Как расторгнуть договор аренды по инициативе арендодателя

Расторжение договора по инициативе арендодателя

Видео-блог Адвоката Мугина А.С.

ПОДПИСАТЬСЯ

Подписывайтесь на мой канал в Telegram

Я расскажу о последних новостях и публикациях.
Читайте меня, где угодно. Будьте всегда в курсе главного!

10 Апрель 2012

В предыдущих статьях я рассказывал об одностороннем отказе от исполнения договора подряда.

Сегодня расскажу как правильно расстаться с арендатором, если он не оплачивает арендные платежи, нарушает иные условия договора.

Договор аренды, как и любой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию арендодателя по решению суда и, если это предусмотрено договором, в одностороннем порядке, путем отказа от его исполнения. Хорошо, если вы достигните согласия с арендатором по условиям расторжения договора, заключите соответствующее соглашение. Если согласия достигнуть не удалось – смотрим договор, на предмет положений о расторжении договора.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

– когда арендатор существенно ухудшает имущество;

– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

В настоящее время разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

В соответствии с п. 22 указанного проекта судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Правило о том, что односторонний отказ от исполнения договора возможен, когда от допускается законом или соглашением сторон (ч. 3 ст. 450 ГК РФ), в равной мере относится и к договору аренды. То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.

Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения сторон по договору аренды, в отличии, скажем от 37 Главы ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон по договору подряда, не содержит указание на право какой-либо стороны отказаться от исполнения договора, то есть расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а говорит лишь о праве требовать расторжения договора в суде.

Таким образом, понятия отказ от исполнения договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон не равнозначны. В связи с этим на практике часто возникает вопрос о возможности включения в договор аренды условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и, если такая возможность есть, то необходимо ли предусматривать в договоре аренды условия и основания для такого отказа или он может быть безмотивным.

Имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет сделать вывод, что стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие об одностороннем отказе от исполнения договора.

При этом свой вывод о действительности условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды суды обосновывают тем, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, поскольку ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ с наличием каких-либо оснований для такого отказа.

То есть, если договором аренды предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, достаточно направить арендатору уведомления. В суд обращаться не обязательно.

Кроме того, положение ГК РФ о необходимости направить арендатору предложение об устранении нарушений относится только к случаю расторжения договора в судебном порядке. В случае одностороннего отказа от договора аренды никакие требования арендатору направлять не надо.

В какой момент договор аренды считается расторгнутым в случае отказа от его исполнения арендодателем.

Договор аренды, в случае одностороннего отказа от его исполнения арендодателем, считается расторгнутым с момента получения отказа арендатором, если иной срок не предусмотрен договором или не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе.

Основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды

При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть основания для отказа от исполнения договора. Однако, бывают случаи, когда договор не содержит никаких условий и оснований для отказа от договора аренды.

Если вы все-таки решили расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, то отказываться от исполнения договора следует до того, как арендатор устранил нарушения, поскольку в противном случае, если арендатор устранил нарушение, суды расценивают отказ арендодателя от договора как злоупотребление правом.

То есть, если договор предусматривает возможность отказаться от исполнения договора без основания, несмотря на нарушение условий договора арендатором, целесообразно не указывать на такие нарушения в уведомлении от отказе.

Еще один важный момент.

Имеется судебная практика, в соответствии с которой волеизъявление арендатора на односторонний отказ от исполнения договора не считается доказанным, если в соответствующем уведомлении указано на прекращение аренды, но отсутствуют ссылки на договор или иные данные, позволяющие идентифицировать отношения.

На сегодня, пожалуй, хватит. В последующем я расскажу о таких спорных вопросах, как разумность срока для погашения задолженности, существенность нарушений арендатора, о расторжении договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и других вопросах.

С наилучшими пожеланиями,
Адвокат, к.ю.н. Мугин Александр С.

Возможна вам также будет интересна статья «Арендатор не платит аренду«.

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке

Разорвать отношения по договору аренды можно в одностороннем порядке. Сделать это допустимо по инициативе арендатора или арендодателя на законных основаниях только в ряде случаев.

Намного проще решается вопрос прекращения договорных отношений по аренде недвижимого или движимого имущества при обоюдном согласии сторон. В случае его отсутствия обоснованность расторжения договора аренды решается судебным органом. Сегодня мы рассмотрим ситуацию, когда инициатором является арендодатель.

Стороны вправе заключить договор аренды с указанием в нем конкретного срока или бессрочно.

Гражданский кодекс в статье 610 оговаривает ситуацию с бессрочной основой, когда для некоторых видов имущества могут быть установлены предельные сроки аренды. С истечением их действие договора прекращается.

В этой же статье устанавливается возможность любой стороны сделки отказаться от нее в период действия арендных отношений. При этом инициатор обязан предупредить вторую сторону о своих намерениях в срок.

Поскольку соглашение об аренде заключается с согласия двух участников, то и его досрочное расторжение должно происходить по обоюдному решению. Гражданское законодательство защищает арендатора и арендодателя в этом случае. Одностороннее прекращение договора аренды может произойти только по судебному решению, когда сторона имеет на то веские основания, представленные на рассмотрение суда.

Сроки расторжения

Обязанность извещать вторую сторону договора аренды закреплена законодательно. Гражданский кодекс устанавливает следующие сроки для направления уведомления:

  • за 3 месяца до даты прекращения договора для недвижимого имущества;
  • за 1 месяц для иного арендуемого имущества.

Порядок досрочного прекращения арендных отношений без суда, либо через суд

По инициативе арендодателя возможно расторгнуть договор аренды одним из способов: внесудебном и судебном.

1. Внесудебное прекращение арендных отношений.

В случае, когда заключен договор аренды без указания срока (бессрочно) арендодателю достаточно предупредить арендатора в письменной форме. Согласно п.2 ст. 610 ГК это необходимо сделать не позднее, чем за один месяц (или три месяца для недвижимого объекта) до момента расторжения договора.

Если же договор аренды имеет срок действия, то условия досрочного его прекращения должны быть прописаны в отдельном пункте.

Гражданское законодательство не обязывает стороны мотивировать свое решение. Однако арендодатель должен учитывать интересы арендатора и не злоупотреблять своим правом. Например, в случае использования участка земли в период полевых работ, когда досрочное прекращение договора аренды повлечет убытки арендатора в результате прекращения его деятельности.

2. Судебное решение о расторжении договора аренды раньше срока.

Досудебный порядок разрешения спора является обязательным, но в случае, когда стороны не смогли самостоятельно договориться, потребуется обращение в суд. Эта норма закреплена в статье 619 ГК. Однако, арендодатель обязан представить суду доказательства, являющиеся основанием для досрочного прекращения договора аренды. Это могут быть следующие нарушения, допущенные арендатором:

  • нарушения условий договора, которые являются существенными и происходили неоднократно (сюда входит и случаи, когда предмет договора аренды использовался арендатором не по назначению);
  • использование арендуемого имущества значительно снижает его качество;
  • не производится капитальный ремонт арендуемого имущества в сроки, установленные договором;
  • арендатор не производит оплату арендных платежей в объеме и сроки, указанные в договоре, более двух подряд периодов.

Отметим, что предварительно со стороны арендодателя должна быть проделана работа по извещению арендатора о нарушении условий договора и иных причинах, которые могут повлечь за собой расторжение арендных отношений. То есть он должен направить письменное сообщение и установить сроки для устранения нарушений.

Суд расторгнет договор аренды по инициативе арендодателя только в случае, когда им будет доказано, что нарушения являются существенными. При этом будет учтено, что арендатору на устранение нарушений был дан разумный срок.

Особенности составления уведомления о расторжении аренды по образцу

Не достаточно в устной форме сообщить второй стороне о своем намерении прекратить досрочно договор аренды. Это должно быть письменное уведомление с изложением объективных причин.

Законодательно форма уведомления не закреплена, как и требования к ее заполнению. Но в ней обязательно должны присутствовать следующие пункты:

  • адреса и реквизиты инициатора — отправителя и второй стороны – получателя документа;
  • сведения о договоре аренды;
  • информация о намерении расторгнуть договор с указанием причины.

Арендодатель может вручить уведомление арендатору лично либо направить по почте.

Образец письма о расторжении договора аренды в одностороннем порядке:

Последствия расторжения аренды

Прекращение договора аренды должно повлечь за собой возврат предмета соглашения к арендодателю. Целесообразно при обращении в суд указывать не только требование о расторжении договора, но и о возврате имущества. Это поможет избежать повторного искового заявления в суд и запустить процедуру принудительного возвращения как можно раньше.

При передаче имущества следует составить передаточный акт, где указать состояние, в котором получено обратно. Тогда арендодатель сможет затребовать возмещение ущерба при значительном его ухудшении.

Причиной досрочного расторжения арендного договора может стать и просрочка платежей. Пострадавшая сторона вправе требовать погашения задолженности за весь период пользования имуществом.

Подведем итоги: арендодатель может запустить процедуру одностороннего прекращения договора аренды, опираясь на пункт договора либо в силу закона. При этом необходимо попытаться урегулировать ситуацию в досудебном порядке. Только в крайнем случае следует обращаться в суд, предоставив доказательства причин, по которым договорные отношения более не могут существовать.

Видео: советы от юриста о правильном составлении уведомления о досрочном расторжении договора аренды

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите нашему консультанту.

8 (812) 565-33-84 (Санкт-Петербург)

Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?

Договор — это соглашение двух сторон. В документе обычно прописываются все пункты, которые нужно выполнять, для этого, он, собственно, и заключается.

Если срок договора не подошел к концу, может ли одна из сторон его расторгнуть? Законодательство предусмотрело такое положение вещей.

Договор имущественной аренды расторгается как по соглашению сторон, так и по решению суда. В некоторых случаях может происходить расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем. В любом случае обеспечивается защита всех сторон сделки.

В статье речь пойдет о том, в каких ситуациях расторжение возможно и что требуется сделать арендодателю во внесудебном и судебном порядке, чтобы договор прекратил действие в одностороннем порядке.

Основные данные о сделках аренды

Арендные взаимоотношения регламентируются Гражданским Кодексом РФ. Аренда, по определению, является гражданско-правовым договором, по условиям которого одно лицо передает другому объект недвижимости во временное пользование. Вторая сторона обязана ежемесячно вносить арендную плату.

Существует несколько видов договоров:

  • аренда транспортных средств;
  • прокат;
  • сдача объектов недвижимости;
  • лизинг — финансовая аренда.

Продукция, полученная в результате аренды, считается имуществом арендатора — того, кто вносит оплату.

Арендодателем может выступать собственник, для этого у него должны быть правоустанавливающие документы. Арендатором является физическое или юридическое лицо, если его права по отношению к аренде объекта не ограничены законом.

Основания расторжения договора аренды

Ситуации, которые касаются досрочного расторжения сделки, прописываются еще на стадии предварительного согласования условий. Если формулировка будет размытой, а при подписании документа срок действия определен, то разрешить вопрос можно в судебном прядке.

Для договоров, не имеющих срока действия, досрочное расторжение возможно. Важно предупредить о своих планах арендодателя заранее.

В число причин расторжения сделки арендодателем входят следующие:

  • переданное имущество используется не по назначению или с существенными нарушениями условий договора аренды;
  • не исполняется обязательство по проведению капитального ремонта;
  • отсутствие оплаты более 2-х раз подряд;
  • ухудшение состояния имущества;
  • нанесение предмету значительных повреждений, которые делает невозможной его дальнейшую эксплуатацию;
  • замена замков без предупреждения;
  • обнаружение недостатков объекта, которые усложняют его использование.
  • Особенности досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя согласно ГК РФ

    Статья 310 Гражданского кодекса предусматривает невозможность досрочного расторжения договора аренды одной из сторон. Однако в этом же нормативном акте описываются случаи, допускающие это сделать.

    Если договор аренды заключен гражданином и индивидуальным предпринимателем, преимущественное право расторжения договора сохраняется за стороной, которая занимается предпринимательской деятельностью. Сторона, пострадавшая от такого решения, может потребовать возмещение убытков и судебных расходов.

    В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса допускает одностороннее расторжение в случае непредвиденных обстоятельств.

    Законодательство также регламентирует извещение второй стороны о намерении досрочного прекращения договора аренды. Чтобы процесс расторжения состоялся, потребуется собрать определенные документы.

    После прекращения действия договора аренды имущество возвращается к его владельцу. Для этого составляется акт приема-передачи — аналог того документа, который сдавался перед сдачей объекта в аренду.

    В акте обязательно должны быть прописаны следующие сведения:

    • характеристика объекта;
    • сроки аренды и возврата (с учетом подготовки в исходное состояние);
    • место прекращения договора.

    Минимизация неприятных последствий, связанных с прекращением арендных отношений, зависит от полноты описания всех пунктов акта.

    Если достигнуто взаимное согласие обеих сторон по поводу досрочного прекращения договора аренды, подписание бланка является простой формальностью.

    Основными причинами преждевременного прекращения соглашения арендодателем являются следующие случаи:

    • когда арендатор отказывается исполнять обязательства;
    • сделка была заключена на неопределенный срок;
    • была прописана автоматическая пролонгация.

    Составление акта требует внимательности и грамотности, иначе у второй стороны появится лазейка для взыскания денежной компенсации.

    Можно ли расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке без суда

    Досудебное урегулирование решает многие спорные моменты без серьезных потерь. Процедура расторжения может быть предусмотрена в договоре аренды. Если особенности прекращения арендных взаимоотношений будут оговорены перед подписанием, то вопрос решится без суда.

    Срок действия соглашения является важным моментом. Расторжение возможно при подписании бессрочного договора.

    Единственным условием при этом является оповещение арендатора за 3 месяца о будущих намерениях. Если дело касается объекта недвижимости или арендуется другое имущество, разрешено отправлять уведомление за 1 месяц.

    Право для бессрочных договоров не прописывается отдельно, а предусматривается по умолчанию на законодательном уровне.

    Судебное разбирательство

    Такая мера является крайней, когда договориться стороны не в состоянии. При желании досрочно расторгнуть договор в 2020 году требуется составить уведомление в 2 экземплярах. На ответ дается месяц, после этого можно обращаться в суд.

    Если сделка предусматривала штраф за досрочное расторжение, его нужно будет оплатить, независимо от того, на чьей стороне правда.

    В исковом заявлении обязательно должны быть прописаны основания для досрочного прекращения договорных отношений. К заявлению должны быть приложены документы о праве собственности, удостоверяющие личность, а также доказательная база — фото и видео с нарушениями.

    Как оформляется письмо о расторжении договора аренды от арендатора

    Наличие письма, уведомляющего арендатора о досрочном расторжении договора аренды, должно стать первым шагом на пути к урегулированию ситуации. Это очень важный этап, особенно, если отношения между сторонами не особо гладкие.

    Важно не только вовремя отправить письмо второй стороне, но и правильно его составить. Намерение арендодателя облекается в конкретную форму и содержит ряд сведений.

    Форма уведомления должна быть письменной. По телефону или во время личной встречи нельзя просто сказать, что арендатору предстоит в скором времени освободить занимаемое помещение.

    Подготовленное письмо направляется по почте на заказном бланке с уведомлением о вручении. Можно вручить уведомление уполномоченному представителю с отметкой о получении, проставленной на втором экземпляре письма.

    В бланке требуется прописать следующие данные:

  • личные сведения отправителя — Ф.И.О., наименование организации, почтовый адрес;
  • должность, Ф.И.О., адрес получателя (в дательном падеже);
  • текст извещения;
  • подпись арендодателя;
  • дата составления документа.
  • В содержании письма должно быть обозначено намерение арендодателя досрочно прекратить договорные отношения. Указывается причина и дата освобождения объекта.

    Если в договоре был предусмотрен пункт о досрочном расторжении, достаточно сослаться на него в письме. В этом случае обозначение причин необязательно.

    В письме можно предложить второй стороне назначить уполномоченное лицо, которое сдаст объект. У представителя должно быть право подписи передаточного акта.

    После получения письма придет уведомление о вручении. У арендатора есть 1 календарный месяц, чтобы выразить свое согласие/несогласие на досрочное прекращение договора.

    Если соглашение заключено на срок до 1 года, подписываются 2 документа: акт приема передачи на возврат арендуемого объекта и соглашение о расторжении договора.

    Соглашение, заключенное на срок более 1 года, считается обременением права собственности арендодателя. Оно снимается посредством госрегистрации договора о расторжении соглашения. После регистрации договор аренды прекращает свои полномочия.

    Порядок расторжения

    Перед тем, как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке арендодателем, требуется соблюсти досудебный порядок урегулирования. Эта процедура регламентируется п. 2 ст. 402 Гражданского кодекса РФ.

    Согласно правовому акту требование о досрочном расторжении может быть заявлено в суде только после получения отказа другой стороны или неполучения ответа в установленный законодательством срок (30 дней).

    Арендодатель может обратиться в суд после того, как предоставит арендатору возможность исполнить его обязательство.

    Факт соблюдения досудебного урегулирования должен быть документально зафиксирован, чтобы его можно было доказывать в судебном слушании.

    В Гражданском кодексе предусмотрены основания для одностороннего отказа от исполнения пунктов соглашения.

    Согласно статье 404 Гражданского кодекса досрочно расторгнуть договор можно в следующих ситуациях:

    • невозможности исполнения обязательств, прописанных в соглашении;
    • изменение или отмена акта госоргана, на основании которого было заключено соглашение;
    • признание арендатора банкротом.

    Договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке по заявлению арендодателя или по соглашению сторон.

    В Гражданском кодексе прописан довольно небольшой список оснований, по которым договор аренды можно расторгнуть досрочно. Такой жесткий порядок предусмотрен как гарант стабильности арендных отношений.

    Но это не значит, что стороны не могут внести пункт о досрочном приостановлении договора на предварительном этапе. Это не запрещено Гражданским кодексом. В п. 1 ст. 404 прописаны основания для этого.

    Предусмотрен ли штраф за досрочное расторжение договора аренды

    В законодательстве вопрос применения штрафных санкций имеет неоднозначную трактовку.

    Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ физические и юридические лица свободны в заключении договоров. В пункте 4 этой же статьи условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда требования предписаны иными правовыми актами (стать 422).

    Исходя из пункта 1 статьи 329 ГК исполнение обязательств может обеспечиваться удержанием имущества должника, залогом, неустойкой, задатком, банковской гарантией, поручительством и некоторыми другими способами.

    Штрафом признается сумма, определенная законом или соглашением, которую должнику следует уплатить кредитору в случае просрочки исполнения или несоблюдения своих обязательств.

    По п. 1 ст. 330 ГК, требуя неустойку, кредитор не обязан доказывать причинение убытков.

    Описанные нормы позволяют арендодателю включать в соглашение пункты о применении к арендатору штрафных санкций за досрочное расторжение договора.

    Заключение

    Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем — довольно частая практика. Обычно этот пункт прописывается в соглашении. Но случается, что стороны полюбовно решают этот вопрос или идут в суд.

    Важно придерживаться законодательных норм по срокам, наличию уведомлений. Но самое главное — если в договоре нет пункта о досрочном прекращении, у арендодателя должны быть веские основания на расторжение договора.

    Видео: В каких случаях возможно расторгнуть договор в одностороннем порядке

    Расторжение договора аренды по инициативе арендатора — порядок процедуры

    Когда нет необходимости приобретать имущество в собственность, оформляется соглашение в виде договора аренды на предмет временного пользования вещью.

    Это касается не только недвижимости, автомобилей, но даже и целых предприятий. Любая сторона имеет право прекратить взаимоотношения досрочно.

    В данном материале мы поговорим о том, как сделать расторжение договора аренды по инициативе арендатора.

    Основания

    • по последующему взаимному согласию сторон;
    • на основании решения суда.

    Существующая сегодня редакция ГК РФ предусматривает четыре основные причины, по которым именно арендатор может ставить перед судом вопрос о преждевременном расторжении сделки.

    Однако это не значит, что в арендном соглашении нельзя перечислить и другие обстоятельства, в силу которых наниматель может настаивать на досрочном прекращении отношений по суду. Так, в ст. 620 ГК РФ прямо прописано, что договор может быть прекращен по иным, предусмотренным в нем основаниям.

    Какие же основания для того, чтобы арендатору обратиться в суд за досрочным расторжением договора. Первой причиной является нежелание арендодателя, несмотря на документ, передать вещь в пользование. Это особенно актуально тогда, когда заключение договора и предоставление имущества не совпадают по времени.

    Также поводом для прекращения договора могут стать препятствия, чинимые арендатору в пользовании имуществом. Например, арендодатель без ведома нанимателя меняет на дверях замки или отключает объект от коммуникаций (воды и света).

    Второй причиной, при которой у арендатора есть все основания адресовать в суд иск с целью расторжения договора, может стать выявление в объекте таких недостатков, которые существенно затрудняют пользование им. При этом для того, чтобы обратиться в суд необходимо доказать, что:

    • при подписании договора арендодатель не известил арендатора об имеющихся дефектах;
    • осматривая объект, арендатор не имел объективной возможности выявить недостатки при приеме имущества в аренду.

    В описываемой ситуации нередко суд назначает экспертизу. И если будет документально установлено, что неполадки возникли по вине арендатора, то он не сможет не только рассчитывать на расторжение сделки, но и будет обязан компенсировать арендодателю нанесенный ущерб.

    Следующим основанием, с которым законодательство связывает возможность расторгнуть договор по просьбе арендатора, является уклонение собственника имущества от обязанности провести его капитальный ремонт.

    В основном, это касается недвижимости и автотранспорта.

    Напомним, что под данным типом ремонта подразумевается замена или полная реконструкция основных частей объекта.

    Обычно законодательство возлагает обязательство по капитальному ремонту на арендодателя. Однако в договоре могут содержаться исключения из данного правила. И если капитальный ремонт возложен на арендатора, то он в связи с его отсутствием уже не может настаивать на досрочном прекращении договора.

    Наконец, последней по ГК РФ причиной для расторжения договора является гибель имущества или его порча, делающая невозможным дальнейшее пользование объектом аренды. При этом соответствующие обстоятельства находились вне контроля арендатора. Например, это касается пожара, стихийных бедствий и других непредвиденных событий.

    Повторимся, что все перечисленные основания дают право арендатору расторгнуть договор в судебном порядке.

    Однако в любой момент стороны могут прекратить отношения между собой по доброй воле. Для этого важно правильно составить все необходимые документы.

    Условия

    Итак, чтобы прекратить договор аренды, нужны основания, предусмотренные законодательством или договором, а также взаимное согласие сторон.

    Если расторжение аренды происходит вследствие нарушения обязательств другой стороной, то нужно собрать все необходимые доказательства.

    Также обязательно документальное подтверждение разрыва отношений. Это может быть как решение суда, так и соглашение по расторжению договора в добровольном порядке. Однако в любом случае понадобится и оформление акта приемки-передачи, который закрепляет возврат имущества.

    Если же арендная плата была внесена наперед, то можно поставить вопрос об ее возврате за неиспользованный срок аренды. В данной ситуации вопрос решается или в судебном решении, либо в рамках письменной договоренности о прекращении аренды.

    Порядок расторжения

    Если прекращение сделки происходит в судебном порядке, то дальнейшая процедура во многом будет зависеть от того, кто будет выступать сторонами договора.

    Так, если аренда оформлена между обычными гражданами, то спор будет рассматривать районный суд по месту проживания ответчика (арендодателя).

    Когда же сторонами договора найма являются предприятия или индивидуальные предприниматели, то дело о расторжении сделки слушает арбитраж.

    Причем, это может быть как арбитражный суд по адресу регистрации ответчика, так и тот судебный орган, который стороны указали в договоре аренды.

    Если речь идет об арбитражном судопроизводстве, то перед иском арендодателю нужно предъявить претензию по поводу расторжения договора. Она рассматривается один месяц. И если в течение этого времени стороны не придут к компромиссу, то подается иск в арбитражный суд.

    Независимо от того, куда адресуется исковое заявление, в себе оно должно содержать:

    • название суда;
    • данные об арендаторе и арендодателе;
    • суть договора аренды и его основные условия;
    • причины, по которым арендатор хочет прекратить отношения;
    • содержание исковых требований.

    К иску прилагаются копии договора аренды, а также всех тех доказательств, подтверждающих необходимость его расторжения. Также необходим и документ по внесению госпошлины (ориентироваться следует на ставки, установленные НК РФ по искам неимущественного характера).

    По результатам слушания дела в суде первой инстанции выносится решение о расторжении договора, которое может быть обжаловано в апелляцию в месячный срок. Если он истек, то договор считается расторгнутым по истечении данного периода времени. Когда же была подана апелляционная жалоба, то договор считается расторгнутым со дня ее рассмотрения.

    После вступления в силу решения о расторжении договора оформляется документ (акт) на возврат имущества.

    Не нашли ответа на свой вопрос?
    Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 288-73-46;
    8 (800) 600-36-19

    Это быстро и бесплатно!

    Расторжение арендного договора без вмешательства суда

    Вначале арендатор должен отправить владельцу имущества письменное уведомление о нежелании больше его арендовать. Сделать это нужно в рамках сроков, предусмотренных договором аренды.

    На раздумья арендодателю также отводится определенное время. Если оно не оговорено соглашением, то подразумевается, что арендодатель должен дать свой ответ в течение месяца с момента поступления к нему уведомления. И если собственник объекта аренды не против, то следующим шагом будет документальное оформление отказа от дальнейшего сотрудничества.

    Для этого стороны должны подписать соглашение по поводу досрочного расторжения договора. В нем, помимо прочих сведений должны быть указаны: дата прекращения взаимоотношений, отсутствие замечаний по финансовым вопросам, а также претензий по качеству возвращаемой собственности. Если же неиспользованная плата за аренду возвращается, то следует прописать сроки осуществления платежа.

    Наряду с соглашением о прекращении сделки составляется обязательно форма акта приема-передачи, согласно которому арендатор возвращает имущество арендодателю.

    В этом документе должен присутствовать перечень передаваемых вещей. Кроме того должно быть зафиксировано, что собственник не имеет претензий относительно качества возвращаемого имущества.

    Соглашение о прекращении договора совершается в той же форме, что и основная сделка. В частности, если аренда была оформлена у нотариуса, то также фиксируется ее окончание.

    Образец

    В завершении данной статьи мы приводим примерную форму соглашения о прекращении (расторжении) договора аренды по инициативе арендатора. Предложенный бланк имеет универсальный характер и может подойти для всех типов договора аренды.

    Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 288-73-46 , Санкт-Петербург +7 (812) 317-70-86 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

    Как действовать при расторжении договора аренды по инициативе арендодателя и арендатора

    Зачастую договор аренды расторгается в том случае, когда истекает его срок заключения или же, когда у обеих сторон возникает обоюдное решение прекращения действия документа. Законодательство разработало отдельные случае, при наличии которых арендатор, так же, как и арендодатель, может потребовать прекращения договорных отношений в судебном или досудебном порядке.

    Общие нормы касательно расторжения договора аренды

    Такой договор представляет собой особый документ, который заключается весьма распространено, а его подписантами могут выступать как физические, так и юридическими.

    У каждого гражданина при наступлении определенного случая может возникнуть необходимость в расторжении документа, именно поэтому желательно включать такой пункт в сам договор аренды.

    Чем расторжение договора аренды отличается от отказа выполнять обязательства?

    Эти понятия имеют существенные различия, которые зачастую сводятся:

    • к причинам реализации любого из этих действий;
    • к процедуре осуществления любого такого действия.

    Основания для прекращения договора

    Любой документ, который носит в своем содержании договорные отношения, может иметь причины для его расторжения.
    В этом случае такими основаниями выступают:

    1. Окончание срока аренды, который прописан в документе.
    2. Соглашение между сторонами на добровольной основе.
    3. По инициативе владельца.
    4. По инициативе квартиросъемщика.

    По соглашению сторон

    Когда речь идет о расторжении какого-либо договора, то обязательным условием является составление сторонами специального соглашения о расторжении/прекращении. Оно также оформляется после истечения срока документа.

    Главное, что необходимо сделать арендатору и арендодателю – это прийти к консенсусу, после которого не придется посещать зал суда.

    Само соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон должно содержать следующую информацию касательно проводимой процедуры:

    • № договора, который подлежит расторжению;
    • личная и контактная информация обеих сторон сделки;
    • основания, которые послужили поводом для прекращения отношений;
    • отсутствие претензии от обеих сторон.

    Составленный и подписанный в двустороннем порядке документ подлежит обязательному заверению в нотариальной конторе. Это соглашение в обязательном порядке должно быть оформлено в двух экземплярах, которые носят одинаковую юридическую силу.

    После обоюдного согласия на прекращение отношений подписывается уже и сам договор о расторжении. При выполнении этого действия, стороны обычно прикладывают акт обратной передачи арендодателю его арендованного имущества. Именно этот документ будет считаться конечным доказательством того, что сделка была прекращена.

    Так как договор аренды между владельцем и съемщиком подлежал государственно регистрации, то необходимо произвести аналогичную процедуру в случае его расторжения.

    По инициативе арендодателя

    Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке возможно в следующих случаях:

    • вывалена порча имущества, нанесенная арендатором;
    • неоднократное нарушение условий договора со стороны съемщика;
    • на протяжении двух месяцев арендатор не вносил арендную плату за помещение;
    • не производился капитальный ремонт арендатором (в случаях, когда ответственность за это возложена на временного пользователя).

    Список причин для совершения прекращения может дополняться, если нарушаются иные обязанности или условия договора.

    Читать еще:  Правовое сопровождение исполнительного производства
    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector