Существенные условия договора аренды земельного участка
Что считается существенными условиями договора аренды земельного участка
Один из основных видов ресурсов любого государства — это его земли. Для успеха экономики успешное использование этого ресурса является весьма важным аспектом. Один из таких способов использования земельных наделов — это передача их в пользование на правах аренды. Передача земельных участков в аренду регламентируется законодательством и имеет ряд своих особенностей.
Что такое земельный участок, его категории
Есть земельные участки со статусом «особо охраняемые»
На всей площади нашего государства земельные ресурсы разделены на отдельные участки, которые различаются, в том числе и по виду их назначения. Статус участка определяется не только его целевым предназначением, но и применением для сделок в гражданско-правовых отношениях. Чтобы организовать эффективное использование сельскохозяйственных земель, они разделены на виды:
- особо охраняемые;
- продуктивные в плане ведения сельского хозяйства;
- непригодные для ведения сельского хозяйства.
Определение всех имеющихся категорий прописано в кадастровом учете земельных ресурсов. Вид описывает каждый надел и не позволяет участки с плодородной почвой использовать не по целевому назначению. Все земельные наделы в ст. 130 ГК РФ названы объектами недвижимого имущества, что дает право использовать их для заключения сделок.
Права сторон договора
Субъект, арендующий землю, вправе брать в пользование любое количество земельных наделов, любой площади. При этом арендованный участок он может сдавать в субаренду, при условии согласования первоначального владельца.
Арендатор земли, получивший по договору право распоряжаться этими наделами, может отдать свое право под залог на период действия арендных договоренностей. Но при этом владелец земельного участка может наложить свое вето на совершение таких действий, прописав это в договоре.
Так же собственник наделен правом на указание желаемых вариантов использования земельного участка, поскольку арендатор вполне возможно не будет озадачиваться качественным состоянием участка, которое тот приобретете после его пользования.
Форма договора аренды
В договоре аренды указываются многие пункты
При аренде земельного участка применяют два вида оформления соглашения сторон:
Гражданский Кодекс допускает заключение сделок по аренде земельного надела в устном виде только в одном случае, если срок сделки составляет менее года. Во все остальных случаях договоренности об аренде земельных участков закрепляются в письменной форме. Обязательные реквизиты письменного договора об аренде земельного участка:
- Данные сторон.
- Вид совершаемой сделки.
- Предмет аренды, то есть земельный участок.
- Подтверждение об отсутствии ограничений на проведение сделок по арендуемому участку.
- Данные об отсутствии обременений в пользу других лиц.
- Дата передачи земельного участка в аренду.
- Стоимость аренды, то есть цена договора.
- Права и обязанности сторон сделки.
К договору, заключенному в письменной форме обязательно прилагается план земельного надела с обозначением границ, поскольку отсутствие этого документа автоматически делает сделку ничтожной.
Существенные условия
Законодательство признает существенным условием договора аренды земельного участка только одно – предмет аренды, то есть непосредственно земельный надел. Согласно существующим нормативным актам в договоре должны быть указаны все данные, касающиеся земельного участка, которые позволят полностью идентифицировать его в противном случае договор будет, расторгнут по причине признания его недействительным. К таким данным относится:
- местонахождение участка;
- его точный адрес, либо другие приметы позволяющие уточнить его местоположение;
- площадь, сдаваемого в аренду участка;
- правильно составленный кадастровый паспорт арендуемого участка; подробное описание земельного участка при необходимости, его особенности т. п.
Сроки аренды земли
Срок аренды собственник определяет сам
Гражданский Кодекс РФ прописывает, что стороны не ограничиваются в сроках по всем сделкам, а поэтому вправе самостоятельно определять, на какой срок они составляют договора аренды. Но при этом есть некоторые ограничения, накладываемые в отношении некоторых видов земель, в частность сельскохозяйственного назначения.
Это указано в Федеральном Законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» где подробно описаны условия по срокам аренды таких земель. Минимальный период аренды определяется в зависимости от цели, с которой арендуется участок, который может быть различным в разных субъектах федерации, а наибольший срок для всех регионов РФ одинаковый и составляет 9 лет.
Оптимальным сроком аренды считается три года. В этом случае соглашение об использовании земельного участка позволит обеспечить ее рациональное использование, сохранить верхний плодородный слой, и не допустить разрушающего воздействия.
Виды и способы оплаты аренды
Стоимость пользования земельным участком по договору аренды прописывается отдельным пунктом при подписании договора. Плата может быть выражена как в денежной форме, так и наложением на арендатора определенных обязательств, например улучшение плодородных свойств земли. Законодатель не ограничивает размер устанавливаемой платы за пользование арендованным земельным участком, но прописывает порядок изменения ранее установленного размера.
Согласно предписанию законодательства стоимость аренды может изменяться не чаще чем один раз за год. Как правило, цена устанавливается за единицу измерения земельного надела, это может быть гектар или квадратный метр, затем ее умножают на количество таких единиц и получают полную стоимость земли. Цена может указываться за месяц, квартал, полугодие, год, и либо на весь период действия договора.
Если плата прописана за месяц, то сумму за год за арендуемую землю высчитывают умножением 12 месяцев на цену за единицу измерения и на количество этих единиц в площади земельного участка.
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка
Разорвать договор аренды раньше срока можно
Основанием для досрочного расторжения ранее заключенного соглашения могут послужить следующие причины:
- окончание срока аренды;
- арендованный земельный участок отчуждается в принудительном порядке для социальных и общественных нужд;
- лицо, арендующее участок приобрело его в собственность, наступление смерти арендатора, либо лишение его свободы по решению судебных органов;
- юридическое лицо, арендовавшее участок ликвидировано.
Это только основные причины, на практике этот список можно продлить практически бесконечно. Договор может быть аннулирован одной из сторон без согласования с другой, если иное не прописано в самом договоре. Даже если такое условие и стоит в тексте договора, то существует несколько исключений, позволяющих обойти его:
- отсутствии оплаты, обусловленной договором за арендуемый объект;
- использовании объекта в целях противоречащих соглашению;
- передаче земельного надела в субаренду без уведомления арендодателя.
К ним относятся предмет договора, условия, которые закон относит к обязательным условиями. И те условия, о которых стороны сами решили договориться по заявлению одной из сторон. Важнейшим условием считается предмет договора. В нашем случае им является земельный участок. Он должен быть описан в договоре так, чтобы его идентификация не вызывала никаких затруднений. Именно поэтому должен быть указан кадастровый номер земельного участка. Второе условие – указание на наличие или отсутствие обременений земельного участка.
Это важное условие договора, так как незнание обременений для нового владельца, может обернуться неблагоприятными последствиями. Особенно, если эти ограничения связаны с природоохранными нормами или правами землепользования для третьих лиц. Стороны могли договориться о механизме ценообразования или о твердой цене. Срок аренды тоже может являться предметом договоренности. Несоблюдение указания существенных условий договора в тексте является основанием для признания судом договора незаключенным.
Стороны всегда об этом должны помнить. Документ, под названием договор, не всегда таковым является, даже если в нем есть подписи и печати. Прежде, чем заключить любой договор, всегда необходимо договориться. Об этом часто забывают наши граждане. Свобода договора не означает, что можно отступать от закона, нарушая права других лиц.
Обоснование: ст. 432 ГК РФ.
Тема видеосюжета: в каких случаях можно отказаться от исполнения договора аренды недвижимого имущества:
Местонахождение и площадь
Это даёт возможность точно установить ЗУ, подлежащего передаче арендатору. Отсутствие подобных сведений в договоре, делает его незаконным. Поэтому в нём отображены следующие нижеизложенные данные:
- Точный адрес нахождения надела;
- Категория: сельхозначения, под строительство, промышленные наделы;
- Вид использования: вспомогательные, условно разрешённые, основные;
- Кадастровый номер;
- Различные опознавательные знаки;
- Общая площадь земли.
К договорному соглашению обязательно приложить план ЗУ.
Он определяется преимущественно самими сторонами сделки. На законодательном уровне предусмотрены максимальные сроки действия аренды. Это относится участков сельхозначения, продолжительность пользования может составить — 49 лет. Если срок действия договорного соглашения, не определён, тогда он оформляется на неопределённое время. После истечения указанного срока, арендатор может его пролонгировать, но в случае своевременного внесения платежей и соблюдения условий использования ЗУ.
О своём намерении, необходимо сообщить собственнику участка. При желании, в действующий документ могут вноситься дополнительные условия. Если даже арендатор не совершит ранее описанных действий, он всё равно может продолжить использовать территорию, при отсутствии претензий со стороны владельца. Договор будет автоматически продлён с теми же, прописанными требованиями.
Требования к арендуемому земельному участку
К арендатору, согласно договорному акту, переходят определённые обязанности по исполнению некоторых условий. Эти требования имеют относительный характер по освоению земельного надела под строительство. Запрещено вносить коррективы в условия аренды ЗУ с целью ограничения прав арендатора без получения предварительного с ним согласования.
Расторгнуть договорные соглашения можно раньше положенного срока, но при наличии выявления значительных нарушений. Поскольку это всё будет решаться в судебном порядке, все обнаруженные нарушения подкрепить фактами и предоставить судье, тогда эти действия будут расцениваться как правомочные.
Оплата за аренду земли
Взяв за основу ст.65 ЗК РФ, из неё следует: пользование любым земельным участком предоставляется исключительно на платной основе. Размер оплаты за арендуемый надел, который принадлежит государству или муниципалитету, будет определяться в зависимости от основных принципов формирования конечной суммы. Если договорное соглашение заключается после проведения открытых торгов, объём ежегодной оплаты или первоначального взноса, определяется по итогам проведённого аукциона.
Плата за аренду может иметь твёрдую денежную форму, но также можно выплачивать и определённый процент от полученных плодов, доходов или продукции от используемого арендного участка, в зависимости от того, в каких целях он используется. В этом случае собственник и арендатор обговаривают вместе удобную форму оплаты, после этого, подписывают договорной документ и приступают к активному сотрудничеству. При обоюдном согласовании, в договор можно включить комбинированную форму уплаты, если это удобно для заинтересованных лиц.
Целевое предназначение
Земельный кодекс оставляет право за арендатором при аренде надела у государства или у местной администрации на возведение жилых, производственных и иных объектов, исходя целевого предназначения территории. То есть не запрещается использовать территории под строительство. Сейчас это достаточно выгодная услуга для тех, кто активно занимается индивидуальным предпринимательством в сфере сельскохозяйственного назначения и в иных подобных областях.
Что же непосредственно касается аренды земли у физического лица, целевое предназначение устанавливается непосредственно самим хозяином. В случае если земля используется не по назначению, либо нарушены договорные соглашения, тогда владелец данного надела имеет полное право расторгнуть договор. Также может потребовать и возместить причинённые убытки. Прийти к общему консенсусу можно посредством устной договорённости или решить все эти нюансы в суде.
Целевое предназначение ЗУ предопределяется её категорией: сельхозначения, населённых пунктов, спец. назначения. Земли, находящиеся в запасе городских или районных административных организациях.
Условия использования ЗУ
Требования по использованию земли и обязанности арендатора по сохранению качества наделы, прописаны в основном документе. Так, в его прямые обязательства входит применение ЗУ строго по целевому предназначению, допустимым методом использования и поставленной целью.
Использование земли не должно наносить вреда окружающей природе, в том числе и этому участку. Арендатор обязуется не загрязнять, не допускать деградирования и снижения первоначального качества ЗУ. В случае неисполнения этого требования, будет приглашена комиссия для оценки почвы, затем применены штрафные санкции к арендатору. Плюс ко всему, собственник территориального надела может потребовать возмещение убытков.
Условия возвращения участка арендодателю
Расторгнуть арендное соглашение можно согласно общим требования, изложенным в нормативных актах действующего законодательства.
- Истёк срок действия арендного договора, последующего его продления не было;
- Отказ любой стороной от договора, если он был заключён на бессрочное действие;
- По требованию арендодателю или арендатора для досрочного аннулирования договорённостей через арбитраж.
Во время возврата территории хозяину, обязательно будет учитываться амортизация и естественный износ ЗУ.
В противном случае, если не вернёт участок в срок, собственник земельного надела имеет полное право для востребования суммы за весь просроченный период. Когда плата за аренду не в силах покрыть принесённых убытков, владелец может рассчитывать на компенсацию. Но, как правило, такие вопросы не всегда разрешаются мирным путём, поэтому придётся обратиться за помощью к юристам, а затем и с иском в высшую инстанцию.
Ограничения по использованию земельного надела
На него могут быть наложены ограничения (обременения) в правовом использовании. Это запреты, которые не дают возможность правообладателю совершать конкретные действия, относительно ЗУ. Сервитут — ограниченное право пользования чужим недвижимым объектом. Например, в целях прохода, прокладки, использования коммуникационных систем или иных нужд. Сервитут может не иметь прямого отношения к территории, ограничение может накладываться на здания, сооружение и прочие объекты.
Собственник имеет полное законное право осуществлять любые с ним действия, если это не противоречит нормативным актам, не ущемляются права других заинтересованных субъектов.
Какая предусмотрена ответственность за повреждение, уничтожение ЗУ или его части
При составлении основного договорного документа, необходимо определить сторону, которая будет нести ответственность. По общему принципу, в соответствии с действующим законодательством ГК РФ, за непредвиденные последствия несёт ответственность то лицо (компания), которое на данный момент пользуется землёй.
Когда стороны вовсе не исполняют возложенные на них обязательства, они вдвоём несут ответственность перед законом. Ответственность заключается в денежной компенсации. То есть, из-за невыполнения возложенных обязательств, кому-то придётся, возместить ущерб, конечная сумма будет напрямую зависеть от сложившихся обстоятельств. Но поскольку этот вопрос очень редко решается мирно, лучше воспользоваться профессиональной помощью юристов, особенно если, пришлось сотрудничать с нерадивым арендатором.
Разновидности неисполнения среди арендаторов:
- не получил ЗУ по передаточному акту или правоустанавливающие документы;
- получил ЗУ с недостатками, полностью или частично препятствующими использованию надела;
- не оповестили о наличии прав у третьих лиц;
- нарушил сроки перечисления ежемесячной суммы;
- используется надел не по прямому предназначению и с нарушением договорных условий;
- не вернул арендуемый участок согласно установленному времени, либо вернул, но несвоевременно.
Арендный договор на складские помещения может оформляться с физическими лицами и индивидуальными предпринимателями.
Дополнительные условия
В этом документе, собственник территории должен предусмотреть все уязвимые места арендатора. В случае юридической не подкованности, лучше проконсультироваться с юристами, а также посмотреть примерный образец, как правильно составлять подобные документы, и какую деталь нельзя упускать из виду.
К доп. условиям относятся следующие нижеизложенные аспекты:
- Оформление договорного соглашения на определённый срок и его вступление в законную силу после госрегистрации. Также сюда входит обязательный пункт: все предстоящие расходы согласуются. В случае оформления арендного соглашения на временной период меньше 12 месяцев или на неопределённый период, регистрация необязательна;
- Внесение поправок и дополнений должны осуществляться в письменном виде. Подписи должны стоять всех сторон, между которыми заключается договорное соглашение, с обязательной последующей регистрацией;
- Договор составлять в трёх экземплярах: для регистрирующего органа, арендодателя, арендатора;
- Все остальные условия, которые не учтены при подписании документа, оговариваются сторонами в пределах нормативно-правовой базы.
В одном из пунктов должны перечислять условия, при которых, допускается расторжение (аннулирование) договорного соглашения раньше прописанного срока.
Земельный участок — объект договора аренды
Необходимо принять во внимание тот факт, что в качестве объекта могут передаваться отдельные наделы и все имеющиеся сооружения на территории: коттедж, баня, гараж и остальные постройки. При их наличии, арендовать посредством заключения аналогичного документа в соответствующей компетентной организации. В нём перечисляются все постройки в предусмотренной графе бланка. За каждый недвижимый объект придётся уплатить государственную пошлину.
На основании, имеющего земельного кодекса, допускается передача земель юридическим и физическим лицам для различных целей:
- индивидуальное строительство;
- для сельхозначения;
- пчеловодства, садоводства;
- организация мест массового отдыха и пр.
Оформить аренду можно на любой срок: минимальный и максимальный период. К арендатору будут предъявлены некоторые требования, в основном, это своевременное внесение платежей в натуральной форме.
Минимальный срок = до 12 месяцев. На этот период могут быть выделены наделы для разработки недр и использования полезных ископаемых, а также в целях муниципальных органов.
Максимальный срок: 3-5 лет. Сюда относятся территории с не завершёнными объектами. Чтобы закончить строительство, предоставляется 3 года. Действие договорного сроком на пять лет (60 месяцев) распространяется на участки дачного хозяйства.
Как правило, договор заключается на тот временной период, который установлен заинтересованными лицами. Если срок не определён, тогда такой документ оформляется на неопределённый период действия.
Права и обязанности заинтересованных сторон
Владелец земли имеет полное право потребовать не использовать различные химикаты и прочие действия, которые могут негативным образом сказаться на состоянии почвы. Внесённые права и обязанности считаются действительными, если не противоречат нормативным актам действующего законодательства.
Аренда земельного участка — имущественная сделка между двумя и несколькими сторонами, но без прав передачи собственности. То есть арендатор может владеть имуществом на законных правах. Но не распоряжаться им: дарить, продавать, совершать обмен и иные противозаконные манипуляции.
Условия договора аренды земельного участка: объект, срок и другие
Как устанавливает Гражданский кодекс РФ, существенными условиями являются условия о предмете договора аренды земельного участка, его сущности, а также условия, по которым стороны должны прийти к соглашению.
К существенным условиям договора аренды земельного участка принято относить: местоположение и размер земли, срок договора аренды, арендную плату, целевое назначение, требования к использованию земельного надела, условия его возвращения арендодателю, ограничения в использовании, риски повреждения или уничтожения, ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды земли и прочие дополнительные условия.
- 8 (800) 600-36-07 – Регионы
- +7 (499) 110-86-72 –Москва
- +7 (812) 245-61-57 –Санкт-Петербург
Месторасположение и размер
Сведения о месте расположения и размерах земельного участка позволяют точно установить земельный надел, подлежащий передаче арендатору.
В соглашении об аренде земельного участка следует прописывать:
- Адрес (месторасположение);
- Категория земли (земли сельскохозяйственного назначения, промышленные земли, земли лесного фонда и прочие);
- Вид разрешенного использования (основные, условно разрешенные, вспомогательные);
- Кадастровый номер, присваиваемый при осуществлении кадастрового и технического учета;
- Площадь земельного надела.
К договору следует прикладывать схему земельного участка.
Договор аренды земельного участка оформляется на время, устанавливаемое самим соглашением сторон.
Для некоторых видов аренды закон закрепляет максимальные сроки. В случае, если в договоре указывается больший срок, то автоматически считается, что он заключен на время, равное максимальному. К примеру, статья 9 Федерального закона № 101-ФЗ от 24.07.2001г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» фиксирует максимальный срок, на который можно арендовать такие земли — 49 лет.
Если в договоре не определяется срок аренды, договор заключается на неопределенное время.
Вместе с окончанием срока договора аренды земли у его арендатора есть преимущественное право заключить новый договор помимо случаев, предусмотренных законодательной базой РФ.
Арендатору следует в письменной форме сообщить арендодателю о своем желании перезаключить договор в срок, указанный в соглашении об аренде. Если такой срок не оговаривается, то в разумный период времени до завершения сроков по договору.
Заключая договор аренды земельного участка на новый срок, стороны могут изменить его условия по общему согласию. Если арендатор продолжит использовать земельный надел после окончания договора при отсутствии какого-либо возражения со стороны арендодателя, договор будет признан вновь заключенным с теми же условиями на неопределенный срок (бессрочный) (статья 610 ГК РФ).
Если договор аренды оформляется на год и более или если одна из сторон является юридическим лицом, то договор в обязательном порядке составляется в письменной форме.
Требования к арендуемой земле
К арендатору по договору переходят обязанности по выполнению определенных требований. Это требования относительно комплексного освоения земли в целях жилищного строительства.
Запрещается изменять условия аренды земельного надела и ограничивать права арендатора без его же согласия.
Арендная плата
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в России является платным.
Арендная плата является одной из форм оплаты за использование земли.
Величина платы за аренду земли, которая принадлежит государству или муниципалитету, определяется основными принципами формирования платы за аренду, устанавливаемыми российским Правительством.
Если договор аренды государственной или муниципальной земли оформляется по итогам проведенного аукциона за право заключить такое соглашение, то размер ежегодной платы за аренду или размер первого взноса будут определятся по результатам такого аукциона.
Общие условия по арендной плате определяются Гражданским кодексом РФ. В соответствии со статьей 614 ГК арендатор обязан своевременно платить за использование земельного надела.
Порядок, условия, сроки платы за аренду устанавливаются непосредственно договором об аренде земельного участка. Как правило, арендная плата вносится определенными в твердой сумме платежами. Платежи проводятся периодически или же единовременно.
Натуральная форма внесения платежей заключается в установленных долях продукции, плодов или доходов, полученных в ходе применения арендованной земли. Платить можно также предоставлением арендодателю услуг, передачей ему от арендатора определенной вещи в аренду или в собственность, путем возложения на арендатора определенных договором трат для улучшения земли, взятой в аренду.
Арендодатель и арендатор могут предусмотреть в договоре аренды комбинирование вышеназванных форм оплаты за аренду земельного участка либо другие способы оплаты.
Целевое назначение
Земельный кодекс РФ закрепляет за арендатором обязанность при аренде земельного участка у государства или местных властей строить жилые, производственные, культурно-бытовые и другие здания и сооружения в соответствии с целевым назначением земли, утвержденным в договоре.
Если арендатор использует земельный участок не в соответствии с его целевым назначением или условиями договора, арендодатель вправе требовать расторжения договора и компенсации.
Целевое назначение устанавливается Земельным кодексом РФ, иными законодательными актами, в том числе местными решениями органов власти субъектов РФ.
Целевое назначение земли определяется ее категорией:
- Земли сельскохозяйственного назначения;
- Земли населенных пунктов;
- Земли специального назначения;
- Земли особо охраняемых природных территорий;
- Земли лесного фонда;
- Земли водного фонда;
- Земли запаса.
Условия использования и сохранения качества земельного участка
Условия использования земельного надела и обязанность принимать меры по сохранению качества земли закреплены в обязанностях арендатора.
Так, в обязательства арендатора по договору входит применение земельного надела по назначению, разрешенным способом применения и целью, указанной непосредственно в самом договоре.
Использование должно осуществляться такими способами, которые не наносят вреда окружающей среде, в том числе земле как объекту природы.
Арендатор обязуется не допускать загрязнений, деградации и ухудшения состоянии почв на территории земельного участка.
Условия возвращения земельного участка арендодателю
Договор аренды земельного надела разрешается расторгнуть по общим основаниям в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
Среди оснований возвращения земли арендодателю выделяются следующие:
- Истечение срока действия договора аренды, если его не продлили на неопределенный срок (статья 621 ГК РФ);
- Отказ от договора аренды любой стороной, если договор заключен на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ);
- Досрочное расторжение соглашения об аренде в судебном порядке по требованию одной из сторон (статья 619, 620 ГК РФ).
По истечении срока договора арендатор должен возвратить арендодателю земельный надел в том состоянии, в котором он его получал. При возврате учитывается естественный износ или амортизация земельного надела.
Если арендатор не вернул в срок земельный участок либо вернул его несвоевременно, у арендодателя появляется право истребовать арендной платы за весь просроченный период.
Ограничения по использованию земли
На земельный участок может быть наложен ряд ограничений (обременений) в правах.
Ограничения (обременения) — определенные законом или уполномоченными органами в законодательном порядке условия, запреты, не позволяющие правообладателю осуществлять свое право собственности на конкретное недвижимое имущество в полном объеме.
Сервитут является правом ограниченного использования чужого объекта недвижимости, к примеру, в целях прохода, прокладки и использования коммуникаций либо для других нужд, которые нельзя обеспечить без сервитута.
Сервитут в качестве вещного права на здание, сооружение и пр. может быть вовсе не связан с использованием земельного участка.
Пункт 1 ст. 209 ГК РФ устанавливает право собственника по собственному усмотрению производить в отношении его имущества любые действия, не противоречащие нормам законодательства и не нарушающие права и охраняемые законом интересы иных лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».
Обременения и охранные зоны отражаются в плане (на карте) земельного надела, в договоре о сервитуте и в иной документации.
Риск случайного повреждения или уничтожения земельного участка или его части и ответственность сторон
В договоре можно определить сторону, несущую риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части.
По общему правилу в соответствии с гражданским законодательством риск случайного повреждения или уничтожения объекта арендуемой собственности несет лицо или организация, которая в этот момент пользуется им.
Если стороны не исполняют вовсе или ненадлежащим образом исполняют обязательства по арендному соглашению, они будут нести ответственность в соответствии с законами РФ.
Ответственность, как правило, денежная. Сторона компенсирует другой стороне убытки, понесенные последней при неисполнении обязательств первой.
Виды неисполнения или ненадлежащего исполнения:
- Арендатор не получил земельного участка по передаточному акту либо документы по данной земле;
- Арендатор получил земельный участок с недостатками, полностью либо отчасти препятствующими пользованию землей;
- Арендодатель не известил арендатора о наличии прав третьих лиц в отношении арендуемого земельного надела;
- Арендатор нарушил порядок и сроки внесения платы за аренду;
- Арендатор использует имущество не по его целевому назначению и условиям договора;
- Арендатор не вернул арендованный земельный участок с окончанием срока договора либо вернул его несвоевременно.
Кому в первую очередь предоставляется освободившаяся комната в коммунальной квартире? Узнайте об этом здесь.
Ищете образец договора мены квартиры? Его можно скачать по этой ссылке.
Дополнительные условия
В дополнительные условия к договору об аренде земельного участка относят:
- Заключение соглашения на конкретный срок и его вступление в силу с момента государственной регистрации в соответствии с законодательством. Также пункт о том, что расходы по государственной регистрации согласуются сторонами в договоре. При заключении договора на срок менее 1 года или на неопределенное время, государственная регистрация не требуется.
- Любые изменения и дополнения договора об аренде земельного надела являются действующими с условием их оформления в письменной форме, наличием подписей сторонами и регистрацией в надлежащем по закону порядке.
- Указание о том, что договор составлен в 3-х экземплярах: 1-ый хранится у регистрирующего органа (прописывается его наименование), еще по одному у арендодателя и арендатора с одинаковой юридической силой каждого.
- Пункт, закрепляющий, что все остальные условия, не предусмотренные договором, стороны оговаривают при руководстве действующей нормативно-правовой базой России.
Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!
Существенные условия договора аренды земельного участка: подробности
При заключении любого договора важно знать о всех нюансах и нормах осуществления сделки. Договор аренды земельного участка не является исключением, а также имеет некоторые правила и основы, которых следует придерживаться.
Земельный участок и его разновидности
По общему правилу земельный участок предполагает под собой территорию, ограниченную по размерам и используемую для конкретных целей.
На территории страны все земли имеют определенный тип и назначение. При этом не отнесенных к какому-либо виду земель нет.
Существует 7 категорий, установленных нормативными актами. К таким группам относят:
-
территории, эксплуатация которых осуществляется в целях сельскохозяйственной деятельности. Важное условие: такие зоны расположены за пределами населенных пунктов
Права сторон
По общим правилам одно лицо передает иному лицу во временное пользование определенный, ограниченный по размеру вид земельной области. В свою очередь второе лицо имеет прямую обязанность содержать вверенную ему зону в надлежащем состоянии, не ухудшать ее свойства и качества, а также своевременно вносить плату за предоставленную ему землю.
Этот вид обязательственного документа подразумевает под собой определенные права, которые должны неуклонно соблюдаться его контрагентами.
Самые основные из них закреплены на законодательном уровне. Они делятся на две большие категории:
Договор аренды земли
- права арендодателя
- права арендатора
Каждый из них включает в себя определенную группу прав. Так лицо, передающее аграрную зону другому лицу в непосредственное владение и пользование, вправе требовать:
- надлежащее и не ухудшающее функции участка использование
- своевременной оплаты
В свою очередь лицо взявшее участок во владение имеет следующие права:
- передавать с предварительным уведомлением контрагента свои права на зону, взятую в аренду, другому лицу
- сдавать вверенную ему территорию в субаренду
- требовать от контрагента соблюдения условий составленного между ними соглашения
Форма договора
Этот существенный пункт включает в себя два обязательных критерия:
- бумажная форма
- государственная регистрация
В первом случае существует неуклонное правило, обязывающие две стороны заключать данный тип сделки непосредственно в письменной форме. Но этот принцип используется исключительно в тех ситуациях, когда сам срок соглашения подразумевает собой временной период более одного года.
В иных случаях вполне допустима и устная форма. Однако тогда гораздо сложнее отстаивать свои права в ходе судебного разбирательства.
К этим временным рамкам относится и второй критерий, согласно которому контрагенты регистрируют свое соглашение в соответствующих государственных структурах.
Сама форма такого документа регламентируется по общим правилам, относящимся к соглашению аренды.
Существенные условия
Существенные условия договора аренды земельного участка – это тот необходимый список требований, без которых договор не может быть заключен или будет считаться недействительным.
В данном типе договора два условия, необходимых для заключения сделки:
- данные об объекте. Этот критерий регламентирует полный список всех значимых качеств арендуемой территории. В зависимости от ее типа они могут быть неодинаковыми в каждом конкретном случае. К общим же можно отнести размер зоны, ее тип, параметры, местонахождение и цель эксплуатации
- стоимость. Имеется в виду величина платы за используемую земельную область. Она в обязательном порядке заранее оговаривается и формулируется сторонами соглашения. Чаще всего она определена в денежной форме и выплачивается помесячно. Однако, бывают исключения. Не всегда плата производится денежными средствами
Сроки
В настоящий момент сроки предоставления земельной зоны в аренду не являются обязательным условием для составления договора, а это значит, что они могут быть и не определены вовсе.
Однако существуют некоторые утвержденные правила, применяемые на практике:
- документ, который был подписан двумя сторонами в отношении аренды земли, по общим правилам не может быть заключен на период времени более 49 лет. При прошествии этого времени заключается новое соглашение, условия которого могут меняться по взаимному согласию контрагентов
- в случае отсутствия данного пункта в договоре, срок его осуществления считается неопределенным. В таких ситуациях каждая из контрагентов имеет право на его расторжение, но в обязательном порядке предупредив об этом заранее в разумный срок
- при данном типе аренды у лица, взявшего во временное пользование определенную территорию есть преимущественное право, согласно которому у лица появляется возможность на составление нового договора. Это означает, что когда срок подходит к концу, арендатор заблаговременно уведомляет контрагента о своем желании продлить заключенное между ними соглашение. В свою очередь арендодатель может либо согласиться, либо отказать в предложении. Но в случае отказа он не имеет права заключать в течении одного года подобный договор с другим лицом, так как это в значительной степени будет нарушать права арендатора.
Типы оплаты
По утвержденным нормам такой тип аренды является возмездным. Это означает, что он предполагает материальное возмещение одной из сторон за выполнения своих непосредственных обязательств другой стороной.
Видов и способов такой платы несколько:
- Самый часто используемый тип – это плата по договору посредством платежей. При этом они должны быть установлены в твердой сумме и выплачиваться согласно определенным периодам либо единовременно.
- Второй способ предполагает получение контрагентом доли, полученной в результате реализации арендованной зоны. Это может быть произведенная или выращенная на этом земельном участке продукция.
- Следующий тип регламентирует в качестве платы предоставление конкретных услуг арендодателю от второй стороны договора. Сами услуги и их тип определяются заблаговременно при подписании соглашения.
- Четвертый способ по своей структуре напоминает бартер. Согласно ему, арендатор передает своему контрагенту взамен на предоставление земельного участка определенную вещь в собственность или также в аренду. Важное условие: объект, установленный в качестве платы должен быть прописан в условиях договора.
- Согласно последнему виду, лицо взявшее в аренду земельную территорию обязуется полностью возместить расходы на улучшение этой территории. К тому же, в ряде случаев он должен произвести их самостоятельно. Как и другие типы платы, этот вид также подлежит обязательному включению в договор.
Досрочное расторжение
Случается, когда один из участников обязательственных отношений выражает намерение об отмене соглашения ранее положенного срока. При таких обстоятельствах, независимо от кого из контрагентов исходит инициатива, договор подлежит процедуре расторжения только путем судебного процесса.
В свою очередь не во всех случаях суд может удовлетворить это требование. Решение зависит от причин, согласно которым сторона желает прекратить сделку. Закон определяет допустимые поводы завершения сотрудничества для каждого из контрагентов.
По предложению арендодателя договор расторгается в случаях:
- незаблаговременной платы за использование земельной зоны арендатором. При этом необходимым условием является минимум две просрочки платежа
- если арендатор в значительной степени нарушает условия договора, в том числе наносит ущерб арендованному объекту и портит его внешний вид
В положениях статьи 432 ГК РФ указано, что существенными условиями договора являются пункты, по которым между сторонами договора достигается взаимное соглашение.
ВНИМАНИЕ! В законодательных актах термин «существенные условия» не употребляется, но подразумевается.
При отсутствии таких требований контракт признается несогласованным между сторонами и не может быть подписан.
Что относится к существенным условиям договора аренды земельного участка
Существенными условиями договора аренды земельного участка являются сведения о недвижимости. К ним относятся:
- информация об арендуемом объекте;
- положения, касающиеся размера арендной платы, способов ее внесения;
- сроки действия контракта;
- права сторон.
При составлении соглашения необходимо пользоваться официальной информацией из документов, подготовленных в государственных учреждениях. Требуется также в качестве приложения к договору предоставить копию плана земельного участка (без указания границ надела), который выполняется инженером БТИ.
Предмет договора
Предметом соглашения об аренде земли является участок. В содержании контракта необходимо его описать, указав следующую информацию:
- регистрационный кадастровый номер;
- месторасположение;
- точный адрес;
- площадь;
- категория надела;
- вид разрешенного использования;
- дата возникновения права собственности и регистрации в ЕГРН.
ВАЖНО! Участок в аренду может предоставляться по частям. В этом случае перед заключением соглашения проводится межевание.
Права сторон договора
В документе необходимо описать права участников сделки. Субъект соглашения (гражданин, организация), берущий надел во временное пользование, вправе эксплуатировать землю, но в установленных законодательством рамках:
- оформлять субаренду (сдача территории в аренду третьим лицам);
- использовать земельный участок в коммерческих целях;
- передавать в залог право пользования в течение действия соглашения;
- возводить постройки на участке и т. д.
Арендодатель может ограничить варианты использования участка. Для этого нужно согласовать соответствующие положения с арендатором и отразить их в контракте.
Размер и способы оплаты
Сумма обговаривается индивидуально для каждого соглашения. Арендная плата может устанавливаться в отношении:
- целого участка;
- его части;
- единицы площади (например, части территории, занимаемой конкретным зданием).
Сумма ежемесячного платежа может меняться по согласованию сторон, но не чаще одного раза в год, если иные сроки не предусмотрены условиями договора.
Согласно закону арендатор может потребовать снижения платы, если качество земли ухудшилось по независящим от него обстоятельствам.
Оплату можно производить следующими способами:
- деньгами (наличный или безналичный расчет, осуществляется периодически или единовременно);
- продукцией, полученной при использовании надела;
- оказанием услуг со стороны арендатора;
- обратной арендой (предоставление собственнику имущества во временное пользование);
- путем улучшения территории (облагораживание земли, строительство, реконструкция объектов и т. д.).
СОВЕТ! Если имущество сдается в безвозмездное использование, в положение об оплате необходимо внести соответствующий пункт.
Участники сделки могут комбинировать доступные способы оплаты. Единственное условие – перед внесением положений в содержание документа их нужно согласовать.
Срок договора
Период, на который участок сдается в аренду, оговаривается сторонами, однако законом определены ограничения. Их перечень указан в п.8 статьи №39 Земельного кодекса РФ. Сроки устанавливаются исходя из типа земли:
- предназначенные для огородничества, сенокоса и выпаса скота – до 3 лет;
- сельскохозяйственные территории – 3–49 лет;
- земли дачного хозяйства, используемые юридическими лицами или предпринимателями – от 3 до 5 лет;
- территории, выделенные под ИЖС и ЛПХ – до 20 лет;
- наделы, арендуемые собственником находящихся на них объектов – до 49 лет.
ВАЖНО! При оформлении соглашения субаренды ее срок не может превышать период действия договора.
По окончании действия соглашения оно может быть автоматически продлено. Текущий арендатор обладает преимущественным правом пролонгации. Для этого он должен уведомить собственника о своем намерении.
Соглашение аренды, заключаемое на период, превышающий один год, требует государственной регистрации.
Образец договора
Соглашение составляется в письменной форме в двух экземплярах. Земельным кодексом не установлен унифицированный бланк договора аренды, но определены требования к его содержанию. В документе необходимо указать:
- личную информацию об участниках сделки (Ф. И. О., реквизиты паспорта и контакты, наименование организаций с указанием формы, дата регистрации юридического лица или ИП, адрес расположения головного офиса);
- положения о передаче недвижимости во временное пользование;
- информацию об объекте;
- сведения об имеющихся обременениях (если существуют);
- назначение земли;
- срок действия документа;
- положения об оплате;
- права и обязанности сторон, а также меры ответственности за их нарушение;
- дату составления и подписи.
В список можно вносить изменения и дополнения, если они не противоречат действующему законодательству.
Если участок предоставляется на неопределенный срок
При передаче территории на ограниченное время договор аренды оформляется на максимально возможный для этой категории земли срок с указанием периода действия контракта. При оформлении бессрочной аренды соответствующий пункт необходимо внести в документ.
Участники сделки вправе отказаться от обязательств по исполнению договора. Для этого требуется уведомить другую сторону. Для бессрочных соглашений нужно сообщить минимум за три месяца до предполагаемой даты, для срочных – за 30 дней.