Нотариальное заверение договора ипотеки

Статья 10. Государственная регистрация договора об ипотеке

Статья 10. Государственная регистрация договора об ипотеке

ГАРАНТ:

См. комментарии к статье 10 настоящего Федерального закона

Правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в настоящем Федеральном законе, не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после дня вступления в силу Федерального закона от 21 декабря 2013 г. N 367-ФЗ

Информация об изменениях:

Пункт 1 изменен с 31 июля 2019 г. – Федеральный закон от 1 мая 2019 г. N 76-ФЗ

Изменения распространяются на правоотношения, возникшие из кредитных договоров (договоров займа), заключенных с заемщиками – физическими лицами, до 31 июля 2019 г.

1. Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Составления одного документа не требуется в случае изменения условий обязательства, обеспеченного ипотекой, в соответствии со статьей 6.1-1 Федерального закона от 21 декабря 2013 года N 353-ФЗ “О потребительском кредите (займе)”.

Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) в качестве договора об ипотеке.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ в пункт 2 статьи 10 настоящего Федерального закона внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

2. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке).

3. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

Информация об изменениях:

Пункт 4 изменен с 1 июля 2018 г. – Федеральный закон от 25 ноября 2017 г. N 328-ФЗ

4. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, вместе с таким договором в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, федеральный орган исполнительной власти, его территориальные органы (далее – орган регистрации прав) представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган регистрации прав делает на закладной отметку о дате и месте государственной регистрации такого договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 14 настоящего Федерального закона.

Договором об ипотеке или договором, обязательство по которому обеспечено ипотекой в силу закона, может быть предусмотрена выдача закладной после государственной регистрации ипотеки при представлении закладной в орган регистрации прав в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Порядок выдачи закладной в виде бездокументарной ценной бумаги установлен статьей 13.2 настоящего Федерального закона.

Если в договоре, на основании которого составлена и выдана закладная, указано, что с даты выдачи залогодержателю закладной органом регистрации прав договор об ипотеке и договор, обязательство из которого обеспечено ипотекой, прекращают свое действие, все отношения между залогодателем, должником и залогодержателем регулируются данной закладной.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ в пункт 5 статьи 10 настоящего Федерального закона внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

5. Государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), заключенного в обеспечение возврата кредита или займа, предоставленных на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, и выдача закладной, если ее выдача предусмотрена данным договором об ипотеке, могут осуществляться одновременно с погашением ипотеки и аннулированием закладной, которая была выдана в обеспечение ранее предоставленных кредита или займа, при условии представления такой закладной в орган регистрации прав.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ в пункт 6 статьи 10 настоящего Федерального закона внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

6. В случае, если стороны нотариально удостоверили договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, для целей внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости заявителем представляется в орган регистрации прав нотариально засвидетельствованная копия такого договора.

Если при наступлении указанных в настоящем пункте обстоятельств сторонами, одной стороной договора об ипотеке или договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, нотариально удостоверенные копии таких договоров не представлены в орган регистрации прав содержащееся в таких договорах условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не применяется.

Как заверить договор у нотариуса

И сколько это стоит

В некоторых случаях простого письменного договора недостаточно — закон требует обязательного нотариального удостоверения. Иногда стороны договора сами решают не ограничиваться своими подписями и идут в нотариальную контору — даже если по закону это не обязательно.

У нотариально заверенного договора есть несколько преимуществ перед обычным письменным документом. Минус тоже есть: за заверение придется дополнительно заплатить.

Расскажем, зачем идти к нотариусу и когда заверять договор обязательно по закону.

Что такое нотариальное заверение договора

Корректнее процедура называется нотариальным удостоверением договора — это проверка законности сделки нотариусом или лицом, исполняющим его обязанности. Нотариус должен убедиться, что у сторон есть право подписать договор и что этот договор не нарушает их права. Стороны должны четко выразить свою волю в заверяемом документе и подписать его при нотариусе.

В законе есть перечень сделок, для которых нотариальное удостоверение обязательно, — остальные могут быть заверены по желанию сторон.

Если по закону удостоверение договора обязательно, а стороны к нотариусу не пошли, сделка будет считаться ничтожной и не будет нести никаких юридических последствий. То есть ее как будто не было.

Если один участник договора полностью или частично выполнил действия по договору, а второй отказался идти к нотариусу, первый участник может пойти в суд и потребовать признать сделку действительной без удостоверения. При положительном решении суда последующее нотариальное заверение сделки не потребуется.

Участник договора, который необоснованно отказывается идти к нотариусу, должен возместить другому убытки из-за задержки совершения или регистрации сделки.

Преимущества нотариального заверения договора. Если стороны заключают договор, для которого нотариальное удостоверение обязательно, визит к нотариусу — единственный способ заключить такой договор. В остальных случаях участники договора сами решают, заверить договор у нотариуса или ограничиться обычным письменным документом.

Заверенный договор дает участникам больше правовой защиты, потому что нотариус:

  1. Проверяет законность документов.
  2. Разъясняет участникам юридические последствия договора.
  3. Проверяет дееспособность сторон.
  4. Устанавливает действительные намерения участников сделки.
  5. Проверяет наличие арестов в отношении недвижимого имущества, если договор касается недвижимости.

Нотариус должен засвидетельствовать, что стороны подписывают договор добровольно и находятся в адекватном психологическом состоянии.

Если кто-то из участников договора потеряет свой экземпляр подписанного документа, он всегда сможет получить у нотариуса дубликат. Он будет иметь такую же юридическую силу, как и подлинник.

Если заверяется договор купли-продажи недвижимости, нотариусы могут предложить удобную и безопасную форму расчета между покупателем и продавцом — через депозит нотариуса. Покупатель внесет деньги на специальный банковский счет — депозит нотариуса, — а нотариус перечислит деньги продавцу, когда будет зарегистрирован переход права.

Дополнительное преимущество нотариального удостоверения сделок с недвижимостью — сокращенные сроки государственной регистрации. Нотариус сам подает документы в Росреестр. Если документы подаются в электронном виде, срок регистрации сокращается до 1 дня, если в бумажном — до 3 дней. Когда участники сделки самостоятельно обращаются за регистрацией в Росреестр или МФЦ, срок регистрации составляет 7—9 дней соответственно.

Читать еще:  Как правильно оформлять экспедиторскую расписку образец

Еще нотариально удостоверенный договор намного сложнее оспорить в суде, поскольку при сделке присутствовал незаинтересованный свидетель. Нотариус сможет подтвердить, что участники действовали без принуждения, полностью понимали смысл своих действий и их последствий и подписывали договор собственноручно.

Какие договоры подлежат обязательному заверению у нотариуса

По закону обязательному нотариальному удостоверению подлежат:

  1. Сделки, в которых за одного из участников расписывается другой человек. Так бывает, когда из-за физического недостатка, болезни или неграмотности участник сделки не может расписаться самостоятельно.
  2. Договоры ренты.
  3. Договоры, по которым отчуждаются доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью. Есть исключения: например, если доля отчуждается самому обществу или распределяется между участниками ООО, идти к нотариусу не нужно.
  4. Договоры отчуждения или ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Например, если человеку принадлежит половина квартиры, он может ее продать, подарить или обменять на что-то другое только по нотариально удостоверенному договору. Исключение — если в результате сделки покупатель становится собственником всей недвижимости целиком.
  5. Сделки по отчуждению недвижимого имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину.
  6. Брачные договоры.
  7. Договоры поручительства, которые заключаются застройщиками, чтобы обеспечить обязательства перед участниками долевого строительства.
  8. Договоры условного депонирования (эскроу), за исключением депонирования безналичных денежных средств или бездокументарных ценных бумаг.

Закон может установить обязательное нотариальное удостоверение и для других сделок. Кроме того, обязательному заверению подлежат сделки, в которых стороны договорились о нотариальном удостоверении.

Также придется обратиться за заверением договора, который оформлен в связке с основным нотариально заверенным договором. Это, например, предварительный договор, соглашение об уступке требования, договор залога в обеспечение исполнения обязательств.

Виды сделок, которые не нуждаются в нотариальном заверении договора. Сделки, для которых ни законом, ни соглашением сторон не предусмотрена обязательная нотариальная форма, могут обойтись без заверения. Например, купля-продажа , дарение, мена, аренда какого-либо имущества. Можно не удостоверять договор лизинга или займа, концессионное соглашение, договор на оказание услуг или агентский договор.

Как заверить договор

Чтобы заверить договор, необходимо обратиться в нотариальную контору. Можно выбрать любого нотариуса — чаще всего участники договора обращаются к тем, что располагаются недалеко от дома или работы, чтобы не тратить время на дорогу.

Если сами готовите проект договора, проследите, чтобы его текст соответствовал нормам действующего законодательства.

Если хотите, чтобы договор составил нотариус, приготовьтесь подождать: сначала надо предоставить документы, затем нотариус составит проект договора, вы с ним ознакомитесь, и только после этого договор можно подписать. Разные нотариусы тратят разное время на подготовку проекта договора: кто-то делает документ в тот же день, другим нужно несколько дней.

Время ожидания также зависит от документов и информации для заключения и заверения договора. Подписать и удостоверить договор вы сможете только после того, как нотариус получит все необходимые сведения.

Например, если сделка связана с отчуждением или залогом недвижимости, то сведения о принадлежности имущества собственнику, наличии обременений и т. п . нотариус получает из ЕГРН.

Запрошенная информация, как правило, поступает нотариусу в течение 1—2 дней . Если в реестре нужной информации не окажется, нотариус вправе запросить дополнительные документы у того, кто отчуждает недвижимость.

В процессе удостоверения сделок нотариус последовательно совершает такие действия:

  1. Устанавливает личность лица, обратившегося за нотариальным действием.
  2. Проверяет дееспособность граждан, правоспособность юридических лиц, а также полномочия совершить сделку.
  3. Проверяет документы, если они были получены не из ЕГРН, а от участника договора.
  4. Разъясняет сторонам смысл и значение проекта договора.
  5. Ставит удостоверительную надпись на договор, подписанный сторонами в его присутствии.

Для установления личности заявители могут предъявить нотариусу один из следующих документов:

  1. Паспорт гражданина РФ.
  2. Заграничный паспорт гражданина РФ.
  3. Дипломатический паспорт.
  4. Служебный паспорт.
  5. Документ иностранного гражданина.
  6. Удостоверение моряка.
  7. Разрешение на временное проживание или вид на жительство.
  8. Удостоверение или проездной билет беженца.
  9. Свидетельство о предоставлении временного убежища на территории РФ.
  10. Документ, удостоверяющий личность на период рассмотрения заявления о признании гражданином РФ или о приеме в гражданство РФ.
  11. Другой документ, удостоверяющий личность в соответствии с законодательством РФ или международным договором.

В некоторых случаях нотариус передает удостоверенный договор на государственную регистрацию. Например, если нужна регистрация прав на недвижимое имущество. Или если удостоверяется договор об отчуждении доли или части доли в уставном капитале ООО или акцепт безотзывной оферты.

Документы для заверения договора у нотариуса. При удостоверении разных сделок могут потребоваться разные документы, например:

  1. Устав, учредительный договор и лицензия или свидетельство о допуске СРО — чтобы подтвердить правоспособность юридических лиц.
  2. Доверенность, договор или решение собрания — чтобы подтвердить полномочия представителей физических и юридических лиц.
  3. Свидетельство о государственной регистрации или патент — если регистрируются объекты интеллектуальной собственности.
  4. Документы о принадлежности имущества — если имущество не подлежит государственной регистрации.
  5. Документы о принадлежности имущества, госрегистрации или учете движимого имущества — если договор заключается в отношении движимого имущества, которое подлежит специальной регистрации или учету.
  6. Список участников ООО или выписка из него или иной документ, который подтверждает оплату доли в уставном капитале участником, — чтобы подтвердить оплату отчуждаемой доли в уставном капитале ООО.

Особенности оформления. При нотариальном удостоверении сделок по отчуждению недвижимости правообладателю не обязательно предоставлять правоустанавливающие документы, если соответствующие сведения внесены в ЕГРН.

Стороны могут попросить нотариуса подать за них все необходимые документы в Росреестр, чтобы зарегистрировать право и переход права в ЕГРН.

Если интересы кого-то из участников договора представляет доверенное лицо, нотариус сам установит, не была ли отозвана доверенность.

Получается, нотариальное заверение упрощает оформление сделки.

Сколько стоит заверение договора у нотариуса

Стоимость услуг нотариуса складывается из пошлины за совершение нотариального действия и стоимости услуг правового и технического характера. Размер пошлины зависит от действия.

Например, за договоры, для которых предусмотрена обязательная нотариальная форма и предмет которых подлежит оценке, придется заплатить 0,5% от суммы договора, но не менее 300 Р и не более 20 000 Р .

А удостоверение сделок, предмет которых не подлежит оценке, — к примеру, предварительного или брачного договора — обойдется в 500 Р .

Услуги правового и технического характера — это подготовка проекта договора, изготовление копий документов и т. д . В зависимости от того, какой договор вы заверяете, такие услуги обойдутся в сумму от 400 до 24 000 Р .

Если договор купли-продажи удостоверяется в обязательном порядке, пошлина составит 0,5% от суммы договора, но не менее 300 Р и не более 20 000 Р . За технические услуги придется отдать 4800 Р .

Если договор удостоверяется по собственному желанию, стоимость услуг нотариуса будет зависеть от степени родства сторон договора и от цены продаваемого объекта.

Ипотека: когда необходимы услуги нотариуса?

Каж­до­му жела­ю­ще­му при­об­ре­сти жилье в ипо­те­ку на том или ином эта­пе потре­бу­ют­ся услу­ги нота­ри­уса, ведь ина­че банк, а ино­гда и про­да­вец жилья не согла­сят­ся на сдел­ку. Вооб­ще, поня­тия ипо­те­ка и нота­ри­ус все­гда нераз­рыв­но свя­за­ны, и хотя закон «Об ипо­те­ке» преду­смат­ри­ва­ет толь­ко обя­за­тель­ную госу­дар­ствен­ную реги­стра­цию ипо­теч­но­го дого­во­ра, на прак­ти­ке ипо­те­ка без нота­ри­уса явля­ет­ся невоз­мож­ной. Помни­те, что нота­ри­аль­ное удо­сто­ве­ре­ние сдел­ки – не явля­ет­ся обя­за­тель­ным, соглас­но Феде­раль­но­му зако­ну.

Дого­вор ипо­те­ки – обя­за­те­лен ли нота­ри­ус?

Нота­ри­аль­ные услу­ги все­гда озна­ча­ют допол­ни­тель­ные рас­хо­ды, одна­ко сто­и­мость услуг нота­ри­уса в боль­шин­стве слу­ча­ев вполне доступ­на для заем­щи­ков. К тому же, нота­ри­аль­ное удо­сто­ве­ре­ние паке­та необ­хо­ди­мых доку­мен­тов, кото­рый тре­бу­ет банк или про­да­вец квар­ти­ры, гаран­ти­ру­ет избе­жа­ние цело­го ряда воз­мож­ных про­блем. С этой точ­ки зре­ния кре­дит­ные орга­ни­за­ции, тре­бу­ю­щие заве­ре­ния дого­во­ра ипо­те­ки у нота­ри­уса, вполне мож­но понять.

Таким обра­зом, ипо­те­ка и нота­ри­ус вме­сте взя­тые слу­жат хоро­шей гаран­ти­ей взя­тых обя­за­тельств и защи­ты от раз­лич­но­го недо­ра­зу­ме­ний. Но ино­гда кре­ди­то­ры зна­чи­тель­но завы­ша­ют запро­сы, когда тре­бу­ют нота­ри­аль­но­го заве­ре­ния прак­ти­че­ски каж­до­го доку­мен­та. Давай­те раз­бе­рем­ся, в каких ситу­а­ци­ях ипо­те­ка может обой­тись без нота­ри­уса, а когда банк или про­да­вец недви­жи­мо­сти обос­но­ва­но тре­бу­ют от заем­щи­ка или поку­па­те­ля обра­тить­ся за услу­га­ми к нота­ри­усу.

Читать еще:  Как списать долг с лицевого счета пропавшего человека

Нужен ли нотариус при ипотеке?

Нота­ри­ат обес­пе­чи­ва­ет защи­ту прав граж­дан путем совер­ше­ния нота­ри­усом дей­ствий от име­ни Рос­сий­ской Феде­ра­ции, преду­смот­рен­ных зако­ном С 1 фев­ра­ля 2014 года в 13 субъ­ек­тах РФ был начат экс­пе­ри­мент по обя­за­тель­но­му нота­ри­аль­но­му заве­ре­нию сде­лок с недви­жи­мо­стью. Поэто­му во мно­гих реги­о­нах Рос­сии заем­щи­кам уже точ­но не избе­жать сотруд­ни­че­ства с нота­ри­аль­ным агент­ством. В Мос­ков­ской и Ленин­град­ской обла­стях, пока что дого­вор куп­ли-про­да­жи недви­жи­мо­сти не под­ле­жит обя­за­тель­но­му нота­ри­аль­но­му удо­сто­ве­ре­нию.

К услу­гам нота­ри­уса при ипо­те­ке при­бе­га­ют по согла­ше­нию сто­рон – бан­ка, про­дав­ца жилья и поку­па­те­ля. Чаще все­го, кре­дит­ная орга­ни­за­ция, в кото­рой оформ­ля­ет­ся ипо­те­ка, ука­зы­ва­ет заем­щи­ку кон­крет­но­го нота­ри­уса, с кото­рым сотруд­ни­ча­ет банк. Заве­ре­ние нота­ри­усом дого­во­ра куп­ли-про­да­жи жилья при ипо­те­ке состав­ля­ет око­ло 1% от сдел­ки. При этом, тари­фы на дан­ную услу­гу нота­ри­уса утвер­жде­ны зако­но­да­тель­но. Ино­гда банк тре­бу­ет толь­ко состав­ле­ния дого­во­ра куп­ли-про­да­жи нота­ри­усом. За эту услу­гу нота­ри­ус так­же взи­ма­ет фик­си­ро­ван­ную пла­ту в раз­ме­ре 3 000 — 10 000 руб­лей.

При покуп­ке жилья в ипо­те­ку так­же могут потре­бо­вать­ся услу­ги нота­ри­уса, напри­мер, при оформ­ле­нии дове­рен­но­стей, согла­сия супру­га на при­об­ре­те­ние жилья, заве­ре­ние копий раз­но­об­раз­ных доку­мен­тов и пр. Ино­гда кре­дит­ная орга­ни­за­ция пред­ла­га­ет кли­ен­ту дру­гую край­ность – отказ от нота­ри­аль­но­го удо­сто­ве­ре­ния ипо­те­ки. В этом слу­чае банк наста­и­ва­ет на оформ­ле­нии ипо­теч­но­го дого­во­ра в про­стой пись­мен­ной фор­ме. Для заем­щи­ка – это эко­но­мия денег, но если про­да­вец жилья наста­и­ва­ет на обя­за­тель­ном заве­ре­нии дого­во­ра со сто­ро­ны нота­ри­уса, то сдел­ка может сорвать­ся.

Как заклю­чить ипо­теч­ный дого­вор, при­бе­гая к услу­гам нота­ри­уса?

Виды договоров ипотеки и нотариус

Как вы зна­е­те, ипо­те­ка может быть раз­ной. Быва­ет покуп­ка квар­ти­ры в ипо­те­ку с одно­вре­мен­ным ее зало­гом, быва­ет ипо­те­ка соб­ствен­но­го жилья с целью полу­че­ния целе­во­го или неце­ле­во­го кре­ди­та. Все усло­вия выда­чи ипо­теч­но­го зай­ма ого­ва­ри­ва­ют­ся в дого­во­ре ипо­те­ки, кото­рый заклю­ча­ет­ся меж­ду заем­щи­ком и бан­ком. Рас­смот­рим основ­ные виды ипо­теч­ных дого­во­ров, и узна­ем, какие услу­ги нота­ри­уса могут потре­бо­вать­ся в каж­дом отдель­ном слу­чае:

  • Ипо­те­ка на неце­ле­вой кре­дит. В этом слу­чае кли­ент бан­ка полу­ча­ет налич­ные день­ги на любые цели, в каче­стве гаран­тии закла­ды­ва­ет име­ю­ще­е­ся или при­об­ре­та­е­мое жилье. Здесь банк может потре­бо­вать обя­за­тель­но­го заве­ре­ния дого­во­ра зало­га
  • Ипо­те­ка на целе­вой кре­дит. Заем­щик полу­ча­ет день­ги для при­об­ре­те­ния жилья под залог име­ю­щей­ся недви­жи­мо­сти. Фор­ма заклю­че­ния дого­во­ра (нота­ри­аль­ная или без нота­ри­уса) опре­де­ля­ет­ся кон­крет­ным бан­ком
  • Клас­си­че­ская ипо­те­ка. Банк выда­ет день­ги под залог при­об­ре­те­ние квар­ти­ры с одно­вре­мен­ной реги­стра­ци­ей зало­га и дого­во­ра куп­ли-про­да­жи. В этом слу­чае банк может высту­пать тре­тьей сто­ро­ной дого­во­ра куп­ли-про­да­жи, и соот­вет­ствен­но он может потре­бо­вать нота­ри­аль­но­го заве­ре­ния сдел­ки-куп­ли про­да­жи.

Во всех рас­смот­рен­ных слу­ча­ях имен­но банк (или про­да­вец) опре­де­ля­ет, обя­за­тель­но ли заве­рять дого­вор у нота­ри­уса или нет.

При оформ­ле­нии ипо­теч­но­го зай­ма, кро­ме дого­во­ра ипо­те­ки, часто оформ­ля­ет­ся еще один доку­мент — заклад­ная, кото­рая пред­став­ля­ет собой допол­ни­тель­ное под­твер­жде­ние состо­яв­шей­ся ипо­те­ки и пра­ва соб­ствен­но­сти на недви­жи­мость, пере­дан­ную в ипо­те­ку. Заклю­ча­ет­ся она в фор­ме спе­ци­аль­ной цен­ной бума­ги. Если при покуп­ке квар­ти­ры по тре­бо­ва­нию кре­ди­то­ра состав­ля­ет­ся заклад­ная, то это дела­ет­ся в при­сут­ствии нота­ри­уса. Он сши­ва­ет заклад­ную, а так­же нуме­ру­ет листы и заве­ря­ет сво­ей под­пи­сью и печа­тью.

Ипо­те­ка и нота­ри­ус – это гаран­тия соблю­де­ния всех пунк­тов дого­во­ра, кото­рый про­шел завер­ку. И даже если банк захо­чет что-то изме­нить в дого­во­ре, заве­рен­ном нота­ри­усом, без согла­со­ва­ния с заем­щи­ком сде­лать ему это будет очень слож­но.

Нотариальное удостоверение. Нотариус при ипотеке

Сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, обязательное нотариальное удостоверение – не требуется. Но нотариус при ипотеке может потребоваться, если на нотариальном удостоверении ностаивает одна из сторон сделки или банк

А нужен ли нотариус при ипотеке?

Нужен ли нотариус при ипотеке или нет?
По Закону, сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, путем занесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав.
Обязательное нотариальное удостоверение – не требуется.
Нотариус, как правило, нужен покупателю: нотариус – свидетель сделки, свидетель договоренностей между покупателем и продавцом относительно предмета сделки. И выбор, как совершать сделку: в нотариальной или в безнотариальной форме, в большинстве случаев – это выбор покупателя.

Когда мы говорим о покупке квартиры в кредит, то покупатель (он же – заемщик) покупает квартиру с использованием средств кредитной организации и необходимость нотариального удостоверения определяется именно этой организацией.
Вопрос может быть поставлен примерно так:
«Хотите получить в нашем банке кредит? Значит нотариальное удостоверение договора – обязательно.»
Причем договор должен удостоверять не абы какой нотариус, а тот, которого назовет банк.
Я пишу: «может быть поставлен» – потому что многие банки отказались от удостоверения договоров нотариусом, а тех, кто на нотариальном удостоверении настаивает – единицы.

Хорошо когда есть выбор.

Но есть другая крайность: некоторые банки настаивают, чтобы договор был заключен в простой письменной форме и никак иначе: никакого нотариального удостоверения.
Чем плоха такая постановка вопроса, ведь казалось бы, банк пытается покупателю деньги сэкономить?
Дело в том, что иногда продавец квартиры настаивает, чтобы сделка удостоверялась нотариально.
Причины, по которым лучше сделку удостоверить нотариально, в каждом конкретном случае могут быть различными.
Важно другое: жесткая позиция банка может не позволить купить понравившуюся квартиру.
Поэтому лучше, когда банк оставляет выбор относительно нотариального удостоверения, за заемщиком.

Виды договоров при ипотеке.

Заемщик и банк заключают кредитный договор, и Нотариальное удостоверение этого договора не требуется, хотя по желанию – возможно (но такого желания, насколько мне известно пока никто не выражал).
В соответствии с этим договором, банк выдает заемщику деньги. Покупка квартиры при этом может происходить по-разному.
Давайте разберем основные способы и основные виды договоров.

  • Банк выдает заемщику «живые деньги», заемщик покупает квартиру, затем, в течение определенного периода, должен эту квартиру заложить банку.
    В этом случае, банком не накладывается никаких ограничений на то, в какой форме будет приобретаться квартира: в нотариальной или в простой письменной. Требования о возможном нотариальном удостоверении могут касаться лишь договора залога.
  • Банк выдает заемщику «живые деньги» под залог имеющейся недвижимости. В какой форме будет заключен договор залога – выбирает банк. При этом,
    • если кредит потребительский и банку не важно на что заемщик потратит деньги, то даже если заемщик приобретет на эти деньги другую недвижимость, выбор как совершать приобретение другой недвижимости (в нотариальной или в безнотариальной форме) – это выбор покупателя-заемщика.
    • возможна ситуация, когда кредит целевой, то есть выдается хоть и под залог имеющегося жилья, но при условии, что выданные денежные средства должны пойти на приобретение другой недвижимости. В этом случае банк может определять не только то, в какой форме заключается договор залога, но и то, в какой форме будет приобретаться новое жилье.
  • Банк выдает заемщику деньги под залог приобретаемой квартиры причем залог регистрируется одновременно с договором купли-продажи квартиры
      возможны варианты:
    • Между покупателем и продавцом заключается двусторонний договор, а что касается банка, то в договоре есть буквально парочка пунктов, говорящих о том, что недвижимое имущество приобретается с использованием кредитных средств такого-то банка и ипотека возникает в силу закона.
    • Договор заключается трехсторонний: между банком, покупателем и продавцом, но несмотря на то, что банк является стороной договора, ипотека возникает в силу закона. В самом тексте договора есть те же самые парочка пунктов, что и в предыдущем случае, плюс реквизиты банка, подпись сотрудника банка.
    • Договор заключается трехсторонний: между банком, покупателем и продавцом, и ипотека возникает в силу договора. Банк в этом случае обязательно выступает стороной договора, в договор могут быть внесены пункты, хотя и не предусмотренные Законом об ипотеке, но не противоречащие ему.

    Во всех этих случаях банк решает, необходимо ли нотариальное удостоверение договора или нет. Надеюсь, Вы заметили, что я несколько раз упомянул слово «договор», но так и не дал название этому договору. Дело в том, что то, как будет называться договор определяет банк. По практике, если в банке принято какое-то название договора, то для конкретной сделки изменить его проблематично.

Приведу-ка я несколько названий договоров, которые наиболее часто используются банками:

  • ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ
  • ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ КРЕДИТНЫХ СРЕДСТВ
  • ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ ЗА СЧЕТ КРЕДИТНЫХ СРЕДСТВ
  • ДОГОВОР ПРИОБРЕТЕНИЯ КВАРТИРЫ ЗА СЧЕТ КРЕДИТНЫХ СРЕДСТВ – данное название договора используется все реже по двум причинам:
    1. данное название не конкретно, поскольку приобрести недвижимое имущество можно не только путем купли-продажи, но и путем ренты, мены, дарения. и из названия не ясно каким путем приобретается данное имущество
    2. договор – соглашение двух сторон из которых одна – продает, другая – покупает. И слово «ПРИОБРЕТЕНИЕ» не отражает действия другой, продающей, стороны договора.
  • ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ И ИПОТЕКИ КВАРТИРЫ – для трехсторонних договоров. возможны и другие названия.
    Вместо слова «Квартира» может быть любая недвижимость.

Во всех перечисленных выше случаях, кроме самого договора, может быть составлен отдельный документ: «ЗАКЛАДНАЯ».
Закладная – это ценная бумага, подтверждающая права залога на данный объект у кредитора.
По Закону нотариальное удостоверение подписи заемщика на закладной – не требуется. Но нередко, сотрудники банка настаивают, чтобы подпись заемщика на Закладной была бы удостоверенна нотариально, даже если по правилам банка удостоверение нотариусом самого договора – не требуется.

1.2. Сделки, требующие обязательного нотариального удостоверения

В соответствии с п. 1 ст. 162 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о нотариате.

В первую очередь, нотариальная форма сделки является обязательной в тех случаях, когда закон содержит прямое предписание о необходимости удостоверения сделки у нотариуса.

Так, законодательством Российской Федерации обязательная нотариальная форма предусмотрена в отношении следующих видов сделок.

1) Договор ренты (ст. 584 ГК РФ).

2) Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за исключением:

  • сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
  • сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
  • сделок по отчуждению земельных долей;
  • сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая смерти собственника жилого помещения, когда договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, заключается в нотариальной форме в интересах наследников указанного лица доверительным управляющим наследственным имуществом, назначенным нотариусом);
  • договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями (ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

3) Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

4) Договор залога доли или части доли в уставном капитале общества (ст. 22 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

5) Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (ст. 339 ГК РФ).

6) Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами (ст. 185.1 ГК РФ).

7) Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия (ст. 187 ГК РФ).

8) Договор эскроу, за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и (или) бездокументарных ценных бумаг (ст. 926.1 ГК РФ).

9) Уступка требования и перевод долга, основанные на сделке, совершенной в нотариальной форме (389 ГК РФ, 391 ГК РФ).

10) Завещание (ст. 1124 ГК РФ).

11) Наследственный договор (ст. 1140.1 ГК РФ).

12) Брачный договор (ст. 41 Семейного кодекса Российской Федерации).

13) Соглашение об уплате алиментов (ст. 100 Семейного кодекса Российской Федерации).

14) Сделки, направленные на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества (ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

15) Договор инвестиционного товарищества (ст. 8 Федерального закона от 28 ноября 2011 г. № 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе»).

16) Соглашение об управлении хозяйственным партнерством (ст. 6 Федерального закона от 3 декабря 2011 г. № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»).

17) Сделки, направленные на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства, в том числе предусматривающие обязательство совершить сделку, направленную на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства при возникновении определенных обстоятельств или исполнении другой стороной встречного обязательства (ст. 12 Федерального закона от 3 декабря 2011 г. № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»).

Помимо прямого указания в законе, условие об обязательном нотариальном удостоверении сделки может быть предусмотрено соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. В таких случаях контрагенты зачастую добровольно выбирают нотариальную форму сделки, опасаясь последующего оспаривания факта совершения сделки или возникновения споров о ее содержании и предвидя, что риски подобного рода выше, чем размер нотариального тарифа и временные затраты, связанные с обращением к нотариусу.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность .

определенные действия (или бездействие), в результате которых изменяется собственник имущества. С переходом права собственности у нового собственника возникают законные основания для владения, распоряжения и использования имущества. Как правило, основанием для перехода права собственности является совершение сделки. нотариально заверенное в соответствии с действующим законодательством письменное распоряжение собственника имущества о том, в чью собственность должно быть передано имущество (часть имущества) после его смерти. письменное полномочие, предоставляемое одним лицом другому лицу, на совершение сделки с третьим лицом соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. это соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством. правовая ситуация, в силу которой одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (например, передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п.), либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. юридически значимое действие, совершаемое нотариусом или уполномоченным должностным лицом в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector