Договор купли продажи квартиры содержание условия риски

5 рисков покупателя при покупке-продаже недвижимости

5 рисков покупателя при покупке-продаже недвижимости

Именно покупатель является наиболее уязвимой стороной при заключении и исполнении договора продажи недвижимости, поскольку, при исполнении своей обязанности по оплате товара, он передает продавцу значительную сумму денежных средств, а рассчитывать на возврат денег, в случае если не все пошло гладко, рассчитывать намного сложнее, чем на возврат недвижимости.

1) Риск признания сделки незаключенной

В случае признания договора купли-продажи недвижимости незаключенным, возврат уплаченных покупателем денег будет производиться с применением норм о неосновательном обогащении. Как мы уже сказали выше, фактическое истребование денег покупателем по незаключенному договору может оказаться весьма затруднительным. Итак, как следует из ст. 432 ГК РФ, договор будет считаться заключенным, если между продавцом и покупателем, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Применительно к договору продажи недвижимости ГК РФ относит к существенным условиям:а) предмет (ст. 554 ГК РФ), в том числе: данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, включая данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества; б) цена (ст. 555 ГК РФ). При описании недвижимого имущества следует максимально подробно указать его идентификационные данные на основании документов технического учета, правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, поскольку прямое указание закона на то, какие именно данные в отношении приобретаемого объекта должны обязательно содержаться в договоре, отсутствует.

Будет ли считаться заключенным договор, в котором, к примеру, отсутствует указание на этажность объекта, при условии, что указаны все остальные данные, позволяющие идентифицировать объект? А договор, в котором отсутствует указание на литеру здания? Судебная практика по подобным спорам противоречива, в связи с чем рекомендуем максимально подробно описывать объект недвижимости. Применительно к указанию цены недвижимого имущества, высокий риск для покупателя представляет указание цены объекта, не соответствующей реальной. Причиной занижения цены часто является желание «оптимизировать» налогообложение.

При этом надо понимать, что в случаях признания договора незаключенным, недействительным покупатель столкнется с тем, что доказать факт уплаты денег в большем размере, чем указано в договоре, и истребовать их будет весьма затруднительно.

2) Риск признания сделки недействительной

Тут возможен целый спектр оснований и ситуаций. Напомним, что недействительной является любая сделка, которая противоречит требованиям закона. Прежде всего, во избежание риска признания сделки недействительной, следует тщательно проверить полномочия продавцапредставителя продавца на совершение сделки. Если продавцом является физическое лицо, получить нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на продажу недвижимости, либо оформить заявление о том, что объект недвижимости приобретался продавцом не в браке. Нередкими являются ситуации, когда брак давно расторгнут, раздел имущества произведен не был.

При приобретении такой недвижимости, несмотря на то, что после расторжения брака прошел длительный срок, настоятельно рекомендуем затребовать согласие бывшего супруга, либо отказаться от приобретения такого объекта вовсе.Если продавцом выступает юридическое лицо, следует затребовать регистрационные, учредительные документы продавца, актуальную выписку из ЕГРЮЛ, документы, подтверждающие полномочия лица, подписывающего договор от имени компании (протокол о назначении либо доверенность), справку о балансовой стоимости объекта, бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату.

Учитываем, что крупная сделка требует предварительного одобрения уполномоченным органом продавца. Кроме того, уставом могут быть предусмотрены случаи, когда совершение сделок определенного вида, либо превышающих определенную сумму, также должны быть предварительно одобрены уполномоченными органами компании.

3) Риск истребования имущества

Недействительной может быть признана не только сама сделка продажи недвижимости, но и любая из сделок, на основании которых возникло право каждого предшествующего продавца, а также акт государственного или муниципального органа. В определенном смысле покупателя защищают сроки исковой давности. Однако, не будем их считать панацеей от всех бед. Отсчет срока исковой давности начинается с даты, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав.

Зачастую это не позволяет применить в качестве средства защиты исковую давность. Закон не позволяет истребовать имущество у добросовестного приобретателя (т.е. такого покупателя, который не знал и не мог знать об отсутствии у продавца недвижимости права на отчуждение имущества), если имущество приобретено покупателем возмездно, за исключением случаев, когда имущество выбыло из владения собственника или лица, которому имущество было передано собственником во владение, помимо их воли.

В качестве иллюстрации ситуации истребования недвижимости у добросовестного приобретателя приведем следующий пример. После смерти собственника недвижимость была продана по поддельной доверенности одним из наследников. Впоследствии объект неоднократно перепродавался, в результате чего собственником стало другое лицо, которое не знало и не могло знать о ничтожности сделки, подтверждающей право собственности одного из предшествующих продавцов. Другой наследник узнал о продаже квартиры спустя несколько лет и предъявил иск к нынешнему собственнику об истребовании объекта из чужого незаконного владения. Иск был удовлетворен, несмотря на то, что нынешний собственник является добросовестным приобретателем.

4) Риск неисполнения продавцом своей обязанности по передаче имущества

Передача объекта производится по передаточному акту или иному документу о передаче (таким документом часто выступает сам договор, в который включается условие, что одновременно он выполняет функции передаточного акта). В случае неисполнения обязательства по передаче покупатель вправе требовать отобрания этой вещи у продавца и передачи ее себе на предусмотренных договором условиях. Однако, по положениям ГК, это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, – тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать недвижимость покупатель вправе потребовать возмещения убытков.

5) Риск приобретения имущества, обремененного правами третьих лиц

Переход права собственности на недвижимое имущество не влечет прекращения договоров аренды, заключенных в отношении продаваемого объекта. Соответственно, покупатель может оказаться в ситуации, когда приобретенная недвижимость обременена действующими договорами аренды, по условиям которых арендодатель лишен возможности одностороннего внесудебного расторжения договора, а ставка арендной платы значительно ниже рыночной.

С целью минимизации указанных рисков следует запрашивать выписку из ЕГРП по приобретаемому объекту (а для жилой недвижимости – также выписку из домовой книги), а в договор включить гарантии продавца об отсутствии обременений в отношении объекта. Сюда же примыкает риск возможного ареста объекта судом, судебным приставом-исполнителем по требованиям третьих лиц к продавцу до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект от продавца к покупателю.

Способы минимизации риска те же – запрос выписки из ЕГРП датой, максимально приближенной к дате сделки, а также включение в договор соответствующих гарантий продавца.

p.s. Мы остановились на основных, наиболее распространенных и «опасных» для покупателя рисках. Увы, данный перечень является открытым – покупателя недвижимости подстерегает немалое количество иных опасностей. Вот некоторые из них:

а) риск приобретения недвижимости ненадлежащего качества, в том числе, со скрытыми недостатками;

б) риск уклонения продавца от совершения действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю;

в) риск приостановления, отказа в государственной регистрации перехода права собственности по различным причинам (зачастую для устранения замечаний, предъявленных регистрирующим органом требуется участие продавца, либо его уполномоченного представителя, и отсутствие такового в «зоне досягаемости», его неконтактность либо нежелание оказать содействие может существенно осложнить жизнь покупателя, заинтересованного в скорейшей регистрации своего права);

г) риск попадания приобретаемой недвижимости в наследственную массу в случае смерти продавца до государственной регистрации перехода права собственности;

д) риски, связанные с необходимостью «узаконивания» неоформленных прежним собственником (собственниками) перепланировок (юридические, финансовые, временные, риски привлечения к административной и иным видам ответственности);

е) риски, связанные с приобретением объекта культурного наследия;

ж) риск оспаривания продавцом факта оплаты объекта (оформляйте и сохраняйте расписки, фиксируйте факт оплаты в договоре, акте);

Содержание договора купли продажи квартиры: риски

Содержание договора купли-продажи квартиры — регистрация и риски участников сделки. Особенно пригодится покупателю, т.к. он рискует больше всех — может потерять жилье из-за неграмотно составленного соглашения о купле.

Свое жилье в настоящее время — это залог стабильности и показатель достатка.

Те, кто не имеет собственное жилье, в первую очередь стараются его приобрести, прилагая все усилия для этого. А те, кто уже его имеет приобретают еще, для расширения квадратных метров, улучшения планировки или сдачи в наем.

Основным документом, по которому приобретается недвижимость является договор купли-продажи (ДКП)

Покупка квадратных метров, происходит посредством совершения сделки и путем подписания соглашения. Он имеет юридическую значимость как для тех, кто реализует жилплощадь, так и для тех, кто ее покупает.

Каждый, кто планирует продать жилище или купить, необходимо так же знать основы по порядку заключения (подписания) ДКП.

Содержание договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры — это сделка, по которой Продавец обязуется продать Покупателю жилье, а в свою очередь Покупатель — купить, уплатив обозначенную (заранее оговоренную) сумму денег.

При этом происходит передача права владения этим объектом недвижимости.

Стороны соглашения купли-продажи: Продавец и Покупатель.

Читать еще:  Завещание на квартиру плюсы и минусы налоги

Кто может быть Продавцом квартиры? Чаще всего это собственник, может быть так же и доверенное лицо. В этом случае у данного лица на руках должна быть нотариально заверенная доверенность(имеет срок действия и, обычно, она действительна три года).

Кто может быть Покупателем недвижимости:

  • физическое,
  • юридическое,
  • несовершеннолетние при соблюдении определенных условий, т.е. практически любые лица.

Соглашение купли-продажи квартиры предусматривает письменную форму заключения. При этом составляется юридически правильный документ и подписывается сторонами.

Если данная форма не соблюдена, то такая форма договора не действительна

Заверять нотариально ДКП необходимо только при законодательном закреплении этого правила. В любом случае, по желанию сторон можно нотариально удостоверить соглашение, предварительно внеся это условие в текст.

О регистрации договора купли-продажи квартиры

В Гражданском кодексе РФ, п. 2 ст. 558, разъяснялось — ДКП подлежит обязательной регистрации в государственном органе. В Хабаровске этот орган — Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

Так же необходимо знать — Соглашение купли-продажи объекта недвижимости считается заключенным с момента его государственной регистрации в данном органе.

Но с 1 марта 2013 года, обязательную регистрацию ДКП отменили

Другими словами, сделку теперь не регистрируют, но осталась государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости.

К чему это привело:

  1. Соглашение вступает в силу с момента подписания сторонами;
  2. Отменена оплата государственной пошлины за регистрацию сделки, т.е. платить стали меньше. Сейчас госпошлину за переход права собственности оплачивает только Покупатель ;
  3. Государственный орган регистрации сделок с недвижимым имуществом теперь производит только одно действие — регистрацию перехода собственности;
  4. Если ранее момент перехода имущественных прав происходил после государственной регистрации договора и передачи недвижимости, то теперь только после государственной регистрации перехода собственности;
  5. Облегчилась работа девочкам-регистраторам в Юстиции. Теперь составлять чуть меньше бумаг и ставить меньше печатей.

О том, как оплачивать госпошлину за регистрацию сделки подробнее читайте здесь

В договоре указывается:

  • в пункте ДКП о вступлении в силу: Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами;
  • в пункте ДКП о моменте возникновения права на недвижимое имущество: Покупатель приобретает собственность на жилплощадь после государственной регистрации перехода в Управлении Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

Перечисленные уточнения результат последних изменений в законодательстве. Но есть и другие, не менее важные пункты, которые индивидуальны в каждой сделке, которые вы можете не учесть. а я не смогу предусмотреть в этом посте.

Если вы не юрист, а просто одна из сторон сделки, не жадничайте и доверьте юристу составление соглашения.

Риски Покупателя в договоре купли

Довольно части в СМИ отражается информация по поводу мошенничества при сделках на рынке недвижимости Хабаровска, да и страны в целом.

При этом Покупатель оказывается самой незащищенной стороной в сделке — он теряет свои деньги, в случае признания ее недействительной.

Когда риски особенно высоки:

  • после изменения от 01.03.2013 года, Покупатель стал рисковать еще больше. Почему? Потому что с отменой регистрации ДКП, после его подписания, сделка совершена, а государственная регистрация прав собственности еще не произошла. Значит, можно подписать соглашение сегодня, а государственную регистрацию перехода осуществить через месяц. В результате, если деньги уплачены до регистрации перехода права собственности, а регистрации не произошло, есть риск очень долго за ними ходить. Здесь надо надеяться на добросовестную проверку объекта, документов, подаваемых на регистрацию, Продавца или… платить деньги за объект недвижимости после государственной регистрации собственности.
  • когда покупаемая жилплощадь приобретается у наследника или была получена владельцем по дарению. Это значит, что могут появиться третьи лица, которые заявят свое право на продаваемые квадратные метры. Подробнее о рисках покупателя в статье «11 рисков покупателя квартиры«;
  • при предварительной оплате всей или части суммы до государственной регистрации в государственном органе перехода к Покупателю собственности. Если по каким-то причинам сделку признают незаконной, Покупатель рискует остаться без жилища и личных денег.

Какие меры необходимо принять Покупателю:

  • перед тем, как заключить (подписать) соглашение, удостоверьтесь, что Продавец владелец, что должно подтверждаться правоустанавливающими документами. Паспортные данные в них должны совпадать с паспортными данными хозяина. Если владельцами жилья являются несколько лиц (супруги, дети, братья, сестры и. т.д.), то они тоже должны быть указаны в правоустанавливающих документах;
  • до заключения (подписания) договора и передачи финансовых средств Продавцу, необходимо взять выписку из Единого государственного реестра, чтобы выяснить данные собственника. Эту выписку можно получить, оплатив государственную пошлину. Не стоит пренебрегать этим правилом, т.к. данная выписка содержит в себе основную информацию: описание, сведения о правах, об их ограничениях и правопритязаниях. Т.е. станет известно, находится ли квартира в собственности, либо она под обременением банка, есть ли арест, есть ли какие-либо судебные тяжбы в отношении данной недвижимости и есть ли поданные в отношении недвижимости заявления на регистрацию сделки на переход владения;
  • перед тем, как подписать соглашение Покупатель должен проверить, отсутствие прав третьих лиц и прописанных. Эту информацию можно узнать в домоуправлении (ЖЭУ, ЖСК, ТСЖи т.д.), а так же территориальном органе Федеральной миграционной службы.

Что указать обязательно в содержании договора купли-продажи квартиры

Обязательными пунктами являются условия, без указания которых сделка считается ничтожной, а договор недействительным.

В тексте необходимо указать:

  1. Участники сделки (Продавец и Покупатель): паспортные данные сторон, ФИО, местожительства;
  2. Описание: местоположение (адрес), какая часть объекта участвует в сделке (квартира, доля, комната), общая площадь, этаж, назначение объекта недвижимости, ее кадастровый номер;
  3. Цена, за которую Продавец ее продает, с указанием порядка расчета, рассрочек и т.д.;
  4. Указание лиц, которые после продажи жилища имеют право ею пользоваться (если таковые имеются);
  5. Наличие каких-либо обременений, ограничивающих возможность владения и распоряжения Продавцом. При наличии обременений, но не указания их в договоре — сделка будет приостановлена.

Дополнительные условия в соглашении купли-продажи :

  1. Сроки и порядок передачи жилья Продавцом Покупателю;
  2. Сроки освобождения Продавцом жилплощади;
  3. Форма расчета Покупателя с Продавцом (наличные, безналичные, банковская ячейка и т.д.);
  4. Прочие условия.

Порядок регистрации договора купли-продажи

Гражданский кодекс РФ с 01.03.2013 года, предусматривает, что при купле-продаже жилья государственной регистрации подлежит переход права на неё.

Важно! До 1 марта 2013 года государственная регистрация самого ДКП и регистрация перехода к Покупателю на нее, могли происходить в разные интервалы времени.

К примеру, участники сделки условились, что при отсрочке платежа, ее передача Покупателю происходит после полной оплаты.

Тогда сначала регистрируют ДКП, а потом, после окончательного финансового расчета — переход права владения к Покупателю.

В остальных же случаях (их подавляющее большинство), порядок регистрации договора и передача собственности осуществляются одномоментно.

В настоящее время осталось только одно действие — государственная регистрация перехода права собственности

Не стоит забывать, что за вышеназванную операцию взимается оплата государственной пошлины.

Необходимость государственно регистрации предусмотрена в связи с тем, что это единственное доказательство существования права на недвижимый объект, поэтому оспаривается оно только в судебном порядке.

Сегодня мы разобрали содержание договора купли-продажи квартиры, отмену регистрации, изменении некоторых пунктов в содержании и рисках Покупателя.

Обязательно поделитесь этой информацией со знакомыми, возможно им тоже пригодится — просто кликните по кнопке соцсети ниже статьи.

Содержание договора купли-продажи квартиры?

Еще недавно все договоры купли-продажи могли заключаться в свободной письменной форме, сторонам достаточно было скачать образец в Интернете, теперь изменения в законодательстве разделили сделки на два вида. Для одних объектов, как и прежде, соглашение между покупателем и продавцом может быть заключено в простой форме. Для других установлена обязательная нотариальная форма договора.

Все зависит от способа оформления права на квартиру. По закону в обязательном порядке у нотариуса следует заверять сделки с квартирами, среди собственников которых несовершеннолетние дети. Также сделки с долями в собственности на квартиру, в том числе и когда квартира, находящаяся в общей долевой собственности всех членов семьи, продается целиком.

«Зачастую стороны относятся к договору как к некой справке, которая позволит им зарегистрировать свои права в Росреестре. На самом деле договор купли-продажи — важный документ, который определяет взаимоотношения этих людей на многие годы вперед, — рассказывает нотариус, член правления Нотариальной палаты Красноярского края Елена Абрамова. — Учитывая, что в Гражданском кодексе сейчас закреплен принцип оспоримости сделок, через пять — десять лет после продажи кто-то может попытаться сделку оспорить. Гарантировать, что такого не произойдет, нельзя, право обращаться в суд закреплено в Конституции, но можно правильно составить договор, чтобы минимизировать риски покупателя. Следует предусмотреть в договоре такие условия, которые, в случае если сделка оспорена, позволят добросовестному покупателю компенсировать все затраты на ее совершение. Вернуть не только сумму, переданную продавцу при покупке квартиры, но и расходы, которые он нес при подготовке к сделке, например на оплату услуг специалистов. Кроме того, в договоре можно предусмотреть неустойку за нарушение принятых на себя сторонами обязательств».

Каждый договор составляется в индивидуальном порядке, в него включаются дополнительные условия, исходя из обстоятельств сторон. «Все зависит от конкретной ситуации. Например, продавец меняет паспорт после возникновения у него права на недвижимость, но в момент сделки штампа о заключении брака не было, следовательно, достоверно установить наличие права третьего лица (супруга/бывшего супруга) не представляется возможным. В этом случае стороны могут предусмотреть в договоре неустойку за недостоверность заверений недобросовестного продавца об отсутствии у него супруги. Всякий раз, готовя договор купли-продажи, мы беседуем со сторонами сделки, разъясняем им последствия отдельных положений и уже по результатам этой беседы составляем договор», — объясняет Елена Абрамова.

Читать еще:  Распечатать договор купли прадаже автомобиляецепт пышек вместо хлеба

В этих случаях составлением договора купли-продажи занимается нотариус, эта услуга оплачивается в рамках технической работы при подготовке к сделке, ее стоимость — пять тысяч рублей. Кроме того, участникам сделки нужно заплатить госпошлину за удостоверение договора — полпроцента от суммы договора (но не более 20 тысяч рублей). В целом затраты сторон на нотариальное удостоверение договора не могут превышать 25 тысяч рублей.

Простая письменная форма договора купли-продажи

В остальных случаях договор купли-продажи можно заключить в простой письменной форме. Это значит, что для такого договора нет рекомендованных образцов, стороны могут составить соглашение самостоятельно или скачать образец в Интернете, заполнив от руки, и после подписания договор будет иметь законную силу. Другой вариант — обратиться за составлением договора к юристу или в агентство недвижимости (каждое агентство предоставляет услугу юридического сопровождения сделки). Стоимость подготовки договора в разных компаниях варьируется от одной до пяти тысяч рублей.

«По содержанию простая письменная форма действительно достаточно проста, — рассказывает юрист компании «ГРАНТА-недвижимость» Татьяна Третьякова. — По сути, в ней может содержаться только следующая информация: паспортные данные покупателя и продавца, адреса их местожительства, адрес продаваемой квартиры и цена, а также сведения о тех, кто в ней зарегистрирован и имеет право ею пользоваться».

Какие дополнительные условия включают в договор?

Кроме обязательных пунктов, без которых договор купли-продажи считается незаключенным, допускается включение в него дополнительных условий. Они необязательны с точки зрения закона, но их обычно включают, чтобы закрепить основные моменты проведения сделки, важные для сторон.

  1. Помимо адреса в договоре рекомендуется указать основные характеристики квартиры: ее площадь, количество комнат, этаж, на котором она расположена, чтобы у покупателя не было сомнений, в отношении какого объекта заключается договор.
  2. Рекомендуется указывать семейное положение продавца и покупателя. Если продавец на момент совершения сделки заявляет, что в браке не состоит, это следует указать, чтобы у покупателя была подстраховка. Поскольку по закону все приобретенное в браке недвижимое имущество является совместной собственностью супругов, то если второй супруг не знает о продаже или не давал согласия на сделку, то сделка может быть оспорена.
  3. В договоре также обычно указывают последствия признания сделки недействительной. Для этого перечисляются соответствующие статьи Гражданского кодекса. По общему правилу в случае расторжения договора продавец обязан возвратить покупателю деньги в полном размере, а покупатель — товар (то есть квартиру). Уточняется, в какие сроки и в какой последовательности это должно произойти.
  4. Оговаривается способ передачи денег и вариант расчета за квартиру. Если для совершения сделки используется ипотечный кредит, на включении этого пункта настаивают банки. Если сумма должна быть перечислена на счет продавца, в договоре указывается номер конкретного счета. Когда при расчете используется банковская ячейка, прописывается, при каких условиях продавец сможет получить к ней доступ.
  5. Договор купли-продажи можно сделать еще более подробным и указать остальные условия предстоящей сделки. Такие как срок снятия с регистрационного учета в квартире зарегистрированных лиц (если на момент совершения сделки в квартире остаются прописанные); срок передачи ключей покупателю; какое имущество входит в стоимость квартиры и должно в ней остаться на момент передачи объекта покупателю.

«Если стороны хотят включить в договор какие-то определенные пункты, закрепить подписями важные для них условия, стороны могут сделать необходимые дополнения, закон это позволяет, — объясняет Татьяна Третьякова. — Зачастую в договор добавляют информацию о последствиях признания сделки недействительной. Однако, даже если эти пункты в договор не будут включены, это не значит, что покупатель остается незащищенным. Все эти положения содержатся в Гражданском кодексе, и в случае наступления определенных обстоятельств они будут применяться независимо от содержания договора».

Договор купли-продажи вступает в силу с момента его подписания сторонами. Все перечисленное — только общий список условий, которые стороны включают в договор купли-продажи квартиры. Кроме них в конкретной ситуации в договор могут быть добавлены новые пункты в зависимости от обстоятельств сделки, а также от того, кто продает и покупает квартиру.

5 рисков покупателя при покупке-продаже недвижимости

Именно покупатель является наиболее уязвимой стороной при заключении и исполнении договора продажи недвижимости, поскольку, при исполнении своей обязанности по оплате товара, он передает продавцу значительную сумму денежных средств, а рассчитывать на возврат денег, в случае если не все пошло гладко, рассчитывать намного сложнее, чем на возврат недвижимости.

Рассмотрим основные риски покупателя в сделках купли-продажи недвижимости (договор купли продажи недвижимости: квартиры, жилого дома, дачи, земельного участка, здания, сооружения, нежилого помещения, строения).

1) Риск признания сделки незаключенной

Применительно к договору продажи недвижимости ГК РФ относит к существенным условиям:а) предмет (ст. 554 ГК РФ), в том числе: данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, включая данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества; б) цена (ст. 555 ГК РФ). При описании недвижимого имущества следует максимально подробно указать его идентификационные данные на основании документов технического учета, правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, поскольку прямое указание закона на то, какие именно данные в отношении приобретаемого объекта должны обязательно содержаться в договоре, отсутствует.

Будет ли считаться заключенным договор, в котором, к примеру, отсутствует указание на этажность объекта, при условии, что указаны все остальные данные, позволяющие идентифицировать объект? А договор, в котором отсутствует указание на литеру здания? Судебная практика по подобным спорам противоречива, в связи с чем рекомендуем максимально подробно описывать объект недвижимости. Применительно к указанию цены недвижимого имущества, высокий риск для покупателя представляет указание цены объекта, не соответствующей реальной. Причиной занижения цены часто является желание «оптимизировать» налогообложение.

При этом надо понимать, что в случаях признания договора незаключенным, недействительным покупатель столкнется с тем, что доказать факт уплаты денег в большем размере, чем указано в договоре, и истребовать их будет весьма затруднительно.

2) Риск признания сделки недействительной

При приобретении такой недвижимости, несмотря на то, что после расторжения брака прошел длительный срок, настоятельно рекомендуем затребовать согласие бывшего супруга, либо отказаться от приобретения такого объекта вовсе.Если продавцом выступает юридическое лицо, следует затребовать регистрационные, учредительные документы продавца, актуальную выписку из ЕГРЮЛ, документы, подтверждающие полномочия лица, подписывающего договор от имени компании (протокол о назначении либо доверенность), справку о балансовой стоимости объекта, бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату.

Учитываем, что крупная сделка требует предварительного одобрения уполномоченным органом продавца. Кроме того, уставом могут быть предусмотрены случаи, когда совершение сделок определенного вида, либо превышающих определенную сумму, также должны быть предварительно одобрены уполномоченными органами компании.

3) Риск истребования имущества

Зачастую это не позволяет применить в качестве средства защиты исковую давность. Закон не позволяет истребовать имущество у добросовестного приобретателя (т.е. такого покупателя, который не знал и не мог знать об отсутствии у продавца недвижимости права на отчуждение имущества), если имущество приобретено покупателем возмездно, за исключением случаев, когда имущество выбыло из владения собственника или лица, которому имущество было передано собственником во владение, помимо их воли.

В качестве иллюстрации ситуации истребования недвижимости у добросовестного приобретателя приведем следующий пример. После смерти собственника недвижимость была продана по поддельной доверенности одним из наследников. Впоследствии объект неоднократно перепродавался, в результате чего собственником стало другое лицо, которое не знало и не могло знать о ничтожности сделки, подтверждающей право собственности одного из предшествующих продавцов. Другой наследник узнал о продаже квартиры спустя несколько лет и предъявил иск к нынешнему собственнику об истребовании объекта из чужого незаконного владения. Иск был удовлетворен, несмотря на то, что нынешний собственник является добросовестным приобретателем.

4) Риск неисполнения продавцом своей обязанности по передаче имущества

5) Риск приобретения имущества, обремененного правами третьих лиц

С целью минимизации указанных рисков следует запрашивать выписку из ЕГРП по приобретаемому объекту (а для жилой недвижимости – также выписку из домовой книги), а в договор включить гарантии продавца об отсутствии обременений в отношении объекта. Сюда же примыкает риск возможного ареста объекта судом, судебным приставом-исполнителем по требованиям третьих лиц к продавцу до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект от продавца к покупателю.

Способы минимизации риска те же – запрос выписки из ЕГРП датой, максимально приближенной к дате сделки, а также включение в договор соответствующих гарантий продавца.

Читать еще:  Агентский договор кто платит налоги

p.s. Мы остановились на основных, наиболее распространенных и «опасных» для покупателя рисках. Увы, данный перечень является открытым – покупателя недвижимости подстерегает немалое количество иных опасностей. Вот некоторые из них:

а) риск приобретения недвижимости ненадлежащего качества, в том числе, со скрытыми недостатками;

б) риск уклонения продавца от совершения действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю;

в) риск приостановления, отказа в государственной регистрации перехода права собственности по различным причинам (зачастую для устранения замечаний, предъявленных регистрирующим органом требуется участие продавца, либо его уполномоченного представителя, и отсутствие такового в «зоне досягаемости», его неконтактность либо нежелание оказать содействие может существенно осложнить жизнь покупателя, заинтересованного в скорейшей регистрации своего права);

г) риск попадания приобретаемой недвижимости в наследственную массу в случае смерти продавца до государственной регистрации перехода права собственности;

д) риски, связанные с необходимостью «узаконивания» неоформленных прежним собственником (собственниками) перепланировок (юридические, финансовые, временные, риски привлечения к административной и иным видам ответственности);

е) риски, связанные с приобретением объекта культурного наследия;

ж) риск оспаривания продавцом факта оплаты объекта (оформляйте и сохраняйте расписки, фиксируйте факт оплаты в договоре, акте);

з) риск уклонения продавца от снятия обременения с объекта в случае продажи недвижимости с отсрочкой платежа и т.д.

Условия договора купли-продажи квартиры. Рекомендации от юристов в СПб

Условия договора купли-продажи квартиры должны быть четко свормулированы. В часности, в договоре купли-продаже квартиры должно быть обязательное определение квартиры, как обекта, подлежащего передаче от продавца к покупателю.

Условия договора купли-продажи квартиры диктуют, что для идентификации квартиры должны быть указаны:

  • – полный точный адрес квартиры,
  • – общая и жилая площадь,
  • – количество комнат.

Эти данные переписываются из свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца, а если в нем сведения устарели, то из документов БТИ.

Здесь важно не ошибиться и быть бдительным: любая опечатка повлечет отказ в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, а в худшем случае будет одним из элементов мошенничества, связанного с продажей не той квартиры или несуществующего объекта. Поэтому в условия договора купли-продажи квартиры входит рекомендация все цифровые значения прописывать еще и словарно.

Условия договора купли-продажи квартиры: лица, сохраняющие право пользования квартирой

Условия договора купли-продажи квартиры должны содержать описание прав лиц, сохраняющих права пользования квартирой после перехода права собственности к новому владельцу квартиры.

Сомнительно, что покупатель приобретет такую квартиру, но если такие лица имеются и покупатель согласен с этим, то необходимо указать данных лиц и право, на основании которых они пользуются квартирой. Если же такие лица отсутствуют, то данное условие может быть не указано.

Условия договора купли-продажи квартиры: описание документов, на основании которых продавец владеет жильем

Условия договора купли-продажи квартиры указывается, на каком основании продавец владеет квартирой: Свидетельство о государственной регистрации права собственности, Договор купли-продажи, решение суда либо иные основания с указанием реквизитов каждого документа. Польза от этого и в том, что покупатель одновременно проверяет документ.

Условия договора купли-продажи квартиры: срок передачи квартиры

Передача квартиры осуществляется по подписываемому продавцом и покупателем квартиры передаточному акту. В нем фиксируются дефекты квартиры, если таковые обнаружены. На деле это значит, что продавец вывозит всю свою мебель и вещи, полностью освобождает квартиру и отдает покупателю ключи.

Условия договора купли-продажи квартиры: переход риска случайной гибели квартиры на покупателя

Условия договора купли-продажи квартиры, как правило, содержат информацию о передаче квартиры покупателю в течение 10 дней с даты государственной регистрации договора. Но если продавец одновременно приобретает другую квартиру для себя, то срок продлевается на срок освобождения квартиры, которую приобретает продавец, поскольку переезды производятся последовательно, а не параллельно. Нельзя переехать в квартиру продавца, пока тот не переехал в новую квартиру.

Если условия договора купли-продажи квартиры, таковы, что передача квартиры свершается до подачи документов на государственную регистрацию, то Росреестр запросит вместе с документами передаточный акт.

Условия договора купли-продажи квартиры: срок выписки из квартиры продавца

Если в квартире кто-то зарегистрирован на дату подписания договора купли-продажи квартиры, то следует указать таких лиц в самом договоре, примерно так: «в квартире на дату подписания договора имеют право пользования и зарегистрированы по месту жительства (указываются лица). Далее необходимо прописать срок снятия продавца и иных лиц с регистрации в квартире по месту жительства (обычно 10 дней с даты государственной регистрации договора).

Но покупатель квартиры вправе зарегистрироваться в квартире сразу после получения Свидетельства о праве собственности. При этом согласия прежних жильцов и собственников и подписания передаточного акта на это не требуется.

Договор купли-продажи квартиры подписывается продавцом. И обязательство продавца о выписке из квартиры не будет распространяться на иных проживающих, поскольку они этот договор не подписывали. Для определения намерений проживающих целесообразно запросить у них заявление-обязательство о выписке, в котором подпись заверена нотариусом.

Чаще всего проживающие лица не выписываются из квартиры, а сразу прописываются по новому месту жительства, что допускается законом. В таком случае орган регистрационного учета в трехдневный срок обязан направить соответствующее уведомление в орган регистрационного учета по прежнему месту жительства гражданина для снятия его с регистрационного учета.

Гарантии продавца и соблюдение их до передачи квартиры покупателю

Продавец обязан передать покупателю квартиру свободной от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять кавртиру, обремененную правами третьих лиц.

Для подтверждения этого в договор вписываются гарантии, что на момент подписания договора квартира никому не отчуждена, не заложена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или иными обязательствами и правами пользования не обременена, за исключением лиц, имеющих право пользования квартирой на дату подписания договора (указываются такие лица). Рекомендуется отдельно прописать, что лиц, сохраняющих право пользования квартирой после перехода права собственности на покупателя, не имеется.

Отметим, что квартира должна быть передана свободной от прав третьих лиц и без указания этих гарантий, но лучше, чтобы продавец сам письменно подтвердил данный факт.

Кроме того, целесообразно указать и обязательство оплатить все коммунальные платежи, за электроэнергию, телефонные переговоры, газ. До перехода права собственности такие обязанности (бремя) по закону несет прежний собственник, но нередко забывает об этом.

Условия договора купли-продажи квартиры о том, что стороны не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить договор на крайне невыгодных для себя условиях, являются в большей степени декларативными, так как при наличии этих обстоятельств все эти гарантии являются абсурдными.

Помимо наличия гарантий на дату подписания договора, необходимо обеспечить их действительность на весь срок регистрации договора вплоть до передачи покупателю, для чего вписать соответствующее условие.

Условия договора купли-продажи квартиры: ответственность и штрафы

Существенные штрафы за нарушение срока физического или юридического освобождения квартиры, за нарушение гарантий являются весьма действенным способом регулирования отношений, но убедить продавца включить такой штраф в договор сложно.

Договоры купли-продажи обычно регулируют лишь ключевые моменты, оставляя неустойки на откуп действующего законодательства РФ, да и продавец до последнего времени никак не являлся слабой стороной в договоре и мог себе позволить отказаться от любых невыгодных условий.

Условия договора купли-продажи квартиры о невозникновении залога

С момента передачи квартиры покупателю и до ее оплаты, квартира признается находящейся в залоге у продавца до оплаты квартиры. Это означает, что при неоплате стоимости квартиры, продавец в праве обратить на квартиру взыскание.

Таким образом, если передача квартиры по условиям договора производится раньше оплаты, то Росреестр зарегистрирует ипотеку и силу закона в пользу продавца, запись о которой в едином реестре впоследствии придется снимать обеим сторонам, подавая заявления опять же в Росреестр. Чтобы этого не допустить, достаточно прописать в договоре купли-продажи условие о невозникновении залога.

Условия договора купли-продажи квартиры о телефонном номере

Телефонный номер предоставляет собственнику соответствующая телефонная сеть, и распоряжаться номером собственник не вправе. Как правило, в договоре прописывается, что продавец обязуется не препятствовать переоформлению номера на покупателя. Единственно, покупателю стоит проверить — нет ли задолженности по телефонным переговорам, в том числе междугородним и международным.

Условия договора купли-продажи квартиры: распределение расходов

В условия договора купли-продажи квартиры необходимо добавить пункт о распределении между сторонами расходов по оплате государственной пошлины, ячейки и прочих расходов. Рекомендуется распределять паритетно, либо возлагать на каждого расходы, связанные с данным лицом, но стороны могут договориться иначе.

Иные условия договора купли-продажи квартиры

В условия договора купли-продажи квартиры могут быть добавлены непонятные для покупателя квартиры условия, нетипичные или неточно выраженные пункты. Для снижения рисков, покупателю квартиры нужно привлечь к проверке договора юриста по недвижимости в СПб.

Задайте ваш вопрос юристу по недвижимости +7 812 904-34-26

Юрист по недвижимости перезвонит вам в ближайшее время и проконсультирует!

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector