Договор на основании решения общего

Договор на основании решения общего

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

“Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!”

Управляющая организация избрана на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ст. 162 Жилищного кодекса РФ управляющая компания обязана заключить договор управления многоквартирным домом с каждым собственником.
1. Обязан ли собственник подписать такой договор?
2. В случае передачи квартиры в оперативное управление договор подписывает собственник или организация, которой передан объект в оперативное управление?

1. В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 4 ст. 445 ГК РФ).
Порядок заключения договора управления многоквартирным домом регламентирован ст. 162 ЖК РФ. Так, при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). При этом действующее жилищное законодательство не содержит правовых средств понуждения к заключению договора управления общим имуществом многоквартирного дома с управляющей организацией в случае отказа собственника от его заключения, за исключением ситуации, когда управляющая организация выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления*(1) (ч. 5 ст. 161 ЖК РФ). В этой связи смотрите, к примеру, определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 03.09.2013 N 5-КГ13-86, решение Арбитражного суда Хабаровского края от 06.03.2017 по делу N А73-5536/2016, решение Арбитражного суда Амурской области от 29.06.2016 по делу N А04-12261/2015.
В рассматриваемом же случае управляющая организация не была выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления. Следовательно, обязанность заключения договора с управляющей организацией у собственника помещения отсутствует, поскольку она не предусмотрена ни Гражданским кодексом РФ, ни иными федеральными законами, а также не обусловлена принятым на себя в добровольном порядке обязательством. Данный вывод подтверждается судебной практикой (смотрите, например, постановление ФАС Московского округа от 01.07.2011 N Ф05-5902/11 по делу N А40-121079/2010, решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 20.06.2012 по делу N А10-5263/2011, решение Арбитражного суда Самарской области от 04.03.2013 по делу N А55-32908/2012)*(2).
Однако отказ собственника помещения от подписания договора управления многоквартирным домом не освобождает его от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением общим имуществом этого дома в целях его содержания и эксплуатации. Из положений ст. 210, ст. 249 ГК РФ, ст. 39, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ следует, что на собственника помещения в многоквартирном доме возлагается обязанность нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений с управляющей организацией.
Отметим, что обладатели иных вещных прав, включая право оперативного управления, в приведенных нормах не упоминаются. Вместе с тем право оперативного управления действующим законодательством рассматривается как ограниченное вещное право наряду с правом собственности (ст. 216 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 296 ГК РФ учреждения и казенные предприятия, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.
Высший Арбитражный Суд РФ придерживается позиции о том, что передача помещения в многоквартирном доме в оперативное управление исключает содержание общего имущества собственником помещения, в силу закона соответствующее бремя возлагается на лицо, которому помещение передано в оперативное управление (смотрите, к примеру, определение от 23.03.2011 N ВАС-3145/11, определение от 25.05.2012 N ВАС-6027/12). Поэтому, если при передаче помещения в оперативное управление собственник не сделал изъятий в части сохранения за собой ответственности по его содержанию, в том числе по содержанию общего имущества многоквартирного дома, обеспечивающего функционирование переданного помещения, то бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме возлагается на лицо, обладающее помещением на праве оперативного управления (смотрите, например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2012 N 08АП-1102/12). Это связано с тем, что при передаче имущества в оперативное управление публично-правовое образование, сохраняя титул собственника этого имущества, утрачивает свои основные правомочия по владению и пользованию этим имуществом.
Таким образом, отсутствие договорных отношений с управляющей организацией не освобождает субъекта права оперативного управления от участия в несении расходов по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома (определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.11.2017 N 305-ЭС17-10430, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2017 N 06АП-7607/16).
2. По вопросу о правомочии субъектов права оперативного управления на помещение в многоквартирном доме заключать договоры с управляющей организацией отметим, что на основании п. 1 ст. 296 ГК РФ такие лица ограничены лишь в правомочии распоряжения закрепленным помещением. В то же время управление общим имуществом многоквартирного дома не предполагает распоряжения им, поскольку содержанием правоотношений по договору управления является обеспечение надлежащего содержания общего имущества дома, решение вопросов пользования этим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг пользователям помещений (ст. 161 ЖК РФ). Поэтому запрет на отчуждение или распоряжение иным способом закрепленным имуществом, установленный в ст. 298 ГК РФ, не включает в себя запрет обладателю права оперативного управления на помещение в многоквартирном доме заключать с управляющей организацией договор управления многоквартирным домом. Заключение такого договора происходит в рамках владения и пользования закрепленным имуществом и не противоречит ни целям деятельности правообладателя, ни интересам публичного собственника (постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2012 N 14АП-1807/12, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2017 N 06АП-6241/17).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Амирова Лариса

Ответ прошел контроль качества

19 сентября 2018 г.

————————————————————————-
*(1) Открытый конкурс по отбору управляющей организации проводится в случаях, указанных в ч. 13 ст. 161 и ч. 5 ст. 200 ЖК РФ, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).
*(2) Справедливости ради заметим, что отдельные суды обязывают собственников заключить договор с управляющей организацией, даже если решение об ее избрании принято на общем собрании домовладельцев (смотрите, например, решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.07.2007 по делу N А53-5212/07). Полагаем, что такой подход не согласуется с основополагающим гражданско-правовым принципом свободы договора, закрепленным в п. 1 ст. 1, ст. 421 ГК РФ.

Подписание договора управления — 50+1 процента собственников МКД?

Необходимость подписания договора управления многоквартирного дома собственниками давно уже не вызывает вопросы. Ведь договор — это всегда двухсторонняя сделка. Судебная практика уже давно сложилась и она практически единообразна. Договор управления должен быть подписан собственниками, обладающими 50+1% голосов от общего количества всех голосов собственников помещений дома. Или его подписывает Председатель Совета многоквартирного дома на основании принятого общим собранием собственников (ОСС) решения о делегировании ему таких полномочий.

В некоторых регионах органы государственного жилищного надзора (далее — ГЖН) пытались отказать управляющим организациям (УО) во включении дома в реестр по причине отсутствия доверенности на имя Председателя МКД при делегировании ему полномочий на подписание договора управления. Но суды в большинстве своем посчитали, что такая доверенность от каждого собственника не требуется, достаточно волеизъявления граждан, изложенного в решении ОСС.

В статье 162 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) говорится о договоре управления многоквартирного дома (МКД):

Пункт 1: Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора .

Как видим из этой нормы, договор управления составляется в форме единого документа в письменной форме, который подписывается управляющей организацией — с одной стороны и собственниками (обладающими 50+1% голосов) — с другой стороны. Однако не будет ошибочным подписать отдельный договор с каждым собственником помещений МКД, если не жаль бумаги и времени на сканирование кучи договоров для размещения в ГИС ЖКХ. Запрета в законе на это нет, да из смысла статьи не особо ясно: единый это должен быть документ или отдельный подписанный бланк с каждым собственников.

Споры о том, в какой форме должны быть оформлены подписи, если решено оформлять все-таки единый документ, также нередки. Из своей практики могу сказать, что мы всегда оформляли единый документ — договор и приложения к нему. Сразу после реквизитов сторон указывались (на отдельном листе) в виде таблицы собственники, подписавшие договор управления. Этот лист договора так и назвался: «Собственники, подписавшие договор управления МКД № ___ по ул. _______ г. ____________».

Читать еще:  Заявление министру образования образец

Таблица состояла из следующих столбцов: № квартиры или помещения, полностью фамилия, имя, отчество, номер записи о регистрации собственности на квартиру, подпись. Далее шли приложения к договору, все это сшивалось в единый документ. Наш орган ГЖН при проверках к порядку оформления договора управления, таким образом, претензий не предъявлял до недавнего времени. Надеюсь, и дальше не будет. Вполне возможно, что в других регионах надзорные органы выдвигают иные требования.

Пункт 2 ст. 162 ЖК РФ говорит о предмете договора управления и правах и обязанностях по нему, подробно на нем останавливаться не будем .

Что касается права Председателя Совета МКД на подписание договора управления, об этом указано в пп. 3 пункта 8 ст. 161.1 ЖК РФ. Председатель Совета МКД имеет право на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями.

Однако судебная практика на стороне управляющих организаций, когда орган ГЖН требует указанных в этой норме доверенностей и выносит решение об отказе во внесении изменений в реестр лицензий. Суды в большинстве своем считают, что протокол ОСС и является основанием для делегирования полномочий и подписания договора управления Председателем Совета МКД (без оформления доверенности от каждого собственника). Судебную практику по этому вопросу мы приводили в СТАТЬЕ в нашем блоге.

Изменения в реестр лицензий вносятся на основании Приказа Минстроя № 938-пр от 25.12.2015 «Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации» (далее — Приказ 938).

Договор управления после утверждения его условий на общем собрании при выборе способа управления и управляющей организации должен быть размещен в ГИС ЖКХ, а также направлен в лицензионный орган в приложении к заявлению о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ. Зачастую УО прикладывали только сам договор управления, без приложений, что приводило к отказу во внесении изменений в реестр лицензий.

Иногда к заявлению прилагался договор управления, подписанный одним или несколькими собственниками. Суды также в таком случае стояли на стороне органов ГЖН практически во всех регионах, поддерживая их в требовании приложения к заявлению – договора управления, подписанного необходимым количеством собственников (50%+1 голос) и со всеми приложениями.

Судебную практику по старой редакции Приказа 938 в отношении отказов во внесении в реестр лицензий, в том числе из-за отсутствия в приложении к заявлению подписанного необходимым количеством собственников договора управления, мы уже приводили в вышеуказанной статье.

Не требуется прикладывать к заявлению подписанный собственниками договор управления только при заключении его на основании конкурса. Тогда к заявлению о включении дома в реестр прилагается договор управления, подписанный только со стороны управляющей организации (пп «з» п. 3). А при управлении домом на основании договора управления с Застройщиком — прилагается договор управления, подписанный между УО с застройщиком (пп «в» п. 3).

В соответствии с пунктом 3 Приказа 938 в действующей редакции к заявлению о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ прилагается, в том числе, и копия договора управления, условия которого утверждены решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, или копия договора управления, заключенного с застройщиком в случаях, предусмотренных частью 14 статьи 161 ЖК РФ (подпункт «в»).

В редакции Приказа до 12.01.2019 года указанный подпункт «в» ранее требовал приложения к заявлению – копию договора управления, заключенного лицензиатом с собственниками помещений в многоквартирном доме. То есть так, как и указано в нормах ЖК РФ. Что подразумевал законодатель под этим нововведением, наверное, узнаем только после наработки судебной практики по таким делам.

Понятно, что договор управления необходимо подписывать с необходимым количеством собственников, если они не делегировали полномочия его подписания Председателю Совета МКД. Ведь договор управления — основной документ, на основании которого работает управляющая организация и строятся ее отношения с собственниками. И он считается заключенным не после утверждения его условий на ОСС, а только после подписания собственниками или их представителями. А вот что будет требовать теперь в приложении к заявлению о включении дома в реестр лицензий лицензионный орган — вопрос пока что открытый.

Думается мне, что практика судов будет, как всегда, разнокалиберной. Каждый судья будет толковать нормы закона на основании своего «внутреннего убеждения», как указано в законе. И как будут развиваться события дальше в этом вопросе — расскажем в наших новых статьях после того, когда будет достаточно судебных решений, чтобы говорить о сложившейся судебной практике по данной теме .

С уважением, Ильмира Носик.

Компания «Бурмистр.ру» разработала уникальную CRM-систему для УК и ТСЖ, с помощью которой можно автоматизировать работу аварийно-диспетчерской службы, клиентского отдела, бухгалтерии, а также работу со злостными неплательщиками. Подробности о сервисе по ссылке .

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.

Договоры управляющей компании

За время работы управляющая компания (УК) заключает много договоров. Их можно сгруппировать по признакам:

По типу правовых отношений

гражданско-правовые – между юридическими лицами;

трудовые – между работодателем и работником.

По субъектам отношений:

поставщики коммунальных ресурсов;

страховые организации (страхование ответственности управляющей компании).

По материальной основе:

возмездные (договор подряда);

безвозмездные (договор информационного взаимодействия).

простые (договор подряда);

сложные (договор управления).

Управляющая компания (УК) заключает договоры с жильцами, ресурсоснабжающими организациями (РСО) и прочими компаниями.

Самые распространенные договоры, шаблоны которых стоит иметь УК:

Договор управления многоквартирным домом с жильцами (ст. 162 Жилищного кодекса).

Договоры с поставщиками коммунальных услуг, ресурсоснабжающими организациями (подпункт “д” пункта 4 Постановления Правительства от 15.05.2013 № 416).

Договор с фирмой, которая вывозит мусор.

Трудовые договоры с работниками (ст. 56 Трудового кодекса).

Договор подряда со строительной организацией.

Договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Например, на установку и эксплуатацию рекламных конструкций (пункт 3 статьи 44 Жилищного кодекса).

Договоры на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Энергосервисные договоры (пункт 8 статьи 2 Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ).

Договор на страхование ответственности управляющей компании

Соглашение об информационном взаимодействии с управляющими компаниями

Дополнительно можно заключить договор на страхование ответственности управляющей компании и соглашение об информационном взаимодействии с управляющими компаниями.

Многие договоры имеют типовую форму, в статье вы найдете ссылки на их скачивание.

Для УК важно правильно вести документацию и иметь в наличии шаблоны грамотных договоров: для этого желательно согласовать их с юристами. Нужно выполнять условия договоров, контролировать жильцов и пресекать их неправомерные действия. Можно ссылаться на договоры при решении спорных вопросов: при общении напрямую с жителями или в суде.

Договор управления многоквартирным домом

Сперва проходит общее собрание собственников, на котором большинство принимает решение нанять управляющую компанию. После чего подписывается договор управления многоквартирным домом (МКД).

Он нужен для избежания споров и регулирования правовых отношений сторон. Договор регламентируется 162 статьей Жилищного кодекса. Содержит права, обязанности, ответственность УК и жильцов. Срок действия договора может составлять от 1 до 5 лет. Договор автоматически пролонгируется, если УК или жильцы не захотят его расторгнуть. Изменения в договор можно вносить при помощи его переподписания.

Договор подписывается с каждым собственником дома в двух экземплярах (съемщики, родственники, наниматели жилья не имеют права заключать договор управления). Один договор остается в УК, второй – у собственника. Если у собственника на руках соглашения нет, обратитесь в обслуживающую организацию. По запросу предоставят копию документа.

Для подписания договора нужны документы:

справка о зарегистрированных в квартире из Бюро технической инвентаризации (БТИ);

технические документы на помещение.

копии всего перечисленного.

от управляющей компании:

лицензия на право вести деятельность по управлению и содержанию домов;

регистрация юридического лица в налоговых органах.

Договор должен содержать:

что входит в общедомовое имущество;

подробный перечень работ, обязательный для исполнения УК (либо в приложении к договору) и порядок его изменения;

размер и порядок расчетов с управляющей компанией;

как будут организованы платежи поставщикам коммунальных ресурсов, тарифы на услуги;

условия сбора денег на ремонт общего имущества;

как жильцы смогут контролировать деятельность УК.

Приложением к договору нужно приложить технический паспорт и акт состояния дома (ст. 36 главы 6 ЖК). Важно подробно прописывать права и обязанности обеих сторон.

Необходим протокол общего собрания собственников – на его основании договор управления будет иметь юридическую силу. Если за управляющую компанию на собрании проголосовало более 50% собственников, остальные собственники (которые не проголосовали или были против) тоже должны соблюдать условия договора управления.

Если некоторые собственники не согласны с выбором УК или с пунктами договора и отказываются заключать соглашение, можно провести общее собрание. На нем коллективно выбрать представителя, который сможет от общего имени заключить соглашение. В этом случае договор заключается между управляющей организацией и уполномоченным лицом, который будет представлять интересы всех собственников. Согласие на это должны дать более 50% собственников. Один договор на управление МКД будет у представителя, второй экземпляр – в управляющей организации.

Даже если у кого-то из собственников договор управления не заключен, это не дает ему права не оплачивать коммунальные услуги. Отсутствие индивидуального договора при наличии подписанного документа с представителем не дает возможности отказаться от оплаты работы УК. Жители пользуются коммунальными услугами, проживают в здании: если они не будут это оплачивать, начисляется пеня.

Собственник нежилого помещения тоже должен оплачивать содержание общего имущества и заключать соглашение с УК.

Подписать договор управления с УК можно двумя способами:

Индивидуальные договоры с каждым собственником.

Договор с представителем дома, который представляет интересы всех собственников.

УК уведомляет ГИС ЖКХ о своем договоре управления. Через 30 дней после подписания договора управляющая компания должна начать исполнять свои обязанности.

Договоры с поставщиками коммунальных услуг

Договоры с поставщиками услуг заключает:

управляющая компания, которая становится посредником между ресурсоснабжающими организациями (РСО) и жильцами. Ознакомьтесь с законом, регулирующим условия предоставления коммунальных услуг.

жители напрямую (прямые договоры) – они получили такое право с 3 апреля 2018 года (статья 157.2 Жилищного кодекса, Федеральный закон от 3 апреля 2018 г. № 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации»). Можно заключить прямые договоры на все коммунальные услуги или выборочно.

При прямых договорах для жителей может быть неудобно получение большого количества квитанций. Обращаться с вопросами придется в разные организации вместо одной управляющей компании. Для управляющих компаний в этом случае работы и ответственности меньше не станет. Управляющая компания по-прежнему будет передавать показания приборов учета в РСО, принимать жалобы на качество коммунальных услуг.

Читать еще:  Разрешенные способы защиты при проникновении в частную собственность

По инициативе УК перейти на прямые договоры нельзя, это должно быть желание собственников, закрепленное решением общего собрания. Если накопилась большая задолженность, поставщик ресурса может расторгнуть договор с УК в судебном порядке. Тогда договоры на поставку ресурсов будут заключены напрямую с собственниками.

Пока прямые договоры необязательны, управляющей компании лучше самой их заключать с поставщиками услуг. Какие для этого потребуются шаблоны договоров, читайте ниже.

Договор на горячее водоснабжение (ГВС)

Федеральный закон от 07.12.2011 N 416-ФЗ (ред. от 25.12.2018) «О водоснабжении и водоотведении» (ст. 13. содержит типовой договор горячего и холодного водоснабжения).

Постановление Правительства №643 – содержит типовой договор на горячее водоснабжение (ГВС), транспортировку горячей воды, подключение к централизованной системе ГВС.

Закон №190 от 27 июля 2010 года «О теплоснабжении»

Санитарные правила устройства и эксплуатации систем централизованного горячего водоснабжения

Чтобы заключить договор на горячее водоснабжение, нужно подать заявку и подготовить документы.

адрес дома, с которым заключается договор;

планируемый объем годового потребления горячей воды, температурного режима, подключенных нагрузок, подтвержденных документально;

срок действия договора.

Заявку подписывает собственник или УК, которая действует от его имени.

Документы, которые нужны для заключения договора на водоснабжение:

копии учредительных документов;

копии документов, доказывающих права владения или пользования объектом абонента;

доверенность или другой документ, по которому другой человек может действовать от лица абонента;

копии документов на приборы учета и актов их ввода в эксплуатацию.

объем поставки воды;

уровень давления в трубопроводе и точках присоединения;

качественные характеристики жидкости;

порядок проведения контроля за состоянием воды;

способы учета потребленного количества и его оплаты;

условия, приводящие к ограничению или прекращению подачи воды;

разграничение трубопроводной сети между потребителем и водоснабжающей организацией, которое определяет границы распространения ответственности (прописывается в отдельном акте-приложении к договору);

обязанности и ответственность сторон;

способ урегулирования претензий.

Показания приборов учета собирает управляющая компания и передает их в РСО. РСО выставляет счета, которые потом передаются на оплату жителям.

Договор на холодное водоснабжение (ХВС) и водоотведение (канализацию)

Федеральный закон от 07.12.2011 N 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» (ст. 14. содержит типовой договор)

Постановление Правительства РФ от 29.07.2013 N 644 «Об утверждении Правил холодного водоснабжения и водоотведения и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» (глава II)

Постановление Правительства РФ от 29 июля 2013 г. N 645 «Об утверждении типовых договоров в области холодного водоснабжения и водоотведения».

Договор на основании решения общего

При использовании данного материала ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ»

Тел: 8-902-927-25-47 Viktorkolesnikov@yandex.ru (г. Красноярск)

В наст оящей статье рассмотрена правомерность подписания договора управления МКД:

– собственником помещения МКД полномочия которого подтверждены решением общего собрания собственников помещений МКД не являющегося председателем совета МКД;

– председателем совета МКД, полномочия которого подтверждены решением общего собрания собственников помещений МКД.

Выводы, сделанные автором, подтверждаются обширной судебной практикой

Согласно ч.1 ст. 162 ЖК РФ договор управления домом заключается с управляющей организацией в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в МКД с каждым собственником помещения в таком доме подписывается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.

Собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50 % голосов, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Общее собрание (50 % собственников + 1 голос) вправе выбрать управляющую организацию и определить условия договора управления домом. Эти условия будут обязательны для каждого собственника. Изменить утвержденный собранием договор нельзя (даже исходя из разумных пожеланий конкретного собственника; даже для устранения явных неточностей). Для этого нужно новое решение общего собрания. Независимо от того подписал собственник договор с управляющей организацией или не подписал – выполнение условий договора для собственника обязателен.

Договор управления – договор со множеством лиц на стороне собственников (они выступают вроде заказчиков на содержание и ремонт общего имущества). Такими заказчиками являются те более 50 %, которые приняли решение об утверждении договора на общем собрании. А являются ли оставшиеся собственники (голосовавшие против или не участвовавшие в собрании) стороной этого договора? Отрицательный ответ невозможен – утвержденные условия распространяются на всех.

Выходит, что ничем не отличается положение собственников:

– подписавших договор управления в виде отдельного документа;

– не подписавших договор, но голосовавших за его условия на общем собрании (они – в силу прямого указания закона – образуют множество лиц на стороне заказчика);

– не голосовавших и не подписавших – они также вправе требовать исполнения условий договора и сами обязаны подчиняться им.

Нормы об управлении МКД предусматривают подчинение всех собственников решению общего собрания и равенство условий договора управления для всех. Попросту, если большинство собственников одобрило условия, на которых управляющая организация будет работать в доме, этого решения достаточно для возникновения взаимных прав и обязанностей управляющей организации и всех собственников.

Варианты подписания договора и (или) изменений в договор управления МКД

Вариант № 1 – договор заключается в двух экземплярах, стороной по Договору являются собственники помещений в МКД, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

Подписи собственников помещений МКД указываться в тесте договора или его приложении.

Вариант № 2 – договор заключается с собственниками путем его подписания в количестве экземпляров, соответствующем количеству подписавших Договор собственников. При этом Договор считается заключенным если его подписали собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

С каждым собственником подписывается отдельный договор управления МКД.

Вариант № 3 – собственником помещения МКД полномочия которого подтверждены решением общего собрания собственников помещений МКД.

Собрать более 50 % подписей собственников помещений МКД на практике бывает трудно, особенно если дом большой.

В таком случае можно воспользоваться п. 3 ч. 6 ст. 161.1 ЖК РФ. Эта норма дает одному человеку –председателю совета МКД – право на основании доверенности, выданной собственниками, заключить на условиях, указанных в решении общего собрания, договор управления многоквартирным домом.

Передача полномочий на подписание договора управления МКД – собственнику помещения МКД полномочия которого подтверждены решением общего собрания собственников помещений МКД не являющегося председателем совета МКД.

В Жилищном кодексе РФ и других нормативных актах не содержатся положения о том, что собственники помещений в МКД не вправе уполномочить собственника помещения в этом доме (либо иное лицо) подписать от их имени договор управления с управляющей организацией, а также о том, что собственники помещений в МКД должны лично заключать договор управления.

В силу п. 2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Вместе с тем из ч. 1 ст.162 ЖК РФ не следует запрет на заключение договора управления от имени собственника помещения в МКД лицом, уполномоченным на заключение такого договора собственником помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 185 ГК РФ следует, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Согласно п.4 ст.185 ГК РФ правила о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений.

В пункте 125 Постановления ВС РФ от 23.06.2015 г. № 25 разъяснено, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие может содержаться как в отдельном документе (доверенности), так и в договоре, решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений.

Действующим законодательством не установлено, что собственники помещений в МКД не вправе уполномочить собственника помещения в этом доме подписать от их имени договор управления с управляющей организацией. При этом из действующего гражданского и жилищного законодательства также не следует, что такой собственник помещения в МКД при подписании договора управления может действовать от имени собственников помещений в данном доме только на основании отдельной доверенности в письменной форме.

Указание в решении собрания собственников помещений в МКД на полномочия лица (в том числе собственника помещения в МКД) подписать договор управления многоквартирным домом от имени собственников помещений в данном МКД существу жилищных правоотношений не противоречит.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.10.18г. № 304-КГ18-15975, Постановлении Арбитражного суда Северо-западного округа от 29.03.18г. по делу № А05-3279/17, Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.05.19г. по делу № А53-23697/2018, Постановлении Второго арбитражного апелляционного суда от 17.09.18г. по делу № А28-3143/18, Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.17г. по делу № А60-37751/16, Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.19г. по делу № А53-29262/2018.

Можно сделать вывод, что действующее законодательство не содержит правовых норм, ограничивающих собственника помещения в МКД в праве уполномочить какое-либо лицо на подписание договора управления многоквартирным домом.

Передача полномочий на подписание договора управления МКД – Председателю совета МКД

Правоприменители в одном из судебных дел пошли еще дальше и сделали еще более концептуальные выводы. Хочу отметить, что это не решения уровня Верховного Суда, это решения уровня апелляционной инстанции. В любом случае, это судебные акты, которые могут быть интересны и которые в той или иной степени подчеркивают тенденции судебной практики.

Это свежее решение, и мы рассмотрим Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.19г. по делу № А32-42423/2018, Решении АС Краснодарского края от 04.12.18г. по делу № А32-42423/2018.

По решению собственников на общих собраниях Асимолов В.Г. и Орехов В.Л. были избраны представителями собственников помещений в МКД № 1 и № 2 уполномоченными без доверенностей заключать договоры на управление с ООО «УК «Каскад», при этом председателями совета МКД № 1 и № 2 указанные лица избраны не были, следовательно, не имели правовых оснований для подписания договора управления от имени иных собственников на основании решения собственников, принятого на общем собрании.

Читать еще:  Прекращение опеки и попечительства. В каких случаях?

Законодатель наделил специальными полномочиями на подписание договоров управления от имени собственников жилых и нежилых помещений МКД лицо, занимающее должность председателя совета МКД.

Право Орехова В.Л. и Асимолова В.Г. на подписание договора от всех собственников помещений не подтверждено как в силу общих положений гражданского законодательства (отсутствие доверенностей собственников помещений), так и с учетом специального жилищного регулирования, поскольку они не являются председателями советов соответствующих домов.

В соответствии с данной позицией, полномочиями на подписание договоров управления МКД от имени собственников жилых и нежилых помещений МКД имеет исключительно лицо, соответствующее одновременно двум обязательным критериям:

– уполномоченное решением собрания собственников помещений в МКД;

– занимающее должность председателя совета МКД.

Рекомендации для УК.

В повестку дня общего собрания собственников помещений МКД включать вопрос следующего содержания:

Уполномочить Председателя совета многоквартирного дома собственника _____________________________ (Ф.И.О.) – кв. № _____, документ о праве собственности на помещение __________________________ от «___»____________ ____г., паспорт серии _____ № ________, выданный __________________ от «___»___________ ____г., код подразделения __________________ от имени собственников помещений заключить (подписать) договор управления многоквартирным домом с приложениями к договору с Управляющей компанией – _____________________________________, адрес: _______________________, ОГРН _________________, ИНН _____________________ на условиях, указанных в проекте договора, а также заключать все последующие дополнительные соглашения к договору управления многоквартирным домом с _________________________. (подпункт 3 ч. 8 ст. 161 ЖК РФ).

В преамбуле договора управления МКД рекомендуем указывать на то, что стороной по договору выступают именно собственники помещений МКД, а не председатель совета дома.

Преамбулу договора управления МКД предлагаем изложить в следующей редакции:

__________________________________________, (ОГРН ________________, ИНН ___________), именуемое в дальнейшем «Управляющая организация», в лице ___________________, действующего на основании Лицензии «На осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами № ____________ от «____»______________ ____г. и Устава, с одной стороны и

Собственники помещений МКД по адресу: ____________________________, в лице Председателя совета многоквартирного дома _________________________________, (Ф.И.О.), действующего на основании Протокола общего собрания собственников помещений МКД № ____ от «____»_________ ____г., являющийся собственником жилого (или нежилого) помещения № ________ в многоквартирном доме, расположенном по адресу: __________________________________ (далее – “Многоквартирный дом”), сведения о документе, подтверждающем право собственности на помещение _______________________________________ от «____»______________ ____г., именуемые в дальнейшем “Собственники”, с другой стороны,

заключили настоящий договор о нижеследующем.

Если проследить судебную практику за последний год, можно отметить, что суды все более детальней рассматривают вопросы о возможности – уполномочить собственника помещения в этом доме подписать от их имени договор управления с управляющей организацией.

Главное, при подготовке повестки дня общего собрания собственников помещений МКД о выборе способа управления МКД (заключения договора управления МКД) и (или) внесения изменений в договор управления МКД учитывать последние тенденции судебной практики.

Договор управления как доказательство реализации решения ОСС

Две управляющие организации в суде отстаивали свои права на управление одним многоквартирным домом. Обе предоставили в орган ГЖН протоколы общих собраний собственников о выборе способа управления. Читайте, какие факты были приняты судьёй во внимание при вынесении решения в пользу одной из организаций.

Внесение изменений в реестр лицензий субъекта РФ

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе в любое время выбрать или изменить способ управления домом на общем собрании, в том числе выбрать новую УО (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ). Договор управления с управляющей организацией должны подписать собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов в доме (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

УО управляет многоквартирными домами на основании лицензии, сведения о которой содержатся в реестре лицензий субъекта РФ. При изменении перечня МКД, которыми управляет организация, она должна в течение пяти рабочих дней со дня заключения или расторжения договора управления направить эти сведения в орган ГЖН (ч. 1 ст. 192, ч. 1 ст. 195, ч. 2 ст. 198 ЖК РФ).

Перед внесением изменений в реестр лицензий согласно заявлению орган Госжилнадзора проводит проверку предоставленных сведений в соответствии с п. 5 приказа Минстроя РФ от 25.12.2015 № 938/пр. ГЖИ проверяет:

  • полноту предоставленных сведений согласно п. п. 2, 3 приказа № 938/пр;
  • достоверность сведений и отсутствие противоречий уже имеющимся в реестре лицензий данным;
  • отсутствие судебных споров по вопросу управления многоквартирным домом;
  • факт размещения информации, указанной в заявлении, в ГИС ЖКХ в соответствии с ч. 2 ст. 198 ЖК РФ.

Если все условия соблюдены, то орган ГЖН выносит решение о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ (п. 8 приказа № 938/пр). В ином случае рассмотрение заявления приостанавливается либо надзорное ведомство выносит решение об отказе заявителю (п. п. 7, 9, 10 приказа № 938/пр).

Оспаривание решения органа ГЖН о внесении изменений в реестр

Решение Госжилинспекции Санкт-Петербурга о внесении изменений в реестр лицензий, вынесенное в соответствии с приказом № 938/пр, стало предметом судебного разбирательства.

В ГЖИ с заявлением о включении многоквартирного дома в реестр лицензий обратилась УО-1. Она предоставила заверенную копию протокола внеочередного общего собрания собственников от 09.06.2017, на котором была выбрана в качестве управляющей домом. К заявлению были приложены копии договоров управления, заключённых 10.06.2017 с собственниками, владеющими 53,03% голосов в доме.

ГЖИ проверила предоставленные документы и вынесла решение о приостановлении рассмотрения заявления УО-1 из-за противоречий сведений (п. 5, пп. «а» п. 10 приказа № 938/пр). МКД уже находился в реестре лицензий, только в управлении УО-2.

Орган ГЖН запросил у обоих лицензиатов представить доказательства реализации решений собственников – подписанные договоры управления (п. 10, пп. «а» п. 15 приказа № 938/пр). УО-2 на запрос не ответила.

Поскольку у ГЖИ не было на тот момент сведений о судебных спорах в отношении указанного многоквартирного дома, то инспекция сделала вывод о соответствии заявления УО-1 требованиям приказа № 938/пр и внесла изменения в реестр лицензий.

УО-2 не согласилась с этим и подала в суд, пытаясь оспорить решение органа ГЖН. Истец указал, что:

  • 13.06.2017 собственники помещений в спорном доме провели ещё одно общее собрание, на котором отказались от услуг УО-1 и выбрали УО-2 для управления МКД;
  • в производстве Арбитражного суда Санкт-Петербурга находится иск УО-2 к УО-1 о праве на управление спорным домом.

Доказательства реализации решений общего собрания

Суд первой инстанции, решая вопрос о том, какая из УО имеет право на управление многоквартирным домом, опирался на требования ст. 162 ЖК РФ и п. 3 приказа № 938/пр. Так, в пп. «в» п. 3 приказа № 938/пр установлено, что к заявлению лицензиата о внесении изменений в реестр лицензий должна прилагаться копия договора управления, подписанного собственниками помещений в МКД.

Договор должен заключаться с каждым собственником (ч. 4 ст. 434 ГК РФ, ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). При этом стороной договора выступают собственники, владеющие половиной и более голосов в доме. Таким образом подтверждается не только принятие решения на ОСС о выборе управляющей организации, но и его реализация.

УО-1 представила в Госжилинспекцию заверенные копии договоров. УО-2 не направила соответствующие документы в надзорный орган при проверке и не смогла предъявить их в ходе судебного разбирательства.

Суд не принял ссылку УО-2 на отправку 30.06.2017 в адрес инспекции ценного почтового отправления как доказательство направления таких документов в ГЖИ. Согласно описи отправления, в нём находились оригинал протокола ОСС от 13.06.2017, реестр собственников помещений, счётная ведомость, сообщение о проведении собрания и решения собственников. Опись вложений не доказывает, что в отправлении находились договоры управления.

Судья сделал вывод о том, что УО-2 не доказала факт заключения договора управления домом с собственниками по результатам общего собрания собственников помещений в спорном доме.

Правомерность решения органа ГЖН о внесении изменений в реестр лицензий

Также в ходе судебного процесса был отвергнут довод УО-2 о незаконности решения органа ГЖН о внесении изменений в реестр лицензий из-за судебного спора о праве управлять домом. По мнению УО-2, Госжилинспекция должна была отказать УО-1 в силу пп. «а» п. 9 приказа № 938/пр.

Однако судья установил, что поданный УО-2 иск с целью оспорить право УО-1 на управление многоквартирным домом был оставлен без рассмотрения 19.10.2017 года, до вынесения решения органом ГЖН о внесении изменений в реестр лицензий по заявлению УО-1.

Кроме того, суд указал на то, что один из собственников помещений в доме подал иск к УО-2 о признании недействительным протокола общего собрания от 13.06.2017. Иск был подан уже после внесения изменений в реестр лицензий.

В итоге суд пришёл к заключению, что орган ГЖН действовал в рамках законодательства и правомерно внёс изменения в реестр лицензий субъекта РФ. УО-1 реализовала решение, принятое на общем собрании собственников, заключив договоры управления с собственниками. УО-2 не смогла доказать реализацию решения собственников от 13.06.2017.

Апелляционный суд, куда обратилась УО-2, согласился с выводами суда первой инстанции и жалобу отклонил.

Запомнить

Управляющие организации, приступая к управлению многоквартирным домом, должны соблюдать следующие нормы законодательства:

  1. Решение о выборе УО для управления домом принимается на общем собрании собственников помещений в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 44, ст. 45, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ простым большинством голосов.
  2. Решение о выборе управляющей организации, принятое на ОСС, должно быть реализовано собственниками путём заключения договоров управления в соответствии со ст. 162 ЖК РФ. Договор должны подписать собственники, обладающие не менее 50% голосов от общего числа голосов в доме (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).
  3. Для включения дома в реестр лицензий субъекта РФ управляющая организация должна направить соответствующее заявление в орган ГЖН, приложив полный пакет документов согласно п. п. 2, 3 приказа № 938/пр. Заявление необходимо направить в надзорное ведомство в течение пяти рабочих дней со дня заключения договора управления с собственниками помещений в МКД. В те же сроки УО должна разместить информацию в ГИС ЖКХ (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ).

В ином случае орган Госжилнадзора будет иметь основания для приостановления рассмотрения заявления о внесении изменений в реестр лицензий либо отказать УО в праве управлять многоквартирным домом.

Чтобы провести не дать ГЖИ повода оспорить решение собственников о заключении договора управления, проведите юридически грамотное общее собрание собственников помещений в МКД. В этом поможет сервис «ОСС на 100%». Узнайте, как он работает.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector