Отсутствие регистрации договора аренды земельного участка

Отсутствие регистрации договора аренды земельного участка

Нюансы и порядок регистрации договора аренды земельного участка. Как это сделать через Росреестр?

Согласно Гражданскому законодательству РФ, заключенные сделки с недвижимостью обретают юридическую силу только после их фиксации в Федеральной службе госрегистрации, картографии и кадастра, также именуемой Росреестром. Пренебрежение этой процедурой может привести к тому, что правовые отношения будут признаны недействительными. Это касается и договора найма земельного участка.

Нужно ли регистрировать документ о найме земли?

Документ подлежит регистрации в таких случаях:

  1. Если арендные отношения будут длиться дольше 12 месяцев.
  2. Если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом. Срок найма при этом значения не имеет.

Порядок участия государственных органов в сделках об найме земли регулируется такими документами:

Когда не требуют это делать?

Согласно ст. 26 ЗК РФ, если соглашение о найме земельного участка между физическими лицами осуществляется на срок менее года, регистрировать сделку в ЕГРН не требуется. Кроме того, в письме Президиума Высшего арбитражного суда РФ №59 указано, что в государственной регистрации не нуждается контракт, сроки действия которого не оговорены. Это связано с тем, что соглашение может быть прервано в любой момент в одностороннем порядке (как расторгнуть договор?).

Где регистрируется?

Рассмотрение заявки проходит по месту расположения сдаваемой в аренду земли, в отделении Федеральной службы государственной регистрации. Обратиться в Росреестр можно любым удобным способом:

  • лично;
  • отправить документы по почте с уведомлением о получении;
  • оформить на сайте электронную заявку с дальнейшим предоставлением оригиналов бумаг.

Последний способ пользуется большей популярностью в связи с простой и удобством подачи заявления в режиме онлайн.

В какие сроки?

Сроки, в которые документы должны быть поданы на регистрацию, законодательством не установлены. Поэтому стороны сделки не могут быть привлечены к ответственности за несвоевременную подачу бумаг. Отсутствие регулирования процедуры внесения данных в Росреестр связано с тем, что арендатор сам заинтересован в том, чтобы соглашение было зарегистрировано как можно скорее.

Что будет, если этого не сделать в установленный период времени?

В ст. 19.21 КоАП указано, что нарушители порядка регистрации недвижимости, предусмотренного законодательством, подвергаются наказанию:

  • для должностных лиц – штраф от 1500 до 200 руб.;
  • для организаций – от 30 до 40 тыс. руб.;
  • для гражданских лиц – от 3 до 4 тыс. руб.

Несмотря на отсутствие жестких сроков, занесение данных в Росреестр стоит произвести как можно скорее.

При осуществлении найма помещения по незарегистрированному договора арендатор может столкнуться с рядом проблем:

  • налоговая не разрешит учитывать арендные платежи в расходах;
  • невозможно будет уменьшить размер налоговой базы и налог на прибыль придется платить в полном объеме;
  • лицензия на работу в помещении, построенном на земельном участке, не будет выдана, поэтому открыть салон красоты, бар и т. д. не получится.

Если собственник продаст землю или умрет, права арендатора не будут защищены. Если договор не отмечен в ЕГРН, новому владельцу не нужно соблюдать его положения. Собственник в любой момент может попросить арендатора съехать или предложить настолько невыгодные условия, что продолжать сотрудничество будет бессмысленно.

Процедура через Росреестр

Чтобы подать заявление через сайт Росреестра, потребуются электронные подписи. Каждая сторона должна самостоятельно утвердить договор, воспользоваться общей подписью нельзя. Заявка подается по следующему алгоритму:

  1. Выбрать на сайте https://rosreestr.ru раздел «Физическим лицам» или «Юридическим лицам».
  2. Перейти во вкладку «Государственная регистрация прав». Появится список с подразделами.
  3. В блоке «Регистрация сделок» нужно кликнуть мышью на пункт «Регистрация сделки об ограничении (обременении) права.
  4. Появятся дополнительные пункты. Необходимо нажать на «Договор аренды (субаренды).
  5. После этого надо спуститься вниз страницы и кликнуть на «Перейти к деталям запроса».

Далее нужно ввести информацию о предмете договора и заявителе. Потребуются такие данные:

  • вид объекта недвижимости;
  • кадастровый номер;
  • площадь;
  • точный адрес;
  • кто является правообладателем (физическое лицо, российское или иностранное юридическое лицо, субъект публичного права, орган власти;
  • информация о правообладателе: Ф. И. О., СНИЛС, дата и место рождения, пол, гражданство, паспортные данные, адрес, контакты;
  • внизу указывается адрес электронной почты, по которому будут направлены результаты рассмотрения заявки.

После этого потребуется загрузить сканы документов и подписанный договор. Нотариально заверенные оригиналы бумаги можно отправить ценным заказным письмом с обязательной описью вложений. В качестве получателя следует указать центральный отдел Росреестра или филиал, относящийся к адресу, по которому располагается земля.

Для этого достаточно подать заявку по телефону или электронной почте. Отправлять официальный запрос нет необходимости.

Какие документы нужны?

Для регистрации договора найма земельного участка требуется подготовить такие бумаги:

  1. Заполненный любой из сторон бланк заявления на проведение регистрации.
  2. Паспорт заявителя.
  3. Кадастровый паспорт земли. Если сдается только часть территории, ее границы должны быть отмечены.
  4. Два экземпляра договора найма со всеми имеющимися приложениями.
  5. Оригинал и копию документа, который подтверждает, что арендодатель является собственником возведенных на земельном участке построек.
  6. Справку об оплате госпошлины.

Если договор заключается между юридическими лицами, необходимо предоставить дополнительную документацию:

  1. Копии учредительных документов с печатью и подписью руководителя организации, заверенные нотариусом.
  2. Документ, в котором отражены полномочия юридического лица как субъекта правовых отношений. Бумагу следует заверить в нотариальной конторе.

При необходимости могут быть запрошены следующие копии документов:

  • разрешение на проведение аукциона, полученное от местной администрации;
  • подтверждение того, что новость о состоявшихся торгах была опубликована в информационных источниках;
  • протокол результатов аукциона.

Сроки предоставления услуги

В ФЗ РФ №218 от 03.07.2016 г. указано, что объект недвижимости должен быть зарегистрирован в течение 7 дней с момента приема заявления и пакета документов. Если данные подаются через МФЦ, процедура завершится в течение 9 дней. Этот срок ограничивает время рассмотрения заявки, но если выяснится, что поданы не все необходимые бумаги или заявление заполнено с ошибкой, период проведения регистрации будет продлен.

Иногда Росреестр приостанавливает процедуру регистрации по следующим причинам:

  1. Арендодатель запретил регистрировать действия с его недвижимостью. В этом случае собственнику надо обратиться в Росреестр и отозвать заявление о запрете, наложенном на регистрацию.
  2. Есть недочеты в предоставленных бумагах. Исправить ошибки можно в течение трех месяцев. Если уложиться в этот срок не получается, можно написать заявление о приостановке процедуры на полгода.

Извещение об отказе или приостановке регистрации поступает в форме звонка, смс-сообщения или электронного письма. При необходимости можно сходить в МФЦ за бумагой с подробным описанием проблемы.

После успешного окончания процедуры заявитель может получить бумагу с номером и датой регистрации договора в ЕГРН. С этого момента изменить условия сделки можно только через Росреестр, заплатив пошлину в размере 350 руб. для физических лиц и 1000 руб. для организаций.

Госпошлина

Государственную пошлину платит сторона, подавшая заявление. Гражданским лицам необходимо внести 2 тыс. руб., а юридическим – 22 тыс. руб. За фиксацию дополнительных соглашений придется доплатить:

  • гражданским лицам – 350 руб.;
  • а организациям – 1000 руб.

Процедура внесения данных в Росреестр является бесплатной. Дополнительные издержки можно понести только при заверении документа у нотариуса.

Регистрация договора найма земельного участка в государственных органах – важная процедура, позволяющая избежать возникновения спорных ситуаций между Арендатором и Арендодателем. Подать заявление можно через сайт Росреестра. но перед этим нужно собрать всю необходимую документацию и скрепить бумаги электронными подписями.

30.03.2017 Незарегистрированный договор аренды, последствия?

В настоящее время сформировалась успешная практика признания незарегистрированного долгосрочного договора аренды (от 1 года) и дополнительных соглашений к нему заключенными вне зависимости от государственной регистрации.

Данная статья посвящена правовой природе таких сделок и их юридическим последствиям.

Какие сделки подлежат государственной регистрации?

  • – п.2 ст. 609 ГК РФ «Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом»;
  • – п.2 ст. 651 ГК РФ «Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации»;
  • – Несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта аренды с общим сроком 1 год и более, заключенных одновременно и без перерыва срока также приравниваются к единой сделке, подлежащей государственной регистрации в Росреестре (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 марта 2010 г. по делу № А53-17516/2009).
  • – Договор аренды недвижимого имущества, продолжительностью менее года, но срок которого истекает в последний день предыдущего месяца следующего года (т.е. с 01.01.17 по 31.12.17) приравнивается к году и подлежит регистрации (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
  • -п.2 ст. 164 ГК РФ «Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации».

Правовые последствия незарегистрированного договора аренды

В соответствии с п.1 ст.164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделки, то ее правовые последствия сделки наступают после регистрации. Однако, в соответствии с п.3 ст. 433 ГК РФ, момент заключения договора, подлежащего государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом. Суды истолковали эту норму таким образом, что договора аренды не прошедшие государственную регистрацию порождают права и обязанности исключительно и непосредственно для Сторон договора. Таким образом, государственная регистрация ДДА не является обязательной для сторон договора, и ни одна из сторон не может ссылаться на отсутствие регистрации, как на основание для признания долгосрочного договора аренды ничтожным. Государственная регистрация же направлена на защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора.

Формирование подобной судебной практики по незарегистрированным договорам аренды началось с Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление). В соответствии с п.14 Постановления, если Стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды (индивидуально определенный предмет, размер арендной платы), собственник передал и арендатор принял имущество в пользование, то существующие отношения не могут быть произвольно изменены одной из сторон, а должны осуществляться и оплачиваться в соответствии с условиями договора. Далее данная позиция была поддержана в информационном письме Президиума ВАС РФ.

Читать еще:  Как ездить на чужой машине — Юр ликбез

В соответствии с п.3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 года № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее – информационное письмо), по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Договор не прошедший необходимую государственную регистрацию не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принимает на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Поэтому, если это не затронет прав третьих лиц, то до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон. Арендодатель вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ). Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Чего лишаются стороны незарегистрированного договора аренды?

Несмотря на то что, государственная регистрация договора аренды не влияет на действительность сделки, следует отметить, что при ее отсутствии могут возникнуть следующие ограничения:

  • – Арендатор не может сдавать арендуемое помещение в субаренду, т.к. незаключенный договор аренды не порождает прав и обязанностей у третьих лиц;
  • – Арендатор не может ссылаться на сохранение договора аренды при изменении собственника предмета аренды (п.1 ст. 617 ГК РФ не применяется);
  • – Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п.1 ст. 621 ГК РФ не применяется);
  • – В случае аренды земельного участка, при получении подрядчиком Арендатора разрешения на строительство/на ввод в эксплуатацию в их выдаче будет отказано, поскольку для третьих лиц права Арендатора земельного участка не возникли.

Выводы

Таким образом, права арендатора по незарегистрированным договорам аренды не могут быть противопоставлены третьим лицам, как со стороны Арендодателя (добросовестных выгодоприобретателей, в т.ч. новых арендаторов на тот же самый объект), так и со стороны Арендатора (субарендатор, подрядчик). Отсутствие регистрации не принесет никаких выгод арендатору.

В заключении, следует отметить, что если одна из сторон по договору аренды (чаще всего Арендатор) обязана организовать государственную регистрацию сделки, то уклонение от исполнения такой обязанности является нарушением и другая сторона может по своему выбору обратиться в суд за регистрацией сделки с отнесением всех расходов, связанных с задержкой, на ответственную сторону (ст.165 ГК РФ) или расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в связи с невыполнением существенного условия по государственной регистрации долгосрочного договора аренды.

Договор аренды земли не зарегистрирован

#1 Lenin Lenin –>

  • ЮрКлубовец
  • 188 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    Имеется подписанный договор аренды земли на срок 2 года.
    Но договор не зарегистрирован, следовательно – не заключен. К такому выводу приходят многие юристы.

    Однако, меня посетило сомнение по поводу того, что договор аренды в данном случае не заключен.
    Основания сомнений:
    1. Единственным условием договора аренды земли, которое делает необходимым его регистрацию является условие о сроке.
    2. Если предположить, что регистрация нужна только для вступления в силу данного условия о сроке, то следствием отсутствия регистрации является отсутствие условия о сроке аренды.
    3. Срок аренды не является существенным условием. Он может быть и не указан в договоре п. 2 ст. 610 ГК РФ. Следствие отсутствия условия о сроке – договор считатется заклюенным на неопределенный срок.
    4. Договор аренды земли, заключенный на неопреденный срок не подлежит государственной регистрации (считается, что договор заключен на срок менее 1 года, п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

    Товарищи, что думаете по этому поводу?

    #2 Mina Mina –>

    2. Если предположить, что регистрация нужна только для вступления в силу данного условия о сроке, то следствием отсутствия регистрации является отсутствие условия о сроке аренды.

    #3 Rally Rally –>

  • Старожил
  • 1 414 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    Статья 433 ГК РФ Момент заключения договора

    3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

    Статья 130 ГК РФ Недвижимые и движимые вещи

    1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

    Статья 609 ГК РФ Форма и государственная регистрация договора аренды

    2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

    Статья 26 ЗК РФ Документы о правах на земельные участки

    2. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

    Договор аренды земельного участка на срок более 1 года – надо регистрировать. Нет регистрации – см. 433 – договор незаключен.

    #4 Lenin Lenin –>

  • ЮрКлубовец
  • 188 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    Регистрация нужна для ЗАКЛЮЧЕННОСТИ договора.

    Какого договора? Если договора аренды на 2 года – то согласен, а если договора аренды на неопределенный срок – не согласен.

    Имейте ввиду, что под договором, в данном случае, я считаю договор-правоотношение, а не договор-документ.
    Если на договоре-документе отсутствует отметка о регистрации, это не значит, что он перестает быть простым письменным доказательством совершения иной сделки, а именно аренды на неопределенный срок. Причем такой документ содержит все необходимые существенные условия для того, что бы считать договор аренды на неопределенный срок заключенным. Отсутствие регистрации, влечет незаключенность договора-правоотношения на срок 2 года.

    Rally
    Спасибо за ликбез, но я эти нормы знаю. Давайте абстрагируемся от договора-документа, где записаны конкретные условия, а лучше рассмотрим договор-правоотношение: аренда земли на неопределенный срок.

    Ответим на вопросы:
    1. Можно ли заключить сделку (договор) аренды на неопределеный срок путем составления и подписания единого документа, содержащего все необходимые условия? Я считаю, что да.
    2. Если в таком едином документе, кроме прочих условий есть условие о сроке, которое не действует из-за отсутствия регистрации договора, влечет ли это автоматически признание других условий отсутствующими или не действующими? Я считаю, что не влечет, так как смотри ст. 180 ГК РФ.

    Сообщение отредактировал Lenin: 20 Май 2005 – 20:46

    #5 –SOI–

    есть условие о сроке, которое не действует из-за отсутствия регистрации договора

    #6 kuropatka kuropatka –>

  • Partner
  • 21 327 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
    от 11 января 2002 г. N 66

    ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ

    3. Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.
    Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей.
    Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу статьи 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.
    Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.
    Согласно пункту 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
    Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года.
    Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.
    С учетом изложенного условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем.

    #7 Lenin Lenin –>

  • ЮрКлубовец
  • 188 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    Я не спорю о том, что “договор аренды на срок 2 года” не заключен при отсутствии госрегистрации. Я считаю, что отсутствие регистрации срочного договора аренды и незаключенность срочного договора аренды, не означает, что между сторонами с учетом фактическего исполнения арендных отношений отсутствуют договорные отношения по аренде на неопределенный срок.

    Вот мои доводы:
    1. Договор аренды на неопределенный срок – это двустороняя сделка.

    2. Форма сделки – устная (предположим, что договор аренды на неопределенный срок, в данном случае, в форме одного документа, подписанного сторонами не составлялся.)

    Читать еще:  Как подтвердить право на применение ставки НДС 0 при экспорте

    3. Договор аренды земельного участка с юр. лицом на неопределенный срок заключается в письменной форме (ст. 609 ГК РФ).

    4. Несоблюдение простой письменной формы не влечет недействительность договора аренды земельного участка на неопределенный срок (ст. 162 ГК РФ, ЗК РФ), а только лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

    5. Единственным существенным условием договора аренды является его предмет. Все, что требуется доказать для наличия сделки (заключенности договора аренды на неопределенный срок) – это согласованность предмета аренды.

    6. Письменными доказательствами наличия договора аренды на неопределенный срок являются:
    а) подписанный, но не зарегистрированный договор аренды на срок в части предмета аренды (отсутствие регистрации договора-документа не лишает его юридической силы письменного доказательства). При этом условие в договоре о сроке в данном случае не имеет значения, так как: 1. никто не требует признать наличие заключенного договора аренды на срок; 2. одна из сторон требует признать наличие иного договора аренды – договора на неопреденный срок (т.е. без срока).
    б) документы об исполнении арендных отношений (акт приема-передачи, документы об оплате за аренду, письма и т.д.)

    Сообщение отредактировал Lenin: 23 Май 2005 – 16:01

    Договор аренды земли не зарегистрирован последствия

    Незарегистрированный договор обязателен для его сторон с момента подписания. Разумеется, если стороны согласовали все существенные условия. Во взаимоотношениях друг с другом они не вправе ссылаться на незаключенность договора в обоснование неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.

    Отправлено 20 Май 2005 — 21: Если предположить, что регистрация нужна только для вступления в силу данного условия о сроке, то следствием отсутствия регистрации является отсутствие условия о сроке аренды.

    1. Налоговый кодекс Гражданский кодекс.
    2. Фонд обратился в ФАС с кассационной жалобой, в которой заявил, что, по его мнению, суд ошибочно не применил к правоотношениям сторон ст.
    3. Факт передачи помещений арендатору подтвержден актом приема-передачи, подписанным сторонами.
    4. Исковые требования мотивированы тем, что у ФГУП на момент заключения договора не было зарегистрировано право хозяйственного ведения на здание.
    5. Не надо расценивать действия только через призму текста договора по типу. При этом суд правильно установил, что арендатор предпринимал меры по государственной регистрации только после расторжения договора аренды, договор, в свою очередь, был расторгнут в связи с неисполнением предпринимателем обязанности по государственной регистрации аренды недвижимого имущества.

    Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу статьи 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации. Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.

    Регистрация договора аренды на земельный участок

    Общие правила совершения регистрационных действий регламентируются Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

    Получив выписку из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ истцы узнали о том, что помимо ограничения в виде аренды в пользу умершего ИП Слизова П.В. имеется еще одно ограничение на земельный участок – субаренда в пользу Слизовой О.А. Договор субаренды датирован ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, то есть после смерти арендатора.

    По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ собственниками долей в праве на указанный земельный участок являются Слизова О.А. (доля в праве 183/488), Попов В.В. (доля в праве 61/488), Суркова И.В. (доля в праве 61/244), Сурков О.А. (доля в праве 61/488), Виноградова Л.Д., доля в праве 61/488).

    Отправлено 24 Май 2005 — 00: Отправлено 24 Май 2005 — 02: Нет такого закона, который был устанавливал, что отсутствие регистрации одного договора письменноговлечет недействительность другого договора устногокоторый стороны фактически исполнили.

    1. Данные моменты отражены в статье 609 ГК РФ.
    2. Судебная практика демонстрирует минимум рисков последствий отсутствия государственной регистрации, вследствие чего условие об обязательной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключённого на срок более одного года, может стать формальным. Описание условий и ипотечных программ вы найдете в нашей статье.
    3. Здесь сколько стоит чистовая отделка квартиры что это такое , лучшие цены.
    4. Постановление ФАС Московского округа от 28 июля 2005 г.
    5. Процедура не обладает какими-либо значительными трудностями прохождения, но определенные моменты процесса все же следует разобрать более детально. Для этого необходимо обратиться с заявкой..

    В каких ситуациях право аренды подлежит государственной регистрации?

    Суд в письме в очередной раз указал, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации.

    Согласно пункту 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года.

    В то же время судами было установлено, что государственная регистрация спорного договора не состоялась. Собственно, сторонами этот факт не оспаривался, а истец ссылался на него, как на основание для признания договора недействительным.

    Если у арендатора на руках имеется технически план участка, то он может самостоятельно подать документы на регистрацию.

    Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды (Сорокин А.)

    Если предметом регистрационных действий будет являться аренда с множественностью лиц на стороне арендатора, правом на обращение будет обладать одно из этих лиц, или арендодатель.

    В то же время, согласно положениям статьи 25 ГК Украины, недействительным может быть признан только заключенный договор. ВСУ установил, что, принимая решения по настоящему делу, суды исходили из того, что заключенный между сторонами договор аренды земельного участка не содержит установленных статьей 15 Закона Украины «Об аренде земли» (Закон) существенных условий договора аренды земли, то есть он противоречит акту законодательства.

    Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи.

    30.03.2017 Незарегистрированный договор аренды, последствия?

    Если есть ошибки, неточная или недостоверная информация, процесс регистрации будет приостановлен. Работники органа государственной регистрации могут сообщить заявителю о том, какие обнаружены ошибки, до какого срока их следует устранить.

    В какой срок договор аренды необходимо зарегистрировать в Росреестре? Какие санкции за отсутствие регистрации этого договора могут применить к арендатору и арендодателю?

    Например, рассмотрим недавние решения относительно признания недействительными договоров аренды земли. По состоянию на сегодня по искам к одному и тому же юридическому лицу от физических лиц Верховным Судом Украины принято с десяток однотипных решений. Для примера возьмем наиболее позднее.

    Штраф за незарегистрированный договор аренды нежилого помещения. Вопросы регистрации договора аренды недвижимости.

    Гр-н А. обратился в суд с иском к ООО «Л» о признании недействительным заключенного между ними в сентябре 2004 года договора аренды земельного участка площадью 2,39 га. Свое требование истец обосновывал тем, что договор не соответствует требованиям закона, поскольку не прошел государственной регистрации и в нем отсутствуют существенные условия.

    Если договором предусмотрено, что он будет действовать с момента регистрации права аренды, то такой договор и право аренды будут действовать с момента регистрации.

    Что будет, если этого не сделать в установленный период времени?

    Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции от 25.03.2011.

    Комплекс регистрационных действий осуществляют государственные регистраторы, должностные лица Росреестра. Процедура регистрации регламентирована ФЗ-122 и состоит из нескольких этапов:

    • Прием документации от правообладателя (заявление; документы, подтверждающие факт возникновения права аренды; документы, подтверждающие полномочия сторон; документ об оплате госпошлины).
    • Юридическая экспертиза представленной документации на предмет соответствия сделки закону, достоверности документации и отсутствие противоречий между ранее правами, которые были зарегистрированы ранее.
    • Внесение соответствующих записей в ЕГРП.
    • Выдача заявителям документов, подтверждающих совершение регистрационного действия в отношении права аренды.

    В обоснование заявленных требований указывают, что они являются участниками общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 36:09:4305002:17, общей площадью 488244 кв. м, расположенный по адресу: Воронежская область, Грибановский район, Посевкинское сельское поселение, юго-восточная часть кадастрового квартала 36:09:4305002.

    Прежде всего, стоит определиться с объектами, подлежащими государственной регистрации по договору аренды. Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

    В таком случае следует иметь в виду, что стороны уже связаны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.
    Вместе с тем отсутствие государственной регистрации договора аренды само по себе не означает, что между сторонами отсутствуют обязательственные отношения.

    Некоторое время назад в Гражданском кодексе РФ появилась норма (п. 3 ст. 433 ГК РФ), закрепившая правило, согласно которому договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации для третьих лиц.

    Верховный суд РФ в прошлом году в целом подтвердил и практику ВАС РФ, и соответствующее прочтение закона. При этом он указал на необходимость толковать п. 2 ст. 651 ГК РФ через призму непротивопоставимости.

    Как отметил модератор дискуссии Артем Карапетов, д.ю.н., директор Юридического института «М-Логос», профессор Высшей школы экономики, долгое время в нашей практике доминировала идея о том, что договор, который законом предписано регистрировать, но который не прошел через такую процедуру, является незаключенным либо ничтожным — законодательство допускало разные толкования.

    Договор аренды помещения заключен на период с 1 сент 2016 по 30 сент 2017. В Регпалате не зарегистрирован. Какова ответственность для арендатора?

    Читать еще:  Как оформить дарственную на гараж через мфц

    Есть только действия сторон и письменный документ, который доказывает, что эти действия направлены на установление аренды на конкретный участок. Товарищи, я же не враг народа.

    Обязательной государственной регистрации подлежат следующие договоры с недвижимым имуществом.

    В каких случаях регистрировать договор аренды не нужно

    Срок, в течение которого должен быть зарегистрирован договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, законодательством не установлен. Ответственность за отсутствие такой регистрации законом не предусмотрена. С заявлением о государственной регистрации договора может обратиться любая из его сторон.

    А, как гласит закон, сделки, совершаемые с недвижимостью более, чем на 1 год, в обязательном порядке должны пройти процедуру регистрации в Росреестре. Если договор аренды заключается с государственным органом (администрацией), то у него должна быть разработанная форма договора аренды участка земли.

    В соответствии со ст.432 ГК РФ и ст.22 ЗК РФ в контракте отражаются следующие сведения:

    • Предмет – участок земли. За исключением: заповедников, воинских и гражданских захоронений и т. д.
    • Местонахождение, кадастровый номер, площадь в квадратных метрах территории.
    • Оговаривается целевое назначение земли, возможность и условия субаренды.
    • Арендная плата. Прописывается сумма арендной платы, способ расчета, составляется график платежей.

    Для проведения процедуры уполномоченное лицо – государственный регистратор получает договор аренды в трех равноценных заверенных оригинальными (синими) подписями экземплярах. После прохождения процедуры регистрации и внесения данных в регистры учета один экземпляр остается в Федеральной службе государственной регистрации, по одному получают арендодатель и арендатор.

    Если договор аренды земельного участка не зарегистрирован

    Если такой договор не зарегистрирован, то он для всех третьих лиц считается незаключенным, а значит, не порождает правовых последствий. А это может нарушить интересы арендатора. О правовых последствиях подробно описано в Обосновании.
    В отличие от нотариального удостоверения, необходимость которого может быть предусмотрена соглашением сторон, требование об обязательной государственной регистрации сделки может быть установлено только законом. Незарегистрированный договор считается незаключенным, а поэтому он не существует и не порождает правовые последствия для третьих лиц.

    Аренда, как одно из вещных прав, представляет собой срочное возмездное пользование участком земли, на условиях, предусмотренных договором. В определенных ситуациях для наступления юридических последствий, вытекающих из правоотношений аренды, необходимо зарегистрировать право аренды.

    В то же время в соответствии со статьей 308 Гражданского кодекса РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.

    Порядок действий при государственной регистрации договора аренды земельного участка:

    1. Подготовка документации.
    2. Оплата госпошлины.
    3. Предоставление справок в Росреестр (лично, через МФЦ или почтой).
    4. Проверка сведений на предмет законности соглашения.
    5. Выдача оригинала договора с отметкой о госрегистрации.

    Собственник находящегося на земельном участке строения, являющегося движимым имуществом, не имеет исключительного права на аренду земельного участка и не может требовать заключения с ним договора аренды.

    С учетом закрепленного в гражданском законодательстве принципа свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ) стороны договора аренды, подлежащего государственной регистрации, вправе определить в договоре, кто из них осуществляет действия, направленные на его государственную регистрацию.

    НЕЗАРЕГИСТРИРОВАННЫЙ ДОГОВОР АРЕНДЫ, ПОСЛЕДСТВИЯ ?

    В настоящее время сформировалась успешная судебная практика признания незарегистрированного долгосрочного договора аренды (сроком от 1 года) и дополнительных соглашений к нему заключенными вне зависимости от государственной регистрации . Данная статья посвящена правовой природе действительности таких сделок и указывает на последствия, которые вытекают из отсутствия государственной регистрации договора аренды в РосРеестре.

    Какие сделки подлежат государственной регистрации?

    • п.2 ст. 609 ГК РФ «Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом»;
    • п.2 ст. 651 ГК РФ «Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации»;
    • Несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта аренды с общим сроком 1 год и более, заключенных одновременно и без перерыва срока также приравниваются к единой сделке, подлежащей государственной регистрации в Росреестре (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 марта 2010 г. по делу № А53-17516/2009).
    • Договор аренды недвижимого имущества, продолжительностью менее года, но срок которого истекает в последний день предыдущего месяца следующего года (т.е. с 01.01.17 по 31.12.17) приравнивается к году и подлежит регистрации (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
    • п.2 ст. 164 ГК РФ «Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации».

    Правовые последствия незарегистрированного договора аренды

    В соответствии с п.1 ст.164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделки, то ее правовые последствия сделки наступают после регистрации. Однако, в соответствии с п.3 ст. 433 ГК РФ, момент заключения договора, подлежащего государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом. Суды истолковали эту норму таким образом, что договора аренды не прошедшие государственную регистрацию порождают права и обязанности исключительно и непосредственно для Сторон договора. Таким образом, государственная регистрация ДДА не является обязательной для сторон договора, и ни одна из сторон не может ссылаться на отсутствие регистрации, как на основание для признания долгосрочного договора аренды ничтожным. Государственная регистрация же направлена на защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора.

    Формирование подобной судебной практики по незарегистрированным договорам аренды началось с Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — Постановление). В соответствии с п.14 Постановления, если Стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды (индивидуально определенный предмет, размер арендной платы), собственник передал и арендатор принял имущество в пользование, то существующие отношения не могут быть произвольно изменены одной из сторон, а должны осуществляться и оплачиваться в соответствии с условиями договора. Далее данная позиция была поддержана в информационном письме Президиума ВАС РФ.

    В соответствии с п.3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 года № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее — информационное письмо), по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Договор не прошедший необходимую государственную регистрацию не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принимает на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Поэтому, если это не затронет прав третьих лиц, то до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон. Арендодатель вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ). Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

    Чего лишаются стороны незарегистрированного договора аренды?

    Несмотря на то что, государственная регистрация договора аренды не влияет на действительность сделки, следует отметить, что при ее отсутствии могут возникнуть следующие ограничения:

    • Арендатор не может сдавать арендуемое помещение в субаренду, т.к. незаключенный договор аренды не порождает прав и обязанностей у третьих лиц;
    • Арендатор не может ссылаться на сохранение договора аренды при изменении собственника предмета аренды (п.1 ст. 617 ГК РФ не применяется);
    • Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п.1 ст. 621 ГК РФ не применяется);
    • В случае аренды земельного участка, при получении подрядчиком Арендатора разрешения на строительство/на ввод в эксплуатацию в их выдаче будет отказано, поскольку для третьих лиц права Арендатора земельного участка не возникли.

    Выводы

    Таким образом, права арендатора по незарегистрированным договорам аренды не могут быть противопоставлены третьим лицам, как со стороны Арендодателя (добросовестных выгодоприобретателей, в т.ч. новых арендаторов на тот же самый объект), так и со стороны Арендатора (субарендатор, подрядчик). Отсутствие регистрации не принесет никаких выгод арендатору.

    В заключении, следует отметить, что если одна из сторон по договору аренды (чаще всего Арендатор) обязана организовать государственную регистрацию сделки, то уклонение от исполнения такой обязанности является нарушением и другая сторона может по своему выбору обратиться в суд за регистрацией сделки с отнесением всех расходов, связанных с задержкой, на ответственную сторону (ст.165 ГК РФ) или расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в связи с невыполнением существенного условия по государственной регистрации долгосрочного договора аренды.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector