Существенные условия договора аренды земельного участка

Что считается существенными условиями договора аренды земельного участка

Один из основных видов ресурсов любого государства — это его земли. Для успеха экономики успешное использование этого ресурса является весьма важным аспектом. Один из таких способов использования земельных наделов — это передача их в пользование на правах аренды. Передача земельных участков в аренду регламентируется законодательством и имеет ряд своих особенностей.

Что такое земельный участок, его категории

Есть земельные участки со статусом «особо охраняемые»

На всей площади нашего государства земельные ресурсы разделены на отдельные участки, которые различаются, в том числе и по виду их назначения. Статус участка определяется не только его целевым предназначением, но и применением для сделок в гражданско-правовых отношениях. Чтобы организовать эффективное использование сельскохозяйственных земель, они разделены на виды:

• особо охраняемые;
• продуктивные в плане ведения сельского хозяйства;
• непригодные для ведения сельского хозяйства.

Определение всех имеющихся категорий прописано в кадастровом учете земельных ресурсов. Вид описывает каждый надел и не позволяет участки с плодородной почвой использовать не по целевому назначению. Все земельные наделы в ст. 130 ГК РФ названы объектами недвижимого имущества, что дает право использовать их для заключения сделок.

Права сторон договора

Субъект, арендующий землю, вправе брать в пользование любое количество земельных наделов, любой площади. При этом арендованный участок он может сдавать в субаренду, при условии согласования первоначального владельца.

Арендатор земли, получивший по договору право распоряжаться этими наделами, может отдать свое право под залог на период действия арендных договоренностей. Но при этом владелец земельного участка может наложить свое вето на совершение таких действий, прописав это в договоре.

Так же собственник наделен правом на указание желаемых вариантов использования земельного участка, поскольку арендатор вполне возможно не будет озадачиваться качественным состоянием участка, которое тот приобретете после его пользования.

Форма договора аренды

В договоре аренды указываются многие пункты

При аренде земельного участка применяют два вида оформления соглашения сторон:

Гражданский Кодекс допускает заключение сделок по аренде земельного надела в устном виде только в одном случае, если срок сделки составляет менее года. Во все остальных случаях договоренности об аренде земельных участков закрепляются в письменной форме. Обязательные реквизиты письменного договора об аренде земельного участка:

1. Данные сторон.
2. Вид совершаемой сделки.
3. Предмет аренды, то есть земельный участок.
4. Подтверждение об отсутствии ограничений на проведение сделок по арендуемому участку.
5. Данные об отсутствии обременений в пользу других лиц.
6. Дата передачи земельного участка в аренду.
7. Стоимость аренды, то есть цена договора.
8. Права и обязанности сторон сделки.

К договору, заключенному в письменной форме обязательно прилагается план земельного надела с обозначением границ, поскольку отсутствие этого документа автоматически делает сделку ничтожной.

Существенные условия

Законодательство признает существенным условием договора аренды земельного участка только одно – предмет аренды, то есть непосредственно земельный надел. Согласно существующим нормативным актам в договоре должны быть указаны все данные, касающиеся земельного участка, которые позволят полностью идентифицировать его в противном случае договор будет, расторгнут по причине признания его недействительным. К таким данным относится:

• местонахождение участка;
• его точный адрес, либо другие приметы позволяющие уточнить его местоположение;
• площадь, сдаваемого в аренду участка;
• правильно составленный кадастровый паспорт арендуемого участка; подробное описание земельного участка при необходимости, его особенности т. п.

Сроки аренды земли

Срок аренды собственник определяет сам

Гражданский Кодекс РФ прописывает, что стороны не ограничиваются в сроках по всем сделкам, а поэтому вправе самостоятельно определять, на какой срок они составляют договора аренды. Но при этом есть некоторые ограничения, накладываемые в отношении некоторых видов земель, в частность сельскохозяйственного назначения.

Это указано в Федеральном Законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» где подробно описаны условия по срокам аренды таких земель. Минимальный период аренды определяется в зависимости от цели, с которой арендуется участок, который может быть различным в разных субъектах федерации, а наибольший срок для всех регионов РФ одинаковый и составляет 9 лет.

Оптимальным сроком аренды считается три года. В этом случае соглашение об использовании земельного участка позволит обеспечить ее рациональное использование, сохранить верхний плодородный слой, и не допустить разрушающего воздействия.

Виды и способы оплаты аренды

Стоимость пользования земельным участком по договору аренды прописывается отдельным пунктом при подписании договора. Плата может быть выражена как в денежной форме, так и наложением на арендатора определенных обязательств, например улучшение плодородных свойств земли. Законодатель не ограничивает размер устанавливаемой платы за пользование арендованным земельным участком, но прописывает порядок изменения ранее установленного размера.

Согласно предписанию законодательства стоимость аренды может изменяться не чаще чем один раз за год. Как правило, цена устанавливается за единицу измерения земельного надела, это может быть гектар или квадратный метр, затем ее умножают на количество таких единиц и получают полную стоимость земли. Цена может указываться за месяц, квартал, полугодие, год, и либо на весь период действия договора.

Если плата прописана за месяц, то сумму за год за арендуемую землю высчитывают умножением 12 месяцев на цену за единицу измерения и на количество этих единиц в площади земельного участка.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка

Разорвать договор аренды раньше срока можно

Основанием для досрочного расторжения ранее заключенного соглашения могут послужить следующие причины:

• окончание срока аренды;
• арендованный земельный участок отчуждается в принудительном порядке для социальных и общественных нужд;
• лицо, арендующее участок приобрело его в собственность, наступление смерти арендатора, либо лишение его свободы по решению судебных органов;
• юридическое лицо, арендовавшее участок ликвидировано.

Это только основные причины, на практике этот список можно продлить практически бесконечно. Договор может быть аннулирован одной из сторон без согласования с другой, если иное не прописано в самом договоре. Даже если такое условие и стоит в тексте договора, то существует несколько исключений, позволяющих обойти его:

1. отсутствии оплаты, обусловленной договором за арендуемый объект;
2. использовании объекта в целях противоречащих соглашению;
3. передаче земельного надела в субаренду без уведомления арендодателя.

К ним относятся предмет договора, условия, которые закон относит к обязательным условиями. И те условия, о которых стороны сами решили договориться по заявлению одной из сторон. Важнейшим условием считается предмет договора. В нашем случае им является земельный участок. Он должен быть описан в договоре так, чтобы его идентификация не вызывала никаких затруднений. Именно поэтому должен быть указан кадастровый номер земельного участка. Второе условие – указание на наличие или отсутствие обременений земельного участка.

Это важное условие договора, так как незнание обременений для нового владельца, может обернуться неблагоприятными последствиями. Особенно, если эти ограничения связаны с природоохранными нормами или правами землепользования для третьих лиц. Стороны могли договориться о механизме ценообразования или о твердой цене. Срок аренды тоже может являться предметом договоренности. Несоблюдение указания существенных условий договора в тексте является основанием для признания судом договора незаключенным.

Стороны всегда об этом должны помнить. Документ, под названием договор, не всегда таковым является, даже если в нем есть подписи и печати. Прежде, чем заключить любой договор, всегда необходимо договориться. Об этом часто забывают наши граждане. Свобода договора не означает, что можно отступать от закона, нарушая права других лиц.

Обоснование: ст. 432 ГК РФ.

Тема видеосюжета: в каких случаях можно отказаться от исполнения договора аренды недвижимого имущества:

По инициативе арендатора прекращение сделки происходит в ситуациях:

• когда контрагент систематически нарушает установленные договором условия
• уклонение от передачи арендованной территории во владение и непосредственное пользование. Или же когда контрагент препятствует свободному землепользованию такой зоной
• если вверенная территория непригодна для ее дальнейшего использования

При соблюдении всех условий договора на аренду земельного участка и правильного его составления, сотрудничество между двумя сторонами будет максимально выгодным и удобным.

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Требования к договору аренды земельного участка

В юридических соглашениях содержатся пункты, регулирующие взаимоотношения между сторонами договора. Эти условия делятся на существенные, добавочные и случайные. Первые из них являются основополагающими.

Что такое существенные условия договора

В положениях статьи 432 ГК РФ указано, что существенными условиями договора являются пункты, по которым между сторонами договора достигается взаимное соглашение.

ВНИМАНИЕ! В законодательных актах термин «существенные условия» не употребляется, но подразумевается.

При отсутствии таких требований контракт признается несогласованным между сторонами и не может быть подписан.

Что относится к существенным условиям договора аренды земельного участка

Существенными условиями договора аренды земельного участка являются сведения о недвижимости. К ним относятся:

• информация об арендуемом объекте;
• положения, касающиеся размера арендной платы, способов ее внесения;
• сроки действия контракта;
• права сторон.

При составлении соглашения необходимо пользоваться официальной информацией из документов, подготовленных в государственных учреждениях. Требуется также в качестве приложения к договору предоставить копию плана земельного участка (без указания границ надела), который выполняется инженером БТИ.

Предмет договора

Предметом соглашения об аренде земли является участок. В содержании контракта необходимо его описать, указав следующую информацию:

• регистрационный кадастровый номер;
• месторасположение;
• точный адрес;
• площадь;
• категория надела;
• вид разрешенного использования;
• дата возникновения права собственности и регистрации в ЕГРН.

ВАЖНО! Участок в аренду может предоставляться по частям. В этом случае перед заключением соглашения проводится межевание.

Права сторон договора

В документе необходимо описать права участников сделки. Субъект соглашения (гражданин, организация), берущий надел во временное пользование, вправе эксплуатировать землю, но в установленных законодательством рамках:

• оформлять субаренду (сдача территории в аренду третьим лицам);
• использовать земельный участок в коммерческих целях;
• передавать в залог право пользования в течение действия соглашения;
• возводить постройки на участке и т. д.

Арендодатель может ограничить варианты использования участка. Для этого нужно согласовать соответствующие положения с арендатором и отразить их в контракте.

Размер и способы оплаты

Сумма обговаривается индивидуально для каждого соглашения. Арендная плата может устанавливаться в отношении:

• целого участка;
• его части;
• единицы площади (например, части территории, занимаемой конкретным зданием).

Сумма ежемесячного платежа может меняться по согласованию сторон, но не чаще одного раза в год, если иные сроки не предусмотрены условиями договора.

Согласно закону арендатор может потребовать снижения платы, если качество земли ухудшилось по независящим от него обстоятельствам.

Оплату можно производить следующими способами:

• деньгами (наличный или безналичный расчет, осуществляется периодически или единовременно);
• продукцией, полученной при использовании надела;
• оказанием услуг со стороны арендатора;
• обратной арендой (предоставление собственнику имущества во временное пользование);
• путем улучшения территории (облагораживание земли, строительство, реконструкция объектов и т. д.).

СОВЕТ! Если имущество сдается в безвозмездное использование, в положение об оплате необходимо внести соответствующий пункт.

Участники сделки могут комбинировать доступные способы оплаты. Единственное условие – перед внесением положений в содержание документа их нужно согласовать.

Срок договора

Период, на который участок сдается в аренду, оговаривается сторонами, однако законом определены ограничения. Их перечень указан в п.8 статьи №39 Земельного кодекса РФ. Сроки устанавливаются исходя из типа земли:

• предназначенные для огородничества, сенокоса и выпаса скота – до 3 лет;
• сельскохозяйственные территории – 3–49 лет;
• земли дачного хозяйства, используемые юридическими лицами или предпринимателями – от 3 до 5 лет;
• территории, выделенные под ИЖС и ЛПХ – до 20 лет;
• наделы, арендуемые собственником находящихся на них объектов – до 49 лет.

ВАЖНО! При оформлении соглашения субаренды ее срок не может превышать период действия договора.

По окончании действия соглашения оно может быть автоматически продлено. Текущий арендатор обладает преимущественным правом пролонгации. Для этого он должен уведомить собственника о своем намерении.

Соглашение аренды, заключаемое на период, превышающий один год, требует государственной регистрации.

Образец договора

Соглашение составляется в письменной форме в двух экземплярах. Земельным кодексом не установлен унифицированный бланк договора аренды, но определены требования к его содержанию. В документе необходимо указать:

• личную информацию об участниках сделки (Ф. И. О., реквизиты паспорта и контакты, наименование организаций с указанием формы, дата регистрации юридического лица или ИП, адрес расположения головного офиса);
• положения о передаче недвижимости во временное пользование;
• информацию об объекте;
• сведения об имеющихся обременениях (если существуют);
• назначение земли;
• срок действия документа;
• положения об оплате;
• права и обязанности сторон, а также меры ответственности за их нарушение;
• дату составления и подписи.

В список можно вносить изменения и дополнения, если они не противоречат действующему законодательству.

Если участок предоставляется на неопределенный срок

При передаче территории на ограниченное время договор аренды оформляется на максимально возможный для этой категории земли срок с указанием периода действия контракта. При оформлении бессрочной аренды соответствующий пункт необходимо внести в документ.

Участники сделки вправе отказаться от обязательств по исполнению договора. Для этого требуется уведомить другую сторону. Для бессрочных соглашений нужно сообщить минимум за три месяца до предполагаемой даты, для срочных – за 30 дней.