку добровольно, то эта письменная претензия затем будет являться основанием для взыскания с него штрафа (см. ниже), плюс к неустойке, за несвоевременную ее выплату.

Когда надо подавать претензию Застройщику о просрочке передачи квартиры?

Это можно делать как до подписания Откроется в новой вкладке.”>Передаточного акта (когда квартира еще не передана дольщику), так и после (когда квартира передана с нарушением срока). В первом случае размер неустойки рассчитывается справочно за 1 день просрочки (см. ниже формулу), и указывается требование ее выплаты по день фактической (будущей) передачи квартиры. Во втором случае неустойка рассчитывается сразу в полном объеме, исходя из фактической просрочки сдачи квартиры.

Претензия Застройщику с требованием выплаты неустойки составляется в 2-х экземплярах, и передается лично в офис строительной компании под роспись с печатью на экземпляре дольщика, или направляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

Далее терпеливо ждем реакцию Застройщика. Ждем 30 дней (сроки рассмотрения претензии регулируются договором, а если они там не прописаны, то – Откроется в новой вкладке.”>статьей 12 закона N 59-ФЗ от 02.05.2006).

Если Застройщик признает свой косяк, и готов добровольно выплатить неустойку (пени) за задержку срока передачи объекта долевого строительства (квартиры), то вопрос закрывается. Дольщик предоставляет свой номер счета, а Застройщик переводит на него сумму неустойки. Дополнительный штраф в этом случае не взимается.

На практике, правда, Застройщик может попенять на местную администрацию или на недобросовестного подрядчика, и предложить дольщику уменьшить размер неустойки и/или растянуть срок ее выплаты. Здесь уже каждый решает сам, соглашаться или нет, в зависимости от того, насколько юристы компании смогли разжалобить дольщика. Но если предложение Застройщика о добровольной выплате неустойки принято, то рекомендуется закрепить его письменным соглашением сторон.

Если же Застройщик не реагирует на претензию в течение месяца, это расценивается как отказ от выплаты неустойки. Тогда дольщик подает исковое заявление в суд, приложив к нему все необходимые документы и расчет исковых требований.

Но есть нюанс! Порядок досудебного разрешения споров (в т. ч. подачи претензии) может быть указан в самом тексте Договора долевого участия, и тогда дольщику придется следовать договорному порядку. Это может касаться формы составления, сроков подачи и сроков рассмотрения претензии.

При этом нужно понимать, что неправильно составленная досудебная претензия Застройщику о выплате неустойки, не будет иметь юридической силы. Чтобы составить ее грамотно, лучше обратиться за помощью к Откроется в новой вкладке.”>специализированным юристам.

Порядок получения компенсации за просрочку сдачи дома по ДДУ

Порядок взыскание неустойки с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ выглядит следующим образом:

  1. дольщик направляет Застройщику письменную претензию с требованием выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры;
  2. ожидание ответа строительной компании в течение 30 дней (если в договоре не указан другой срок рассмотрения претензии);
  3. подготовка и подача искового заявления в суд, с приложением необходимых документов и расчетами взыскиваемых с Застройщика сумм (см. ниже);
  4. предварительное слушание по делу;
  5. основное заседание суда и вынесение судебного решения;
  6. вступление решения суда в законную силу и получение исполнительного листа;
  7. исполнительное производство по взысканию неустойки с Застройщика (работа судебных приставов).

Вместе с получением неустойки от Застройщика за задержку сдачи дома, дольщик, действуя через суд, может рассчитывать еще и на следующие дополнительные выплаты в качестве компенсации:

  • возмещение убытков, возникших вследствие нарушения сроков сдачи дома (например, расходов на вынужденную аренду жилья);
  • компенсации морального вреда (если дольщик, например, считает себя сильно обиженным и оскорбленным, и сумеет убедить в этом суд – Откроется в новой вкладке.”>ст.15, ФЗ «О защите прав потребителей»);
  • штраф в размере 50% от суммы, установленной судебным решением (в соответствии с Откроется в новой вкладке.”>п.6, ст.13, ФЗ «О защите прав потребителей») за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя;
  • возмещение судебных расходов.

Чтобы грамотно оформить судебный иск, взыскать через суд неустойку за просрочку сдачи дома, обосновать возникшие у дольщика убытки и моральный вред, нужны юридические навыки в подобных делах. Тут уже без Откроется в новой вкладке.”>специализированных юристов не обойтись.

На-все-про-все понадобится порядка 5-6 месяцев. Если решение суда кого-то сильно не устроит и будет обжаловано, то может понадобиться еще 3-4 месяца.

Подавать исковое заявление можно как в период строительства дома, так и после его окончания. Но при этом нужно помнить про Откроется в новой вкладке.”>срок исковой давности: если после сдачи дома прошло более 3-х лет, то суд может отказать во взыскании неустойки со строительной компании.

Расчет неустойки Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ

Размер неустойки, предусмотренной законом для Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ, можно посчитать с помощью какого-нибудь онлайн-калькулятора, но надежнее и вернее посчитать это на обычном калькуляторе самому. В этом нет ничего сложного для тех, кто знаком с арифметикой на уровне начальной школы.

Сумма неустойки по ДДУ определяется на основе текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ, и рассчитывается за каждый день просрочки до момента исполнения обязательств или до момента обращения дольщика в суд.

Что нужно знать для расчета неустойки по ДДУ?

Чтобы посчитать неустойку за просрочку сдачи дома (передачи квартиры) Застройщиком, нужны следующие исходные данные:

  • Ставка рефинансирования ЦБ РФ (с 2016 г. она равна ключевой ставке ЦБ РФ) на день фактической передачи квартиры дольщику, или на день подачи претензии или искового заявления. Текущую ставку см. Откроется в новой вкладке.”>здесь.
  • Применяемый коэффициент к ставке рефинансирования (1/300 – для юрлиц, и 1/150 – для физлиц).
  • Стоимость квартиры по ДДУ (смотрим цену квартиры, указанную в договоре).
  • Длительность просрочки передачи квартиры дольщику в днях (начиная со дня, следующего за датой, когда квартира должна быть передана по условиям ДДУ, и заканчивая днем фактической ее передачи, т.е. подписания Передаточного акта, либо днем обращения в суд).

Формула расчета неустойки по ДДУ за просрочку передачи квартиры для дольщика-физлица выглядит так:

Если Застройщик слишком долго затягивает передачу квартиры, и дольщик решил обратиться в суд, не дожидаясь фактической передачи, то полное количество дней просрочки в судебном иске не указывается. Вместо этого указывается расчетная сумма неустойки за один день просрочки (по той же формуле). Именно этой цифрой будет оперировать суд, устанавливая окончательный размер неустойки, взыскиваемой с Застройщика.

Пример: как рассчитать неустойку за просрочку сдачи дома (квартиры) по ДДУ

Читать еще:  Договор купли продажи сада с домиком

Допустим, ставка рефинансирования на день фактической передачи квартиры дольщику равна 9%. Цена квартиры по договору 3 000 000 руб. В ДДУ указана дата передачи квартиры дольщику «не позднее 31.03.2017», значит, начало просрочки считается с 01.04.2017. Квартира фактически передана дольщику по Акту приема-передачи 01.07.2017, значит, просрочка составляет 3 месяца, т.е. в данном случае 91 день.

Итого, имеем следующий размер неустойки за просрочку передачи квартиры по ДДУ:

Размер неустойки = 1/150 Х 0,09 Х 3 000 000 Х 91 = 163 800 руб.

И если нерадивый Застройщик откажется выплатить ее добровольно, то обратившись в суд, мы еще увеличим сумму требований, включив сюда штраф (в размере 50% от суммы неустойки) + моральный вред + расходы (юридические, съем жилья и другие).

Судебная практика такова, что большинство исковых требований дольщиков к Застройщикам о выплате неустойки за задержку сдачи дома и передачи квартиры согласно условиям ДДУ – удовлетворяются (полностью или частично).

Суд, однако, имеет право уменьшить размер неустойки (в соответствии со Откроется в новой вкладке.”>ст.333, ГК РФ), если посчитает, что она несоразмерна последствиям нарушения Договора долевого участия в строительстве.

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Можно ли расторгнуть ДДУ по причине неплатёжеспособности дольщика

Существует ли возможность расторгнуть ДДУ по причине неплатёжеспособности дольщика?

Современную российскую экономическую ситуацию простой абсолютно никак назвать нельзя. И на дольщиках эта сложность сказывается точно так же, как и на всех остальных. Многие из них на стадии планирования или подписания Договора долевого участия никак не ожидали, что их жизненная тропинка сделает сложный зигзаг и сегодня они окажутся не в состоянии оплатить то, что еще вчера казалось вполне доступным. Таких дольщиков, которые подписали ДДУ, но не сделали еще ни единого платежа, очень сильно волнует вопрос – можно ли расторгнуть ДДУ по причине неплатёжеспособности дольщика? Ведь от того, будет ли у человека крыша над головой, зависит в жизни очень многое.

Основные принципы и возможности

Главное, что следует понимать в этой ситуации – это что возможные варианты сильно зависят от того, что включено в текст ДДУ. Однако ниже мы приведем ряд тезисов, которые позволят каждому оказавшемуся в аналогичной ситуации осознать ее перспективы.

Основной документ, который регулирует отношения дольщиков и застройщиков – это российский Закон 214 . Именно он и предусматривает последствия, которые влечет за собой ненадлежащий уровень исполнения или полное неисполнение дольщиком своих обязательств, в том числе – и по оплате.

5-я статья упомянутого закона лимитирует время допустимой просрочки. Согласно ей, если ДДУ предусматривает единовременно вносимый платеж, то максимальный временной лимит просрочки установлен равным двум месяцам. Если проходит больше времени, у застройщика появляется законно обоснованное право расторгнуть ДДУ по причине неплатёжеспособности дольщика. Порядок такого расторжения прописан в 9-й статье ФЗ-214.

Если же ДДУ предусматривает несколько последовательно осуществляемых платежей, для каждого из которых определен свой интервал времени, то для того, чтобы у строительная компании появилась возможность расторжения ДДУ по причине неплатёжеспособности дольщика, этот самый дольщик должен нарушить сроки или более трех раз в течение года, или однократно, но с просрочкой выше двух месяцев. Порядок такого расторжения также прописан в 9-й статье ФЗ-214.

Как только у застройщика появляются достаточные основания для того, чтобы расторгнуть ДДУ по причине неплатёжеспособности дольщика, строительная компания в полном согласии с 9-й статьей ФЗ-214 получает право на подобное расторжение не ранее, чем по истечении 30-дневного периода ожидания после направления дольщику предупреждения. Предупреждение составляется в обязательно письменной форме и доносит до дольщика сведения о том, что его задолженность по уплате должна быть погашена, а ее непогашение сопровождается определенными последствиями.

Если дольщик по-прежнему не исполняет того, с чем сам же и согласился, подписывая ДДУ, а у строительной компании есть достоверные сведения о том, что предупреждение он получил или путем возврата письма от такого получения отказался, или же что дольщика вообще нет по указанному им самим адресу, то в распоряжении строительной компании оказываются все нужные условия для того, чтобы на абсолютно законных основаниях и уже без промедлений расторгнуть ДДУ по причине неплатёжеспособности дольщика. Такое расторжение должно сопровождаться уведомлением дольщика о подобном отказе застройщика от ДДУ, и направляется такое письменное уведомление с получением всех сопутствующих подтверждений – т.е. почтой, с описанием вложенного и заказным письмом.

Итак, отсутствие оплаты, поступившей от дольщика, позволяет строительная компании воспользоваться своим правом на односторонний отказ от ДДУ. Если она использует свое право, то смысл третьего пункта 450-й статьи российского ГК позволяет сказать, что ДДУ в этом случае считается измененным или расторгнутым. Такая точка зрения отечественного законодательства на проблему может быть использована для того, чтобы дольщик мог прекратить отношения с застройщиком, стимулируя ее расторгнуть ДДУ по причине неплатёжеспособности дольщика.

И вот тут нужно учитывать одно большое и важное «Но». Но нужно учесть еще и смысл 5-й статьи ФЗ-214, которая указывает, что если дольщик нарушил временные рамки платежей по ДДУ, то он уплачивает застройщику неустойку. А величина этой неустойки составляет одну трехсотую часть ставки рефинансирования российского ЦБ от суммы того платежа, который просрочен, причем – за каждый день такой просрочки. Так что у подобного окончания отношений с застройщиком есть своя цена – и весьма немаленькая.

Другой вариант прекратить отношения с застройщиком и, соответственно, свои обязательства по ДДУ – это вариант переуступки права требования, позволяющий перевести долг на нового дольщика. Эту возможность предоставляет 11-я статья ФЗ-214, которая указывает, что допустимость такой переуступки возможна только после того, как цена договора будет уплачена, либо после того, как долг будет переведен на нового дольщика в установленном российским ГК порядке. Юридическая консультация для дольщиков проходит у нас в офисе и по телефону. Можно проконсультироваться с юристом перед принятием важного решения.

Пять возможных оснований для дольщика, чтобы односторонне отказаться от исполнения ДДУ

9-я статья ФЗ-214 устанавливает для желающего пойти на односторонний отказ от ДДУ дольщика пять возможных оснований для того, чтобы это сделать.

  1. Во-первых, застройщик может не исполнить свои обязательства в отношении того, когда согласно ДДУ должен быть сдан объект, и не сделать этого даже по прошествии двух месяцев после этого срока, как позволяет это сделать законодательство.
  2. Во-вторых, строительная компания может не исполнить свои обязательства в отношении того, чтобы абсолютно безвозмездно исправить весь объем проблем и дефектов в разумно определенные сроки. Причем строительная компания не идет даже на то, чтобы соразмерно дефектам уменьшить цену или возместить дольщику расходы на то, чтобы он все исправления сделал своими силами.
  3. В-третьих, можно отказаться от ДДУ в ситуации, когда помещение сделано с приведшими к ухудшению качества отступлениями от ДДУ, или с такими недостатками, которые делают помещение в принципе непригодным для прописанного в ДДУ использования.
  4. В-четвертых, возможность отказа появляется в случае, когда отсутствовало уведомление о прекращении поручительства дольщика или застройщика не был заключен другой договор поручительства, порядок заключения которого предусматривает третья часть статьи 15.1 ФЗ-124.
  5. И, наконец, есть ряд других оснований для отказа, которые предусматривает и сам ФЗ-214, и конкретный ДДУ.

Расторжение ДДУ по соглашению сторон

Есть и еще одна возможность расторгнуть ДДУ, и сделать это возможно по соглашению сторон. Если дольщик обращается к застройщику с таким предложением, и застройщик согласен, то сторонам остается только составить соответствующее соглашение, оставить на нем свои подписи и передать его на государственную регистрацию. Как правило, если застройщик не может внесудебно получить оплату по ДДУ и не может заключить с третьим лицом ДДУ по этой квартире, то после уведомления дольщиком о том, что тот оказался неплатежеспособным, застройщик соглашается расторгнуть ДДУ по причине неплатёжеспособности дольщика путем подписания соглашения о расторжении.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector